【導讀】制度及各精細化管理都沒有完全成形。在*******的倡議和指導下，完成了本實用手冊的編制工作。件，編制時將項目開發(fā)的整個流程為主軸線，以各流程的大綱為主，加入各流程工作的詳細操作及管理控制內(nèi)容。能在公司以后各項工作的實際運作中能起到一定引導作用。依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。工商行政管理部門對符合本。法規(guī)定條件的，應(yīng)當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。政府規(guī)定的部門備案。

　　

【正文】 于功能上的考慮，同時也要從藝術(shù)效果的角度來設(shè)計。 （ 4） 、 技術(shù)設(shè)計的內(nèi)容包括整個建筑物和各個局部的具體做法，各部分確切的尺寸關(guān)系，內(nèi)外裝修的設(shè)計，結(jié)構(gòu)方案的計算和具體內(nèi)容，各種構(gòu)造和用料的確定，各種設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計和計算，各技術(shù)工種之間各種矛盾的合理解決，設(shè)計預(yù)算的編制等。 這些工作都是在有關(guān)各技術(shù)工種共同商議之下進行的，并應(yīng)相互 認可。技術(shù)設(shè)計的著眼點，** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 20 除體現(xiàn)初步設(shè)計的整體意圖外，還要考慮施工的方便易行，以比較省事、省時、省錢的辦法求取最好的使用效果和藝術(shù)效果。對于不太復(fù)雜的工程，技術(shù)設(shè)計階段可以省略，把這個階段的一部分工作納入初步設(shè)計階段，另一部分工作則留待施工圖設(shè)計階段進行。 施工圖和詳圖主要是通過圖紙，把設(shè)計者的意圖和全部的設(shè)計結(jié)果表達出來，作為工人施工制作的依據(jù)。這個階段是設(shè)計工作和施工工作的橋梁。施工圖和詳圖不僅要解決各個細部的構(gòu)造方式和具體做法，還要從藝術(shù)上處理細部與整體的相互關(guān)系。包括思路上、邏輯上的統(tǒng)一性，造型 上、風格上、比例和尺度上的協(xié)調(diào)等，細部設(shè)計的水平常在很大程度上影響整個建筑的藝術(shù)水平。 房地產(chǎn)項目 設(shè)計階段主要 分 3個階段： 初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計。初步設(shè)計階段主要側(cè)重技術(shù)功能要求，其重要特征是：以提高價值目標和建設(shè)單位要求為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟分析相結(jié)合。技術(shù)設(shè)計階段為基本設(shè)計、招標文件準備階段。施工圖設(shè)計階段主要側(cè)重于造價控制，按照批準的初步設(shè)計的總概算嚴格控制施工圖設(shè)計。 建筑規(guī)劃方案設(shè)計流程表 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 21 建筑規(guī)劃方案設(shè)計流程 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 22 五 、 建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù) （一）、 工程建設(shè)項目報建 ： 是指工程建設(shè)項目由建設(shè)單位或其代理機構(gòu)在工程項目可行性研究報告或其他立項文件被批準后，須向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)進行報建，交驗工程項目立項的批準文件，包括銀行出具的資信證明以及批準的建設(shè)用地等其他有關(guān)文件的行為。 這里的工程建設(shè)項目是指各類房屋建設(shè)、土木工程、設(shè)備安裝，管道線路敷設(shè)、裝飾裝修等固定資產(chǎn)投資的新建、擴建、改建以 及技改等建設(shè)項目，通稱為工程建設(shè)項目。 凡是在我國境內(nèi)投資興建的工程建設(shè)項目，包括外國獨資、合資、合作的工程建設(shè)項目，都必須實行報建制度，接受當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)監(jiān)督管理 。 工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容 ： （ 1）工程名稱；（ 2）建設(shè)地點；（ 3）投資規(guī)模；（ 4）資金來源；（ 5）當年投資額；（ 6）工程規(guī)模；（ 7）開工、竣工日期；（ 8）發(fā)包方式；（ 9）工程籌建情況 。 工程報建的程序 ： （ 1） 、建設(shè)單位到建設(shè)行政管理部門或其權(quán)機構(gòu)領(lǐng)取建設(shè)工程項目登記表。 （ 2） 、按登記表內(nèi)容及要求認真填寫登記表。 （ 3） 、將登記表報送建設(shè)單位主管部門審核、簽署意見。 （ 4） 、向建設(shè)行政管理部門報送登記表；并交驗立項批準文件和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，土地使用證，投資許可證及資金證明。 （ 5） 、建設(shè)行政管理部門或其代理機構(gòu)審核簽署意見后，發(fā)還建設(shè)單位項目登記表，進入施工圖文件審查程序。 報建單位有如下部門： 規(guī)劃部門； 計委； 人防部門； 園林部門； 消防部門；交警部門； 環(huán)保部門； 土地部門； 氣象部門； 衛(wèi)生部門； 1水利部門。準備資料有些相同有些不同，報建單位應(yīng)到相關(guān)單位及部門咨詢。 （ 二 ）、 申請招標 ， 辦理招標投標手續(xù) 招標是指招標人（買方）發(fā)出招標通知，說明采購的商品名稱、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請投標人（賣方）在規(guī)定的時間、地點按照一定的程序進行投標的行為。 建筑工程招標是指建設(shè)單位對擬建的工程發(fā)布公告，通過法定的程序和方式吸引建設(shè)項目的承包單位競爭并從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設(shè)任務(wù)的法律行為 。 工程建設(shè)項目符合《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》規(guī)定的范圍和標準的，必須通過招標選擇施工單位。 依法必須招標的工程建設(shè)項目，應(yīng)當具備下列條件才能進行施工招標：（ 1）招標人已經(jīng)依法成 立；（ 2）初步設(shè)計及概算應(yīng)當履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準；（ 3）招標范圍、招標方式和招標組織形式等應(yīng)當履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準；（ 4）有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實；（ 5）有招標所需的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。 工程施工招標分為公開招標 、 邀請招標 和協(xié)議招標 。 （ 1）、 采用公開招標方式的，招標人應(yīng)當發(fā)布招標公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標。依法必須進行施工招標項目的招標公告，應(yīng)當在國家指定的報刊和信息網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 23 （ 2）、 采用邀請招標方式的，招標人應(yīng)當向三家以上具備承擔施工招標項目的能力、資信良好的特定的 法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。 （ 3）、 招標公告或者投標邀請書應(yīng)當至少載明下列內(nèi)容：招標人的名稱和地址；招標項目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源；招標項目的實施地點和工期；獲取招標文件或者資格預(yù)審文件的地點和時間；對招標文件或者資格預(yù)審文件收取的費用；對投標人的資質(zhì)等級的要求。 依法必須進行施工招標的工程建設(shè)項目，按工程建設(shè)項目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報送項目審批部門審批的，招標人必須在報送的可行性研究報告中將招標范圍、招標方式、招標組織形式等有關(guān)招標內(nèi)容報項目審批部門核準。 招標投標的基本程序 ： 招標工作由開 發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。 (1)招投標 工作程序 ： 審查招標單位的資格；報批招標申請書； 編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；發(fā)布招標公告或招標邀請書； 審查投標單位資格；分發(fā)招標文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標單位現(xiàn)場勘察和招標文件答疑；編制和寄送投標文件； 開標，公開標底，審查投標書和保函； 評標、定標、決定中標單位；發(fā)出中標 通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。 （ 2）、 招標申請書應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。 (3)應(yīng)注意的問題 A、 工程建設(shè)招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。 B、 招標必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外 ，一個招標工程，只能編制一個標底。 C、 為了保證招標的公正性，應(yīng)當以招標單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標領(lǐng)導小組，進行評標、決標。對于大中型建設(shè)項目，招標單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個投標企業(yè)，供評標領(lǐng)導小組審定，確定中標單位。如果決標結(jié)果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權(quán)予以否決。 D、 投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務(wù)，招標 單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標保證金。簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應(yīng)當退回。招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補償履約保證金的不足部門。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 24 六 、申辦《施工許可證》 （一）、 建設(shè)工程施工許可證 ： 是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有 開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。 （二）、 申請辦理施工許可證，應(yīng)當按照下列程序進行： 建設(shè)單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請表》。 建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關(guān)提出申請。 發(fā)證機關(guān)在收到建設(shè)單位報送的《建筑工程施工許可證 申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當自收到申請之日起 15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當限期要求建設(shè)單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應(yīng)順延；對于不符合條件的，應(yīng)當自收到申請之日起 15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。 建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應(yīng)當與依法簽訂的施工承包合同一致。施工許可證應(yīng)當放置在施工現(xiàn)場備查。 施工許可證不得偽造和涂改。 建設(shè)單位應(yīng)當自領(lǐng)取施工許可證之日起 3個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當在期滿前向發(fā)證機 關(guān)申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過 3個月。 對于未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程項目分解后擅自施工的，由有管轄權(quán)的發(fā)證機關(guān)責令改正，對于不符合開工條件的責令停止施工，并對建設(shè)單位和施工單位分別處以罰款。 （三）、辦理施工許可證應(yīng)提交的資料 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 25 辦理建筑工程施工許可證提交資料 序號 須提交資料 提交情況 備 注 1 立項批文 2 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3 人防費 4 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 5 施工合同或中標通知書 6 施工圖設(shè)計審查證明 7 工程監(jiān)理合同 8 勞保費 9 工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 10 消防審查手續(xù) 11 施工組織設(shè)計 12 建筑工程勞務(wù)工資保證金 13 配套費 14 墻改費 15 施工單位資料（原件、復(fù)印件） a 資質(zhì)證書副本 b 營業(yè)執(zhí)照 c 安全生產(chǎn)許可證 d 外地施工企業(yè)注冊登記表或備案表 e 安全監(jiān)督手續(xù) f 法人授權(quán)委托書 16 監(jiān)理公司單項工程登記備案 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 26 第四章：工程建設(shè) 實施 階段 工程管理是對一個工程 從概念設(shè)想到正式 運營的全過程（具體工作包括：投資機會研究、初步 可 行性研究、最終可行性研究、勘察設(shè)計、招標、采購、施工、試運行等）進行管理。 工程實施階段業(yè)主的項目管理則可描述為：在工程的實施階段，業(yè)主的項目部和項目管理人員，按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范的要求，根據(jù)已簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動各方面的綜合資源，對項目工程從開工至竣工的工程質(zhì)量、進度、投資及其他方面的目標進行全面控制的管理過程。 一 、 工程建設(shè) 實施 準備階段 施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要 施工場地平整，達 到施工條件 施工通道疏通，滿足施工運輸條件 施工圖紙及施工資料準備 施工材料和施工設(shè)備的準備 臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 施工許可批文及辦理開工手續(xù) 組織圖紙會審、設(shè)計交底 、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗 及時委托和組織相關(guān)單位進行定位放線，委托規(guī)劃部門進行灰線驗收 編制工程進度計劃 1 檢查監(jiān)理單 位在施工前是否已做好相應(yīng)準備工作 1 開工前 ，工程部會同監(jiān)理單位對施工單位的施工準備工作進行全面檢查和控制 1設(shè)計、施工、監(jiān)理 及相關(guān) 單位的 統(tǒng)一 協(xié)調(diào) 二、 工程建設(shè) 實 施 階段 當施工單位的準備工作完成后，工程部對施工單位的準備工作進行檢查。當準備工作已全部完成，符合開工條件，應(yīng)及時簽發(fā)施工單位的《開工報告》，允許開工，否則要求施工單位盡快做 好準備，待