【導(dǎo)讀】蒆薃蚆螀莂薂螈肅羋薂袁袈膄薁薀肄肀薀蚃袇莈蠆螅肂芄蚈袇裊膀蚇薇肀肆蚆蝿袃蒅蚆袁腿莁蚅羄羈芇蚄蚃膇膃芀螆羀聿莀袈膅莈荿薈羈芄莈蝕膄膀莇袂羆膆莆羅衿蒄蒞蚄肅莀莄螇袇芆莄衿肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁莇蒁螃襖莃蒀羅聿艿葿蚅膅蒈螇膈肁蒈袀羈荿蕆蕿?zāi)h芅薆螞罿膁薅螄膄肇薄袆羇蒆薃蚆螀莂薂螈肅羋薂袁袈膄薁薀肄肀薀蚃袇莈蠆螅肂芄蚈袇裊膀蚇薇肀肆蚆蝿袃蒅蚆袁腿莁蚅羄羈芇蚄蚃膇膃芀螆羀聿莀袈膅莈荿薈羈芄莈蝕膄膀莇袂羆膆莆羅衿蒄蒞蚄肅莀莄螇袇芆莄衿肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁莇蒁螃襖莃蒀羅聿艿葿蚅膅蒈螇膈肁蒈袀羈荿蕆蕿?zāi)h芅薆螞罿膁薅螄膄肇薄袆羇蒆薃蚆螀莂薂螈肅羋薂袁袈膄薁薀肄肀薀蚃袇莈蠆螅肂芄蚈袇裊膀蚇薇肀肆蚆蝿袃蒅蚆袁腿莁蚅羄羈芇蚄蚃膇膃芀螆羀聿莀袈膅莈荿薈羈芄莈蝕膄膀莇袂羆膆莆羅衿

　　

【正文】 場防塵污染管理（ 13） 、移交拆遷檔案資料 （ 14） 、房 屋拆遷糾紛的裁決 （ 15） 、強制拆遷 。 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費： （ 1） 、房屋拆遷補償費 （ 2） 、搬家補助費 （ 3） 、提前搬家獎勵費 （ 4） 、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費） （ 5） 、清理費 （ 6） 、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費 （ 7） 、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補助費 （ 8） 、一次性異地安置補助費 （ 9） 、房屋拆遷管理費 （ 10） 、房屋拆遷服務(wù)費 。 三 、確定勘察、監(jiān)理 （一）、確定勘察 勘察是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評價建設(shè)場地的地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文 件的活動。 工程勘察通過對地形、地質(zhì)及水文等要素的測繪、勘探、測試及綜合評定，提供可行性評價與建設(shè)所需的基礎(chǔ)資料。它是基本建設(shè)的首要環(huán)節(jié)。搞好工程勘察，特別是前期勘察，可以對建設(shè)場地做出詳細(xì)論證，保證工程的合理進行，促使工程取得最佳的經(jīng)濟、社會與環(huán)境效益。 工程勘察一般分為： 工程地質(zhì)勘察 、 工程測量 、 水文地質(zhì)勘察 等。 工程地質(zhì)勘察主要有以下五項內(nèi)容： ① 搜集研究區(qū)域地質(zhì)、地形地貌、遙感照片、水文、氣象、水文地質(zhì)、地震等已有資料，以及工程經(jīng)驗和已有的勘察報告等 ； ② 工程地質(zhì)調(diào)查與測繪； ③ 工程地質(zhì)勘探見工程地質(zhì)測繪和勘探； ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 16 ④ 巖土測試和觀測見土工試驗和現(xiàn)場原型觀測、巖體力學(xué)試驗和測試； ⑤ 資料整理和編寫工程地質(zhì)勘察報告。 工程勘察要求： 勘察工作要正確反映客觀實際，對現(xiàn)場地形、地質(zhì)概況、原有設(shè)備狀況以及使用情況等原始資料的收集必須準(zhǔn)確、齊全，以滿足編制設(shè)計文件的要求。對勘察的原始資料不得遺失或任意涂改。勘察設(shè)計文件必須根據(jù)上級規(guī)定的審批辦法，對設(shè)計文件進行嚴(yán)格的審定進行層層把關(guān)，重大的技術(shù)方案和技術(shù)問題必須經(jīng)室主任和技術(shù)主管審定。 （ 二 ）、確定監(jiān)理 建設(shè)工程監(jiān)理是指具有 相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受建設(shè)單位（項目法人）的委托，依據(jù)國家批準(zhǔn)的工程項目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代替建設(shè)單位對承建單位的工程建設(shè)實施監(jiān)控的一種專業(yè)化服務(wù)活動。 工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容 ： 控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系，即 “ 三控、兩管、一協(xié)調(diào) 。 建設(shè)工程監(jiān)理按監(jiān)理階段可分為設(shè)計監(jiān)理和施工監(jiān)理。設(shè)計監(jiān)理是在設(shè)計階段對設(shè)計項目所進行的監(jiān)理，其主要目的是確保設(shè)計質(zhì)量和時間等目標(biāo)滿足業(yè)主的要求；施工 監(jiān)理是在施工階段對施工項目所進行的監(jiān)理，其主要目的在于確保施工安全、質(zhì)量、投資和工期等滿足業(yè)主的要求。 工程建設(shè) 監(jiān)理應(yīng)為咨詢或從事項目管理工作，但基于一些深層原因， 我國工程建設(shè) 監(jiān)理已經(jīng)異化為施工監(jiān)理。 監(jiān)理單位應(yīng)于委托監(jiān)理合同簽訂后 10 天內(nèi)將項目監(jiān)理機構(gòu)的組織形式、人員構(gòu)成及對總監(jiān)理工程師的任命書面通知建設(shè)單位。應(yīng)根據(jù)委托監(jiān)理合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、工程類別、規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、工程環(huán)境等因素確定項目監(jiān)理機構(gòu)的組織形式和規(guī)模，監(jiān)理人員應(yīng)包括總監(jiān)理工程師、專業(yè)工程師和監(jiān)理員，必要時可配備總監(jiān)理工程師 代表?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)由具有 3 年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔(dān)任；總監(jiān)理工程師代表應(yīng)由具有 2 年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔(dān)任；專業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)由具有 1年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔(dān)任 。 建設(shè)工程監(jiān)理實施的程序 (委托監(jiān)理合同簽訂后 ): (1) 確定項目總監(jiān)理工程師，成立項目監(jiān)理機構(gòu) (2) 編制建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)劃 (3) 制定各專業(yè)監(jiān)理實施細(xì)則 (4) 規(guī)范化地開展監(jiān)理工作 (5) 參與驗收、簽署建設(shè)工程監(jiān)理意見 (6) 向業(yè)主提交建設(shè)工程監(jiān)理檔案資料 監(jiān)理 單位應(yīng)編制相應(yīng)的監(jiān)理 規(guī)劃 ， 包括 以下主要內(nèi)容： ? 工程項目概況； ? 監(jiān)理工作范圍； ? 監(jiān)理工作內(nèi)容； ? 監(jiān)理工作目標(biāo)； ? 監(jiān)理工作依據(jù)； ? 項目監(jiān)理機構(gòu)的組織形式； ? 項目監(jiān)理機構(gòu)的人員配備計劃； ? 項目監(jiān)理機構(gòu)的人員崗位制度； ? 監(jiān)理工作程序； ? 監(jiān)理工作方法及措施； ⑴ 監(jiān)理工作制度； ⑵ 監(jiān)理設(shè)施。 四 、 規(guī)劃設(shè)計 （一）、 城市規(guī)劃 ： 是政府調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)城鄉(xiāng)發(fā)展與建設(shè)、維護社會公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 17 城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個階段 。 城市詳細(xì)規(guī)劃 又 分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi) 容： （ 1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。 （ 2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。 （ 3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計指導(dǎo)原則； （ 4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高。 （ 5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。 （ 6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。 控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強制性內(nèi)容。 控制性詳細(xì)規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、圖件和附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報告收入附件。 控制性詳細(xì)規(guī)劃的原則應(yīng)以用地的控制和管理為重點，以實施總體規(guī)劃的意圖為目的，強化規(guī)劃設(shè)計和規(guī)劃管 理的銜接；編制工作要在具有完備的基礎(chǔ)資料條件下進行，開展充分的調(diào)查研究。規(guī)劃的編制既要考慮形體環(huán)境，又要考慮經(jīng)濟、社會等因素，選擇科學(xué)的決策方法和決策內(nèi)容，運用控制的手段，確定城市或開發(fā)區(qū)未來的建設(shè)目標(biāo)。 修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （ 1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證。 （ 2）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖。 （ 3）對住宅、醫(yī)院、學(xué)校和托幼等建筑進行日照分析。 （ 4）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計。 （ 5）市政工程管線規(guī)劃設(shè)計和管 線綜合。 （ 6）豎向規(guī)劃設(shè)計。 （ 7）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。 修建性詳細(xì)規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃說明書、圖紙。 規(guī)劃設(shè)計詳細(xì)規(guī)劃方案的一般過程 ： 是將目標(biāo) ,調(diào)查 ,預(yù)測的各項內(nèi)容進行綜合 ,以此模擬項目發(fā)展過程中這些要素及其關(guān)系的變化 ,演進以及形成的各種狀態(tài) ,然后對這些狀態(tài)進行評價和取舍 ,在必要時調(diào)整各類要素的內(nèi)容及相互關(guān)系 ,建立實現(xiàn)某種未來狀態(tài)的理想藍(lán)圖 ,最后提出一整套統(tǒng)一的規(guī)劃成果 .重點是建立起各類要素之間的關(guān)系 ,以及考慮這種關(guān)系在項目發(fā)展的社會 ,經(jīng)濟 ,政治 ,環(huán) 境背景下的動態(tài)過程 .使社區(qū)發(fā)展的客觀規(guī)律和人類對未來發(fā)展的主觀愿望在這些** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 18 關(guān)系的演進中取得綜合體現(xiàn) . 商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃與定位 ： 通過市場調(diào)研和對項目所在區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境考察，以及商圈消費能力、消費結(jié)構(gòu)、消費習(xí)慣、競爭對手、供應(yīng)商現(xiàn)狀等內(nèi)容的調(diào)查與分析，根據(jù)調(diào)研資料和分析結(jié)果完成項目的規(guī)劃建設(shè)體量、商業(yè)設(shè)計要求、樓層結(jié)構(gòu)等項目整體定位。為客戶提供經(jīng)營戰(zhàn)略與相關(guān)決策，降低開發(fā)商投資成本，為項目日后的招商、開業(yè)籌備、經(jīng)營管理、營銷企劃確定綱領(lǐng)性目標(biāo)和方向。 主要內(nèi)容： 勢 前期規(guī)劃與評估 、業(yè)種定位與配置確定 、品類選擇與確定 定 目標(biāo)確定 。 建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有： 建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是： (1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)； (2)在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時下達(dá)規(guī)劃設(shè)計條件； (3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請； (4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件； (5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可 行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件； (6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。 （二）、 建筑設(shè)計 ： 設(shè)計的定義就是一種 “有目地的創(chuàng)作行為 ”。 設(shè)計的種類相當(dāng)多種， 按系統(tǒng)分類如下： 工業(yè)設(shè)計 ， 環(huán)境設(shè)計 ， 建筑設(shè)計 ， 室內(nèi)設(shè)計 。 建設(shè)工程設(shè)計 是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對建設(shè)工程所需的技術(shù)、 經(jīng)濟、資源、環(huán)境等條件進行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計文件的活動。 通俗的講 是指建筑物在建造之前，設(shè)計