【正文】 2）、辦理拆遷申請（ 3）、審批、領(lǐng)取拆遷許可證（ 4）、簽訂房屋拆遷責(zé)任書（ 5）、辦理拆遷公告與通知（ 6）、辦理戶口凍結(jié)（ 7）、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)（ 8）、確定拆遷安置方案（ 9）、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議（ 10）、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置（ 11）、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款（ 12）、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理（ 13）、移交拆遷檔案資料（ 14）、房屋拆遷糾紛的裁決（ 15）、強(qiáng)制拆遷 。 拆遷完畢后，申請拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 拆遷的主要內(nèi)容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造； (3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。 （ 2）、 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。） （ 7）、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明?！? 國家標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算表 類型 補(bǔ)償項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 標(biāo) 準(zhǔn) 征 用 耕 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 其 它 農(nóng) 用 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 未 利 用 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)助費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) （二）、拆遷 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。征收集體所有的土地，包括耕地補(bǔ)償費(fèi)及其他土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、多年生林木補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 （一）、征地 我國現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會保險(xiǎn)安置、入股安置、移民安 置。 集體土地的征用 （ 1）、征用集體土地用地申請 ；（ 2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ；（ 3）、簽訂征地協(xié)議 ；（ 4）、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ；（ 5）、確定勞動力安置方案 ；（ 6）、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 ；（ 7）、市政府下 文征地 ；（ 8）、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) ；（ 9）、辦理批地文件、批地圖 ；（ 10）、辦理凍結(jié)戶口 ；（ 11）、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力 ；（ 12）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ；（ 13）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ；（ 14）、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ；（ 15）、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作 ；（ 16）、征地結(jié)案。 （三）、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 國有土地使用權(quán)的出讓 （ 1）、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ；（ 2）、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ；（ 3）、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ；（ 4）、主管部門實(shí)地勘察 ；（ 5）、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審 ；（ 6）、委托地價(jià)評；（ 7）、辦理核定地價(jià)手續(xù) ；（ 8）、辦理土地出讓審批 ；（ 9）、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ；（ 10）、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地 使用證 ；（ 11）、領(lǐng)取正式國有土地使用證 ；（ 12）、國有土地使用權(quán)出讓金的返還。即一般指商品房首次進(jìn)人 流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。 ③對于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)文件中提出方案，作為評標(biāo)參考。 收益：①委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級開發(fā)成本的 2%，主體還是土地儲備中心。 （ 1）、一級開發(fā)根據(jù)實(shí)施主體的不同，開發(fā)方式可以分為以下三種：①、政府下屬的土地儲備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級開發(fā)的，②、委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施，③、通過招標(biāo)確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。 土地開發(fā)一般分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。 （二）、土地開發(fā) 從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進(jìn)行的活動，包括對 尚未利用的土地進(jìn)行開墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。 （ 5）、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。 ⑧按合同的約定支付余款。 ⑥用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場參加競投。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 ②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 ⑥收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 ②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料： ①《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； ②開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照 或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； ③屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》； ④屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料； ⑤ 1： 2020 地形圖 2 份；加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各 3 份； ⑥地上附著物權(quán)屬證明； ⑦土地登記申請書； ⑧土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨土地登記委托書。 依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 ③拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。 ②招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 1） 通過行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)； 3） 轉(zhuǎn)讓取得； 4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得； 6） 通過司法裁決取得； 7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。 集體土地使用權(quán)：是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。 八、集團(tuán)公司董事會根據(jù)可行性報(bào)告的結(jié)論與建議，做出投資決策，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。 可行性研究三階段常規(guī)的時(shí)間費(fèi)用表 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí)間（月） 費(fèi)用 允許誤差 投資機(jī)會研究階段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 %~% 20%~10% 詳細(xì)可行性研究階段 8~16 %~% 10% 六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算包括內(nèi)容： （ 1）、營銷開支概算，包括：項(xiàng)目前研 究及可行性研究的開支 ；項(xiàng)目策劃的開支；銷售策劃的開支；廣告開支；項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支；項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支； （ 2）、土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)；用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支；影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支； （ 3）、工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支；平整土地的開支；用于工程設(shè)計(jì)的開支；用于建筑施工的開支；用于設(shè)施配套的開支；用于工程監(jiān)理的開支； （ 4）、金融成本開支，包括：外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出；貸款引起的利息支出；各項(xiàng)保險(xiǎn)開 支；稅收和行政性收費(fèi)；不可預(yù)見開支。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。 初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。 投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。 五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的工作階段 投資機(jī)會研究。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項(xiàng)目概況； (2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置； (3) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析；項(xiàng)目所在板塊市場研究和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù) 。 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究步驟 ，可分為 5 個(gè)步驟進(jìn)行： (1)項(xiàng)目公司接受委托或公司董事會立項(xiàng)； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評價(jià)和經(jīng)濟(jì)評價(jià)； (5)編制可行性研究報(bào)告。 品牌研究： 在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以 及消費(fèi)者對開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進(jìn)作用。 消費(fèi)需求趨勢研究： 主要針對消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。 區(qū)域市場分析 —— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對區(qū)域市場特點(diǎn)進(jìn)行分析。 相關(guān)市場信息 —— 包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目按研究方向主要有以下四方面 宏觀經(jīng)濟(jì)信息 —— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師 、市場調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟(jì)分析專家、 制作人員、 社會、環(huán)境等專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會師及律師等專家組成。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃首先須經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，再轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。 項(xiàng)目策劃的流程分為四個(gè)流程： 項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目市場細(xì)分與選擇 1）項(xiàng)目市場細(xì)分 2）項(xiàng)目市場選擇 項(xiàng)目策劃書撰寫 項(xiàng)目方案實(shí)施。 策劃的六個(gè)主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標(biāo)（多元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū)向國際、上下游移動），避 免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動），提高速度（避免無效經(jīng)營環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長），促進(jìn)競爭（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營更加富有科學(xué)、技術(shù)和藝術(shù)性，合經(jīng)勞成為樂趣）等。 策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi) （一）企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)； （二）企業(yè)法人變更登記費(fèi)； （三）企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)； （四）補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。工商行政管理部門對 符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方 可交付使用。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求： （一）房地產(chǎn)