【正文】 資料 監(jiān)理 單位應(yīng)編制相應(yīng)的監(jiān)理 規(guī)劃 ， 包括 以下主要內(nèi)容： ? 工程項(xiàng)目概況； ? 監(jiān)理工作范圍； ? 監(jiān)理工作內(nèi)容； ? 監(jiān)理工作目標(biāo)； ? 監(jiān)理工作依據(jù)； ? 項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式； ? 項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員配備計(jì)劃； ? 項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員崗位制度； ? 監(jiān)理工作程序； ? 監(jiān)理工作方法及措施； ⑴ 監(jiān)理工作制度； ⑵ 監(jiān)理設(shè)施。 工程勘察通過對地形、地質(zhì)及水文等要素的測繪、勘探、測試及綜合評定，提供可行性評價(jià)與建設(shè)所需的基礎(chǔ)資料。 國家建設(shè)征用土地時(shí)， 必須依法補(bǔ)償 被 征用著 所喪失的土地權(quán)利的 各項(xiàng) 費(fèi)用。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。 ⑦ 按合同的約定支付余款。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃； (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析； (10)結(jié)論及建議。 房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。 （四）依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。***************之 項(xiàng)目 開發(fā)流程、管理控制 指 導(dǎo) 手 冊 編制： ******* 審核： ******** 二 OO九年三月 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 2 前言 鑒于公司成立不久 ， 各方面工作都在努力完善中 ， 內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)范制度 及各精細(xì)化管理 都沒有 完全 成形 。 三、 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件 ： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 6 （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 、 造價(jià)工程師 、 市場調(diào)查和分析人員 專家 、 經(jīng)濟(jì)分析專家 、 制作人員 、 社會(huì) 、 環(huán)境等專家 、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師 等專家組成。 五 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究的工作階段 投資機(jī)會(huì)研究。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種： 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 土地開發(fā)一般分為土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。 征收集體所有的土地， 包括耕 地補(bǔ)償費(fèi)及其他土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、多年生林木補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。它是基本建設(shè)的首要環(huán)節(jié)。 四 、 規(guī)劃設(shè)計(jì) （一）、 城市規(guī)劃 ： 是政府調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)城鄉(xiāng)發(fā)展與建設(shè)、維護(hù)社會(huì)公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一。 （ 2）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖。 通俗的講 是指建筑物在建造之前，設(shè)計(jì)者按照建。 （ 4）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計(jì)。 城市詳細(xì)規(guī)劃 又 分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 工程勘察一般分為： 工程地質(zhì)勘察 、 工程測量 、 水文地質(zhì)勘察 等。 ” 國家標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算表 類型 補(bǔ)償項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 標(biāo) 準(zhǔn) 征 用 耕 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 其 它 農(nóng) 用 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 未 利 用 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)助費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) （二） 、拆遷 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷 。 （ 1） 、 一級(jí)開發(fā)根據(jù)實(shí)施主體的不同， 開發(fā)方式 可以分為以下三種： ① 、政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)的 ， ② 、委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施 ， ③ 、通過招標(biāo)確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)的辦法。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜 集資料。 ② 招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。 二 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目 按研究方向 主要有 以下四方面 宏觀經(jīng)濟(jì)信息 —— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 本手冊， 編制內(nèi)容是 根據(jù)公司的經(jīng)營范 圍 是以 項(xiàng)目 開發(fā) 為先決條件 ， 編制時(shí)將 項(xiàng)目 開 發(fā) 的整個(gè)流程為主軸線，以各流程的大綱為主，加入各 流程 工作的詳細(xì)操作及 管理控制 內(nèi)容 。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指，通過對市場環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及 手段，科學(xué)地、合理地、有效地推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)程，并且提前判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)展程度及效果。 四 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 ⑤ 用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。 一般年限 規(guī)定 如下： 居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，商業(yè)用地 40 年等。 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) （ 1） 、地價(jià)款（土地出讓金） ； （ 2） 、資金占用費(fèi) ； （ 3） 、滯納金 ； （ 4） 、土地使用費(fèi) ； （ 5） 、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) ； （ 6） 、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) ； （ 7） 、土地閑置費(fèi) ； （ 8） 、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi) ； （ 9） 、城鎮(zhèn)土地使用稅 ； （ 10） 、地價(jià)評估費(fèi) ；（ 11） 、出讓土地預(yù)訂金 ； （ 12） 、征地管理費(fèi) ； （ 13） 、土地補(bǔ)償費(fèi) ； （ 14） 、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi) ； （ 15） 、地上物補(bǔ)償費(fèi) ； （ 16） 、勞動(dòng)力安置費(fèi) ； （ 17） 、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) ；（ 18） 、耕地占用稅； （ 19） 、新菜田開發(fā)建設(shè)基金 。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)： （ 1） 、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) （ 2） 、搬家補(bǔ)助費(fèi) （ 3） 、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) （ 4） 、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)） （ 5） 、清理費(fèi) （ 6） 、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) （ 7） 、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi) （ 8） 、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi) （ 9） 、房屋拆遷管理費(fèi) （ 10） 、房屋拆遷服務(wù)費(fèi) 。應(yīng)根據(jù)委托監(jiān)理合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、工程類別、規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、工程環(huán)境等因素確定項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式和規(guī)模，監(jiān)理人員應(yīng)包括總監(jiān)理工程師、專業(yè)工程師和監(jiān)理員，必要時(shí)可配備總監(jiān)理工程師 代表。 控制性詳細(xì)規(guī)劃的原則應(yīng)以用地的控制和管理為重點(diǎn)，以實(shí)施總體規(guī)劃的意圖為目的，強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管 理的銜接；編制工作要在具有完備的基礎(chǔ)資料條件下進(jìn)行，開展充分的調(diào)查研究。 （二）、 建筑設(shè)計(jì) ： 設(shè)計(jì)的定義就是一種 “有目地的創(chuàng)作行為 ”。 （ 7）估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。 （ 3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則； （ 4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。對勘察的原始資料不得遺失或任意涂改。 拆遷方式： （ 1） 、 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 。 ② 委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計(jì)成本的 8%，主體是企業(yè)。 ⑤ 用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競叫牌。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 房地產(chǎn)產(chǎn)品研究： 在售樓盤資料統(tǒng)計(jì) —— 包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫資料，可進(jìn)行市場供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、 裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。 四、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序： （一）應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記； （二）房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的 1 個(gè)月