【正文】 一種全新的開發(fā)項目造價管理模式，它是一種用來確定和控制開發(fā)項目造價的方法[5]。它強調(diào)開發(fā)項目是一種過程，開發(fā)項目造價的確定與控制也是一個過程，是一個項目造價決策和實施的過程，人們在項目全過程中都需要開展對于開發(fā)項目造價管理的工作。這一模式的基本原理有：必須按照基于活動的造價確定方法去估算和確定開發(fā)項目造價，必須采用基于活動管理的方法去降低和消除項目的無效和低效活動，從而減少資源消耗與占用并最終實現(xiàn)對于開發(fā)項目造價的根本控制，這種模式作為一種開發(fā)項目建設(shè)造價的確定控制的方法還是比較科學(xué)的，所以這一開發(fā)項目造價管理模式已經(jīng)在世界許多地方得到了認(rèn)可和應(yīng)用。 (1)一套科學(xué)的建設(shè)項目全過程造價管理的方法論必須包括兩個方面的基本內(nèi)容:第一是建設(shè)項目全過程造價管理的基本技術(shù)方法。第二是建設(shè)項目全過程造價管理的輔助性技術(shù)方法。只要將這些建設(shè)項目造價管理的技術(shù)方法有機地組合在一起就可以構(gòu)成一套適用于建設(shè)項目的全過程造價管理的方法論，因為這些建設(shè)項目造價管理具體技術(shù)方法所構(gòu)成的集合，涵蓋了建設(shè)項目造價管理的各個方面。(2)建設(shè)項目全過程造價管理方法的邏輯關(guān)系建設(shè)項目全過程造價管理方法論包括三個層次，總共三種主要的技術(shù)方法。這些技術(shù)方法既各自獨立和自成體系而可以單獨使用，同時它們又構(gòu)成了一個集成整體并為建設(shè)項目全過程造價管理提供一個整體的解決方案。有關(guān)這些建設(shè)項目全過程造價管理具體技術(shù)方法在整個方法論中的地位和它們相互之間的關(guān)系說明如下：①建設(shè)項目全過程工作與活動分解技術(shù)方法是基礎(chǔ)②建設(shè)項目全過程確定與控制技術(shù)方法是根本③建設(shè)項目全過程造價管理的輔助技術(shù)方法是保障 全面造價管理基本理論與方法建設(shè)項目全面造價管理的思想和方法是美國項目管理協(xié)會在20世紀(jì)90年代提出的，雖然20世紀(jì)70年代末期就有人使用了“全面成本管理”的名詞與概念，但是建設(shè)項目的全面造價管理方法的研究和推廣只是在20世紀(jì)90年代才開始。在這一過程中安永公司(Ernst YongEamp。Y)的影響是很重要的，他們不但提出了基于活動的成本管理方法(Activity Based CostingABC)，而且提出了一整套基于活動的管理(Activity Based ManagementABM)理論和方法。它們關(guān)于全面成本管理的定義是：“全面成本管理是一種管理資源和資源消耗活動的經(jīng)營管理哲理[7]?！边@些定義和說法以及這種工程造價管理方法的不足分述如下。(1)它是對所有尚未發(fā)生的成本進行全面管理的方法(2)它是現(xiàn)有各種工程造價科學(xué)管理方法的大成(3)它應(yīng)該包含盡可能全面的管理對象和內(nèi)容這種全面管理包括四個方面：其一是項目全團隊成員都參加開發(fā)項目造價的管理，而不是像傳統(tǒng)開項目造價管理那樣只是某個項目相關(guān)利益主體(業(yè)主或承包商)單獨參加開發(fā)項目造價的管理；其二是要從項目全要素管理的角度出發(fā)去管理項目的造價，而不是像傳統(tǒng)開發(fā)項目造價管理那樣只考慮狹義的節(jié)約造價而不顧項目工期、質(zhì)量等其他要素受項目造價的影響；其三是要做項目全過程和全壽命周期的造價管理，而不是像傳統(tǒng)開發(fā)項目造價管理那樣只做項目實施周期的造價管理；其四是要做包括項目風(fēng)險造價管理在內(nèi)的項目全部造價管理，而不是像傳統(tǒng)造價管理那樣只開展確定性項目造價的管理。這一模式實際上是現(xiàn)有開發(fā)項目造價管理思想和方法的全面集成，是一種對于開發(fā)項目造價開展全面集成管理的思想和方法。當(dāng)然，這種模式也存在一些具體的問題，最主要的是它的方法論和技術(shù)方法還有待完善，因此這一模式現(xiàn)在在具體應(yīng)用上也有一定的局限性和存在一些問題。2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項目造價的因素分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成廣義的成本概念是指為生產(chǎn)經(jīng)營商品和提供勞務(wù)等而支出的各項相關(guān)費用的總和，按其經(jīng)濟用途可分為生產(chǎn)成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。狹義的成本概念僅指的是生產(chǎn)成本，即為生產(chǎn)一定種類和數(shù)量的商品所發(fā)生的直接材料費、直接人工費和間接制造費的總和，也稱制造成本。費用是指企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)以及各項經(jīng)營活動而發(fā)生的各種間接費用，包括銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。要控制概算不超過投資估算，主要還應(yīng)對工程的設(shè)備、材質(zhì)控制，施行設(shè)計招標(biāo)，增加競爭意識，降低成本[8]。本文所探討的成本控制概念是指狹義的成本概念。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營過程中所支出的各項費用的總和。包括土地征用及拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、財務(wù)費用、稅費及其他費用。影響成本的因素很多，房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性工程，項目的風(fēng)險性、工期、質(zhì)量、銷售策略、設(shè)計要求及變更等變化都會對成本產(chǎn)生影響，它們之間是相互影響、彼此制約的關(guān)系，因此，我們研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制必須要有整體的觀念、系統(tǒng)的觀念。如果單從節(jié)約成本的角度去進行成本控制，則會是事倍功半；如一味強調(diào)降低建安成本則有可能影響工程質(zhì)量或達不到設(shè)計要求，會給銷售策略和銷售定價帶來困難，從而增大了銷售費用以及影響回款進度從而增大財務(wù)費用[9]。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的深度選、立項階段的項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本控制的關(guān)鍵所在，它直接決定著項目的投資成本總額以及項目最終經(jīng)濟回報；如果項目不可行，成本控制也就失去意義，無從談起。項目的可行性研究與風(fēng)險分析是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，是在投資決策前對擬開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標(biāo)值，以確定該項目是否可行的綜合性研究。一般來講，可行性研究主要處理兩個方面的問題：一是確定項目在技術(shù)上能否實施；二是如何才能取得最佳的效益，主要是經(jīng)濟效益，也包括社會效益與環(huán)境效益?？尚行苑治龇椒òl(fā)展到今天已經(jīng)成為一種成熟的標(biāo)準(zhǔn)化程序，其中財務(wù)評價中的項目凈現(xiàn)值(NPV)、內(nèi)部報酬率(IRR)、動態(tài)回收期(DPP)等具體反映項目經(jīng)濟效益的指標(biāo)，為項目決策提供了重要的不可缺少的依據(jù)。3 我國房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制與管理存在的主要問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最近幾年賺錢后盲目擴張，戰(zhàn)線拉得太長，缺乏戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃，沒有及時實施企業(yè)的規(guī)范化、制度化建設(shè)，以至于有些開發(fā)項目在成本控制的運行過程中產(chǎn)生了失控現(xiàn)象。(1)公司在項目決策階段存在項目前期組織人力資源配備不完善，缺少經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術(shù)人員；項目建議書及項目可行性研究報告質(zhì)量不高，投資決策委員會所需要的專業(yè)信息不足；項目審查與批準(zhǔn)不嚴(yán)謹(jǐn)，多年以來，公司眾多房地產(chǎn)項目皆由老板一個人拍板決定，潛在風(fēng)險較大。(2)設(shè)計與計劃階段存在公司對開發(fā)項目的設(shè)計階段重視不夠，在工程設(shè)計階段沒有正確處理好技術(shù)與經(jīng)濟的對立統(tǒng)一關(guān)系，不注重設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性。搞規(guī)劃設(shè)計的只管設(shè)計出圖，很少去管設(shè)計在經(jīng)濟上是否合理，有的項目設(shè)計過于保守。有的項目為了趕進度，各專業(yè)設(shè)計圖紙不配套或出現(xiàn)矛盾的現(xiàn)象，其結(jié)果是到了施工階段，施工現(xiàn)場的治商、變更等現(xiàn)象屢見不鮮。(3)項目實施階段成本控制中，在目前的施工過程中，質(zhì)量監(jiān)督、進度控制機制已經(jīng)較為完善，但招投標(biāo)管理以及施工過程中的成本控制反而成為施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。由于成