【正文】 產(chǎn)開發(fā)全流程 47 辦理質(zhì)量監(jiān)督程序及提交資料 57 辦理安全監(jiān)督程序及提交資料 57 辦理建 筑工程施工許可證程序及提交資料 57 土地一級開發(fā)一般工作程序 58 施工監(jiān)理工作的總程序 59 施工組織設計審核流程 60 圖紙會審監(jiān)理工作流程 61 工程款支付基本程序 62 工程變更管理的基本程序 63 進度控制監(jiān)理工作程序 64 主體工程質(zhì)量控制流程 65 單位工程驗收基本程序 66 質(zhì)量評定監(jiān)理工作程序 67 建設工程竣工驗收備案流程 68 后 記 69 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 5 第 一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是 房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn) 作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。 一、 房地產(chǎn)開發(fā)的種類 ： 房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 土地開發(fā)主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。 就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎設施的開發(fā) 。 二、 房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求 ： 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求： （一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境 效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。 （二）以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開 發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。 （四）依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 三、 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件 ： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備以下條件： （一）有自己的名稱和組織機構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 6 （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請 設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 四、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立程序 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應經(jīng)過以下程序： （一）應當向工商局行政管理部門申請設立登記，工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件的，不予登記； （二）房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的 1 個月內(nèi)，應當?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案； 上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關(guān)稅費 （一）企業(yè)法人開業(yè)登記費； （二）企業(yè)法人變更登記費； （三）企業(yè)法人年度檢驗費； （四）補、換、領(lǐng)證照費。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 7 第 二 章：可行性研究和項目決策階段 由于 房地產(chǎn)項目可行性 研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強的 注冊房地產(chǎn)估價師 、 造價工程師 、 市場調(diào)查和分析人員 專家 、 經(jīng)濟分析專家 、 制作人員 、 社會 、 環(huán)境 專家 、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師 等專家 ，我 公司 目前缺少此類人員，只能對可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項目評估的要求及決策作簡要介紹 。 策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運用腦力的理性行為 。 項目策劃是一門新興的策劃學，以具體的項目活動為對象，體現(xiàn)一定的功利性、社會性、創(chuàng)造性、時效性的大型策劃活動。 策劃的六個主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標（多元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū) 向國際、上下游移動），避免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動），提高速度（避免無效經(jīng)營環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長），促進競爭（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營更加富有科學、技術(shù)和藝術(shù)性，合經(jīng)勞成為樂趣）等。總之，策劃可使國家決策向民間經(jīng)濟決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。 項目策劃的流程 分為四個流程： 項目調(diào)研 項目市場細分與選擇 1）項目市場細分 2）項目市場選擇 項目策劃書撰寫 項目方案實施 。 房地產(chǎn)項目策劃是指，通過對市場環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及 手段，科學地、合理地、有效地推動項目的進程，并且提前判斷房地產(chǎn)項目的順利進展程度及效果。 房地產(chǎn) 項目 策劃 首先 須 經(jīng)董事會批準初步立項后， 再 轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。 房地產(chǎn)項目 可行性的研究成果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強的 注冊房地產(chǎn)估價師 、 造價工程師 、 市場調(diào)查和分析人員 專家 、 經(jīng)濟分析專家 、 制作人員 、 社會 、 環(huán)境等專家 、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師 等專家組成。 一、房地產(chǎn)項目 可行性研究的根本目的 ： 是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 二 、 房地產(chǎn)項目 按研究方向 主要有 以下四方面 宏觀經(jīng)濟信息 —— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎設施等基