【正文】 類型 補償項目 計算依據(jù) 標(biāo) 準(zhǔn) 征 用 耕 地 土地補償費 安置補助費 青苗補償費 附著物補償費 其 它 農(nóng) 用 地 土地補償費 安置補助費 青苗補償費 附著物補償費 未 利 用 地 土地補償費 安置補助費 青苗補助費 附著物補償費 （二） 、拆遷 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷 。 征收集體所有的土地， 包括耕地補償費及其他土地補償費，安置補助費，地上附著物補償費，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補償費、青苗補償費 、多年生林木補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。 二 、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 （一） 、征地 我國現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會保險安置、入股安置、移民安置。 集體土地的征用 （ 1） 、征用集體土地用地申請 ； （ 2） 、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ； （ 3） 、簽訂征地協(xié)議 ； （ 4） 、簽訂補償安置協(xié)議 ； （ 5） 、確定勞動力安置方案 ； （ 6） 、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 ； （ 7） 、市政府下文征地 ； （ 8） 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 ； （ 9） 、辦理批地文件、批地圖 ； （ 10） 、辦理凍結(jié)戶口 ； （ 11） 、調(diào)查戶口核實勞動力 ； （ 12） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ； （ 13） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ； （ 14） 、辦 理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ； （ 15） 、地上物作價補償工作 ； （ 16） 、征地結(jié)案 。 （三 ） 、取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序 國有土地使用權(quán)的出讓 （ 1） 、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； （ 2） 、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ； （ 3） 、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ； （ 4） 、主管部門實地勘察 ； （ 5） 、土地估價報告的預(yù)審 ； （ 6） 、委托地價評； （ 7） 、辦理核定地價手續(xù) ； （ 8） 、辦理土地出讓審批 ； （ 9） 、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ； （ 10） 、領(lǐng)取臨時國有土地使用證 ； （ 11） 、領(lǐng)取正式國有土地使用證 ； （ 12） 、國有土地使用權(quán)出讓金的返還 。即一般指商品房首次進人流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。 ③ 對于招標(biāo)項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)文件中提出方案，作為評標(biāo)參考。 收益： ① 委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。 （ 1） 、 一級開發(fā)根據(jù)實施主體的不同， 開發(fā)方式 可以分為以下三種： ① 、政府下屬的土地儲備機構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級開發(fā)的 ， ② 、委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā) 的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施 ， ③ 、通過招標(biāo)確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。 土地開發(fā)一般分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。 （二）、 土地開發(fā) 從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。 （ 5）、 出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。 ⑧ 按合同的約定支付余款。 ⑥ 用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。 ④ 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行 資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 ⑥ 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人 或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 ④ 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料： ① 《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； ② 開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； ③ 屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》； ④ 屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料 ； ⑤ 1： 2020 地形圖 2 份；加蓋了 “權(quán)屬已審核 ”的宗 地圖、地籍圖各 3 份 ； ⑥ 地上附著物權(quán)屬證明； ⑦ 土地登記申請書； ⑧ 土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨ 土地登記委托書。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 11 依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用 途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 ③ 拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。 ② 招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根 據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種： 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 1） 通過行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)； 3） 轉(zhuǎn)讓取得； 4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； 6） 通過司法裁決取得； 7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。 集體土地使用權(quán) ： 是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用 益物權(quán) 。 八 、集團公司董事會 根據(jù)可行性報告的結(jié)論與建議，做出投資決策 ，批準(zhǔn)正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。 可行性研究三階段常規(guī)的時間費用表 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 9 項 目 內(nèi) 容 時間（月） 費用 允許誤差 投資機會研究階段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 %~% 20%~10% 詳細(xì)可行性研究階段 8~16 %~% 10% 六 、 房地產(chǎn)項目開發(fā) 詳細(xì)的經(jīng)濟效益分析 房地產(chǎn)項目的投資概算包括內(nèi)容： （ 1）、 營銷開支概算，包括：項目前研究及可行性研究的開支 ； 項目策劃的開支 ； 銷售策劃的開支 ； 廣告開支 ； 項目公司日常運作的開支 ； 項目及企業(yè)的公關(guān)開支 ； （ 2）、 土地征用開支概算，包括： 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價 ； 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 ； 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 ； （ 3）、 工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支 ； 平整土地的開支 ； 用于工程設(shè)計的開支 ；用于建筑施工的開支 ； 用于設(shè)施配套的開支 ； 用于工程監(jiān)理的開支 ； （ 4）、 金融成本開支，包括：外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費用支出 ；貸款引起的利息支出 ； 各項保險開支 ； 稅收和行政性收費 ； 不可預(yù)見開支 。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。 初步可行性研究，亦稱 “預(yù)可行性研究 ”。 投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。 五 、 房地產(chǎn)項目 可行性研究的工作階段 投資機會研究。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置； (3) 宏觀經(jīng) 濟環(huán)境分析；項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析；項目所在板塊市場研究 和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護 。 三 、 房地產(chǎn)項目的 可行性研究步驟 ， 可分為 5 個步驟進行： (1)項目公司接受委托或公司董事會立項； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務(wù)評價和經(jīng)濟評價； (5)編制可行性研究報告。 品牌研究： 在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費者對開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進作用。 消費需求趨勢研究： 主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。 區(qū)域市場分析 —— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特 定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。 相關(guān)市場信息 —— 包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。 二 、 房地產(chǎn)項目 按研究方向 主要有 以下四方面 宏觀經(jīng)濟信息 —— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強的 注冊房地產(chǎn)估價師 、 造價工程師 、 市場調(diào)查和分析人員 專家 、 經(jīng)濟分析專家 、 制作人員 、 社會 、 環(huán)境等專家 、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師 等專家組成。 房地產(chǎn) 項目 策劃 首先 須 經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后， 再 轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。 項目策劃的流程 分為四個流程： 項目調(diào)研 項目市場細(xì)分與選擇 1）項目市場細(xì)分 2）項目市場選擇 項目策劃書撰寫 項目方案實施 。 策劃的六個主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標(biāo)（多元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū)向國際、上下游移動），避免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動 ），提高速度（避免無效經(jīng)營環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長），促進競爭（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營更加富有科學(xué)、技術(shù)和藝術(shù)性，合經(jīng)勞成為樂趣）等。 策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運用腦力的理性行為 。 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費 （一）企業(yè)法人開業(yè)登記費； （二）企業(yè)法人變更登記費； （三）企業(yè)法人年度檢驗費； （四）補、換、領(lǐng)證照費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的， 不予登記。 三、 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件 ： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）有自己的名稱和組織機構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 6 （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 二、 房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求 ： 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求： （一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來 的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。 房地產(chǎn) 作為不動產(chǎn)，與其他商品 的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。 我們也憧憬在各方面的合理的建 議 下 ,能將本手冊做到盡善盡美 ,并能在同行中占有一席之地 .當(dāng)然目前這只是我們的一個 目標(biāo) ,但我們會更努力更用心的去完善它 ,目標(biāo)