【正文】 【完成時間】 外架拆除后。對有挑架的樓棟，一般可提前至主體墻體砌筑完成后，具體詳見【注意事項】①【落實部門】 項目部——統(tǒng)籌考慮各部分室外管線施工的插入時間并協(xié)調(diào)主包單位與室外單位相互之間工作面交接及配合【配合部門】 設計部/發(fā)管部——負責在招標前完成室外管線 設計圖合約部——負責在現(xiàn)場具備施工條件前完成室外管線工程招標【注意事項】室外管線的施工時間應視項目具體情況而定。一般項目可在主體工程完畢、外架拆除后開始室外管線施工。對于工期較緊的售樓工程，在主體結(jié)構(gòu)施工階段采用挑架形式，當主體結(jié)構(gòu)挑架形成后，及時清除售樓展示區(qū)的施工材料，開始插入室外管線施工。對于工期較緊、樓層較高的非售樓工程，也可在主體結(jié)構(gòu)施工階段采用挑架形式，一般在主體砌筑完成后，及時清除室外的施工材料，開始插入室外管線施工。對于建筑密度較大、樓層較低的別墅項目，可要求設計院提前將室外管線圖設計出來并要求公司提前分判室外管線施工單位，在主體工程開工前將小區(qū)主干道路基及主管線提前施工完成，對今后該項目的施工組織大為有利。室外管線圖與園建圖拼圖：室外管線圖與園建圖通常由兩家設計單位分別設計，原原本本按原設計進行施工可能出現(xiàn)管線/管井與園建重要景觀沖突或出現(xiàn)如管井設在主入口處或首層住戶私家花園內(nèi)的尷尬局面，因此有必要在施工前將室外管線圖與園建圖拼在同一張圖上，對相互沖突的地方提前在設計圖紙上調(diào)整到位，從而減少施工中的盲目性及完工后需返工或無法修改的被動局面。對于處于淤泥質(zhì)等場地地質(zhì)條件較差的室外主干管，在室外主干管開挖前應采取水泥攪拌樁加固或在室外主干管開挖過程中采取拋毛石等措施預防室外主干管今后發(fā)生沉降而影響使用。管線綜合布置：在室外工程施工前，首先要對整個室外工程各種管線走向及標高要有全面的認識和了解，同時也要搞清楚各種管線走向處的室外園建構(gòu)造及標高，施工前首先應考慮無壓管線及燃氣等特殊管線施工，避免因標高差造成排水反坡或者不滿足強制驗收標準，然后再根據(jù)各種管線設計標高及規(guī)范間距要求優(yōu)化各管線走向，最后按從深到淺的順序預埋各種管線。管線施工前需將室外土方基本平整到位，然后進行雨污水管線施工，雨污水管線施工是采用挖掘機同溝挖掘不同標高管基法，先施工最深的管線，回填夯實后再施工另一較淺管基管線，最后將井位砌筑到地面完成面標高并同時回填夯實到給水管線及燃氣管線管基標高，接下來就開始挖掘燃氣及給水管線管基，注意根據(jù)燃氣規(guī)范要求確定管基位置，主要是考慮避讓室外園建喬木、水景平衡水箱、與室外各管線及井位的間距，隨后進行強弱電管線及出戶管線施工，最后是雨水篦子管線及排水溝等施工。電氣管線敷設：室外強弱電箱須采用雙層箱門以便防水，且電箱下方須作電纜井，井與箱用管道連接，電纜敷設后用防火泥封堵，防止潮氣進入電箱。室外、水下燈具配件須防銹蝕，室外燈具安裝防水一定要嚴格管理，重點在埋地燈的防水及接線頭，埋地燈具必須進行可靠防水試驗，接線頭做好防水處理，增加接線盒并用蠟澆灌封閉好。電梯隨行電纜中需預留2芯用于背景音樂廣播；另外，從消防控制中心到電梯機房需要施工的線有：五方對講線RVV8*，消防迫降信號線ZRRVV4*mm2，電梯狀態(tài)監(jiān)控線屏蔽四對雙絞線。其中，五方對講線須每臺梯敷設至消控中心，電梯狀態(tài)監(jiān)控可以采用串聯(lián)形式連接至消控中心，電梯迫降線在電梯末端安裝模塊的情況下可以串聯(lián)連接以減少成本。室外消防、智能化等弱電線路應盡量采用防水電纜，且不同電壓的強弱電線應分管道敷設。為避免室外強弱電井內(nèi)積水浸泡電氣線路，要求所有強弱電管井都必須預埋一根DN50排水管將管井內(nèi)的積水就近排入雨水井。燃氣管道防護:小區(qū)燃氣管標志樁間距要滿足規(guī)范，指向要準確，并按現(xiàn)場實際走向繪制竣工圖以便于后期維修。，尤其針對根系發(fā)達的榕科喬木還需采取穿鋼管、澆隔離墻等防護方式。對分期開發(fā)、分期入伙的項目，尤其要注意采用雙層圍墻等措施對已入伙通氣的室外燃氣管道的保護和標識，避免后一期施工機械室外作業(yè)時破壞燃氣管道釀成燃氣泄漏事故。室外井蓋設置:室外井蓋設置既要美觀也要方便安裝及維修，在室外管線施工前需要根據(jù)室外園建圖紙進行井位定位，盡量避免室外管井設置在主要道路及鋪裝面范圍內(nèi)，另外室外管井不能設置在正對住宅出入口。對綠化區(qū)域的雨污水及強弱電井蓋，盡量采用環(huán)保綠色井蓋，并采取花草裝飾措施；對硬化鋪裝面應采用雙重井蓋，下層為管井自身井蓋，上層為同硬化鋪裝面材質(zhì)的裝飾井蓋，在此需要注意的是裝飾井蓋的開啟便利性和抗損耐壓性。管線預埋質(zhì)量控制:為防止消防路下預埋管道被壓壞，雨污排水主管采用雙壁波紋管時應采用混凝土包封或要求采用混凝土管，電氣過路管應采用鍍鋅鋼管；室外管道施工前必須嚴格核對室內(nèi)外標高，保證出戶管排水高差。管道回填土夯實須嚴格控制，尤其私家花園部分，必須保證回填土質(zhì)量，防止地面下陷、管道斷裂。室外管網(wǎng)施工因場地等原因往往修改較多，一旦隱蔽后查找又極為困難，因此竣工圖必須嚴格據(jù)修改變更情況繪制，便于今后管道破裂后可根據(jù)圖紙及時找到滲漏點進行維修。 室外園建結(jié)構(gòu)及道路基層【完成時間】 具備工作面后，詳【注意事項】①②【配合部門】 項目部——統(tǒng)籌考慮各部分室外園建結(jié)構(gòu)及道路基層施工的插入時間并協(xié)調(diào)主包單位與室外單位相互之間工作面交接及配合【配合部門】 設計部/發(fā)管部——負責在招標前完成園建及相應結(jié)構(gòu)、水電配合圖合約部——負責在現(xiàn)場具備施工條件前完成園建結(jié)構(gòu)招標及道路基層招標【注意事項】各部位室外園建結(jié)構(gòu)的施工時間各不相同。一般項目室外園建結(jié)構(gòu)可在主包單位交出工作面后開始施工，離主樓距離較遠、不受主體工程影響的室外園建結(jié)構(gòu)可提前施工，對于游泳池等室外大型園建結(jié)構(gòu)應在工作面具備后盡早開始施工。室外道路基層的施工與室外管線同步，【注意事項】①。對于場內(nèi)兼作臨時施工道路的正式道路基層。由于主包單位有進行結(jié)構(gòu)施工的優(yōu)勢，建議將游泳池、水景、崗亭、鐘塔等大型園建結(jié)構(gòu)直接分判給主包單位施工。對游泳池、水景等有水構(gòu)件，結(jié)構(gòu)施工完畢后應試水48小時，以不滲漏為原則，并在面層施工前應作防水。室外園建結(jié)構(gòu)及道路基層施工應特別注意防止沉降。室外園建結(jié)構(gòu)基礎、圍墻基礎應有一定的埋深并落在老土上，在回填土上時應注意土方回填是否密實，對于回填土厚度較深、回填時間較短、分層回填夯實不夠的部位在必要時應改用結(jié)構(gòu)加固等措施來進行設計優(yōu)化或采取相應的防沉降措施。 室外園建鋪裝及道路面層【完成時間】 室外園建結(jié)構(gòu)及道路基層完成及具備工作面后，道路面層在滿足驗收及入伙進度的前提下應盡量延后施工【配合部門】 設計部——負責在招標前完成室外園建設計及材料樣板確認，施工前完成園建面層施工樣板確認，施工過程中跟進中間效果及調(diào)整完善合約部——負責在現(xiàn)場具備工作面之前完成室外園建招標【注意事項】設計部應在招標前對室外園建設計中的所有面層裝修材料確定樣板并提供給合約部以供招標，材料樣板確認包括材料品種、規(guī)格、厚度、顏色、光澤、質(zhì)感等確認。在園建鋪裝前項目部應協(xié)調(diào)園建單位對園建設計中每種類型鋪裝面層作出施工樣板，并要求設計部對施工樣板效果給予確認，如不滿足則要求園建單位調(diào)整直至滿足為止。在施工過程中設計部應及時跟進中間鋪裝效果并調(diào)整完善，避免完工后效果不理想而大量返工，中間裝修效果包括排磚、塊材拼接、顏色搭配等。 室外綠化【完成時間】 具備工作面后【配合部門】 設計部——負責在招標前完成室外綠化設計及苗木規(guī)格要求明確，施工前完成選苗，施工過程中跟進中間效果及調(diào)整完善合約部——負責在現(xiàn)場具備工作面之前完成室外綠化招標【注意事項】設計部應在招標前對苗木品種及規(guī)格進行明確并提供給合約部招標，其中喬木及灌木規(guī)格包括高度、胸徑及冠幅，植被規(guī)格主要包括種植密度。設計部應在喬木進場前應隨同綠化施工單位前往苗場進行選苗并對選定的苗木作好標記，經(jīng)選定的苗木才允許進場。在施工過程中設計部應及時跟進中間效果并調(diào)整完善，避免完工后效果不理想而大量返工?？紤]到苗木種植后要形成效果需要一段生長期，應盡可能創(chuàng)造條件提前將高度喬木種植到位，以便在售樓開放或入伙等重大節(jié)點時間能形成較好的效果。灌木一般在園建基層施工完成、灌木種植區(qū)域土方回填到位時開始施工。地被施工一般在最后，基本上是園建鋪裝完成、室外工程處于清潔及收尾階段開始施工并迅速完成。高大喬木種植后在恢復期內(nèi)應用支架等輔助方式臨時固定。所有苗木種植后在恢復期內(nèi)應經(jīng)常做澆水及施肥等保養(yǎng)工作。售樓準備工程 售樓準備工程特點綜合性強，幾乎包括了開發(fā)項目的全部分項工程，售樓工程完成基本就意味著本項目所有設計出圖定樣、合約分判等基本明確。工期要求緊，一般工期為4～6個月，需完成基礎土建、主體結(jié)構(gòu)、主體外立面裝修、樣板房裝修、室外環(huán)境等全面工程，達到售樓開放條件，開放區(qū)基本接近入伙交樓條件。質(zhì)量要求高，售樓工程是對外展示的樣板，對質(zhì)量有更高要求。 售樓準備工程范圍售樓工程范圍一般包括以下內(nèi)容：主體工程。包括形成售樓處、樣板房、售樓通道精裝修及售樓區(qū)域主樓外立面的所有主體工程，以及為完成室外售樓景觀形成條件的所有主體工程。比如，售樓區(qū)域如在地下室頂板上的，則需完成地下室結(jié)構(gòu)。精裝修工程。包括售樓處、樣板房、售樓通道樓內(nèi)精裝修。售樓通道樓內(nèi)部分包括樣板房單元入口大堂、大堂至樣板房所在樓層樓梯通道、樣板房所在樓層電梯廳。外立面裝修。包括售樓處外立面裝修，售樓區(qū)域主樓挑架以下外立面裝修，售樓策劃中考慮開放時全部拆除外架樓棟則需完成外立面全部裝修。其中售樓處外立面可能還含有玻璃幕墻、鋼結(jié)構(gòu)等特種工程，主樓單元入口可能還含有鋼結(jié)構(gòu)雨蓬等特種工程。室外管線及環(huán)境。包括售樓區(qū)域所有室外管線及園林景觀等，其中室外園林景觀可能含有泳池、水景等工程。有些項目可能還包括電梯安裝工程。 售樓準備工程組織【完成時間】 詳見【注意事項】【落實部門】 項目部——負責牽頭組織售樓工程策劃并實施【配合部門】 設計部——負責按要求完成售樓工程各專項設計及定樣，并在售樓工程施工過程中及時跟進把握精裝修及園建效果合約部——負責按要求完成售樓工程各專項分判及甲供材供貨【注意事項】售樓準備各分部分項工程內(nèi)容同整個主體工程分部分項工程內(nèi)容，各分部分項工程的前后邏輯關系仍同整個主體工程分部分項工程，只不過是在每個分部分項工程施工中，總是在第一時間優(yōu)先施工涉及售樓準備工程的部分，盡最大限度壓縮售樓準備工程總體施工周期。在售樓工程搶工時期，一切施工安排以售樓工程為重心，應協(xié)調(diào)施工單位務必將人力優(yōu)先投放到與售樓工程有關的關鍵線路及關鍵部位上來。這些關鍵線路及關鍵部位主要有：a）售樓區(qū)域之內(nèi)的樓棟主體要優(yōu)先施工；b）主樓要盡快完成至售樓處及樣板房上一層，盡快完成售樓處及樣板房砌筑及抹灰并移交精裝修單位施工；c)如在地下室頂板或室外架空平臺上做售樓環(huán)境，應盡快完成地下室或架空平臺結(jié)構(gòu)；d)應盡快形成挑架，盡早插入室外施工。售樓工程工期過緊，按傳統(tǒng)施工工藝有時不能滿足工期或質(zhì)量要求，往往需通過采取技術加強措施，打破傳統(tǒng)的施工工序約束，達到要求的質(zhì)量標準，保證預定的售樓目標順利實現(xiàn)。一般措施有：a) 為壓縮墻體砌筑時間，墻體砌筑一次成活。加強措施為墻面滿掛鋼絲網(wǎng)；b) 為壓縮墻體抹灰時間，墻體抹灰一次成活。加強措施為墻面抹灰滿掛海吉布；c) 為保證樣板房不發(fā)生滲漏，要求將樣板房上一層管洞臨時封堵并滿做防水層；d) 如樣板房設在首層，首層樓板直接做成結(jié)構(gòu)板；e) 在成本超支處于可接受的范圍內(nèi)，室外關鍵部位基層土方回填改為采用石粉或砂回填；f) 為保證室外施工盡早插入，對于層數(shù)較高的主樓，可考慮在一定樓層高度處設置挑架并在樣板房單元入口處做雙層防護棚。加強設計及合約方面的計劃管理，前瞻性考慮及解決問題。售樓工程工期緊，各相關業(yè)務部門、各專業(yè)之間必須銜接緊密，真正實現(xiàn)無縫對接，要做到這一點，靠的是嚴密的計劃管理。因此，必須充分熟悉圖紙及項目情況，將本項目存在的所有二次設計、材料定樣、合約分判、甲供材項目都盡可能羅列出來，切忌漏項，并充分考慮好各項目間的前后邏輯關系及間隔時間，提前規(guī)劃好各項目的完成時間并定期跟進、檢討，執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)偏差時及時采取相應糾偏措施。加強施工計劃管理，力求工序搭接更為緊湊。應提前編制好施工總進度計劃，作為各專業(yè)、各工種的配合依據(jù)。各專業(yè)、各工種根據(jù)施工總進度計劃，提前將人力、材料、機械、技術等準備工作提前做到位，只要現(xiàn)場具備工作條件，相關專業(yè)及工種就可以馬上展開施工，將工序搭接時間減小到最低程度?？⒐を炇? 竣工初驗【完成時間】 主體工程完工、室外工程基本完工【落實部門】 監(jiān)理部——負責組織及主持竣工初驗會議【配合部門】 質(zhì)監(jiān)站/設計院/勘察院/設計部/發(fā)管部/項目部/主包單位及各相關分包單位——參加竣工初驗【注意事項】驗收時現(xiàn)場需達到的條件：主體工程包括樓內(nèi)土建、水電、門窗、欄桿、入戶門、電梯、公共部位精裝修全部完工，建筑物外立面完成并拆除外架完畢，室外工程包括園建、綠化、道路基本完工，正式用水、用電接通。驗收前半個月內(nèi)項目部應組織公司設計部、發(fā)管部、客服部及監(jiān)理公司、施工單位各專業(yè)工程師聯(lián)合自檢，將常見的建筑通病作為檢查重點，將檢查出的質(zhì)量問題在正式驗收前迅速處理完畢。驗收前半個月內(nèi)項目部應重點檢查有無違反強制性條文，如：陽臺欄桿及樓梯欄桿形式是否易攀爬、凈高是否滿足、立桿凈距是否滿足，樓梯過道凈寬及凈高是否滿足，大堂入口是否設計有無障礙坡道，大堂入口頂部是否有防護等。驗收前施工單位需準備竣工驗收相關資料，填寫《工程驗收報告》，監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評估報告》，勘察、設計單位提出《質(zhì)量檢查報告》。所有竣工驗收表格需相關單位專業(yè)負責人簽字并加蓋單位公章。驗收時各方對存在問題提出整改意見，施工單位整改完成后填寫整改報告，監(jiān)理單位及監(jiān)督小組核實整改情況。初驗合格后，由施工單位向建設單位提交《工程竣工報告》。 消防驗收【完成時間】 主體工程完工、室外工程基本完工、消防工程完工并調(diào)試通過【落實部門】 監(jiān)理部——負責組織及主持消防驗收會議【配合部門】 消防局/設計院/設計部/發(fā)管部/項目部/消防單位/主包單位/門窗單位/防火門單位——參加消防驗收【注意事項】驗收時現(xiàn)場需達到的條件：a)