【正文】 屬證明； ⑦ 土地登記申請(qǐng)書(shū)； ⑧ 土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨ 土地登記委托書(shū)。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 11 依照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開(kāi)發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等用途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書(shū)》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。 ③ 拍賣(mài)又稱(chēng)競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。 ② 招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。 按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種： 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。 開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 1） 通過(guò)行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)； 3） 轉(zhuǎn)讓取得； 4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開(kāi)發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門(mén)立項(xiàng)、審批后取得； 6） 通過(guò)司法裁決取得； 7） 通 過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。 集體土地使用權(quán) ： 是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán) 。 八 、集團(tuán)公司董事會(huì) 根據(jù)可行性報(bào)告的結(jié)論與建議，做出投資決策 ，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段。 可行性研究三階段常規(guī)的時(shí)間費(fèi)用表 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 9 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí)間（月） 費(fèi)用 允許誤差 投資機(jī)會(huì)研究階段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 %~% 20%~10% 詳細(xì)可行性研究階段 8~16 %~% 10% 六 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算包括內(nèi)容： （ 1）、 營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支概算，包括：項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支 ； 項(xiàng)目策劃的開(kāi)支 ； 銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支 ； 廣告開(kāi)支 ； 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支 ； 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支 ； （ 2）、 土地征用開(kāi)支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) ； 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支 ； 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支 ； （ 3）、 工程開(kāi)支概算，包括：用于工程勘探的開(kāi)支 ； 平整土地的開(kāi)支 ； 用于工程設(shè)計(jì)的開(kāi)支 ；用于建筑施工的開(kāi)支 ； 用于設(shè)施配套的開(kāi)支 ； 用于工程監(jiān)理的開(kāi)支 ； （ 4）、 金融成本開(kāi)支，包括：外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出 ；貸款引起的利息支出 ； 各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支 ； 稅收和行政性收費(fèi) ； 不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支 。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。 初步可行性研究，亦稱(chēng) “預(yù)可行性研究 ”。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。 五 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究的工作階段 投資機(jī)會(huì)研究。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項(xiàng)目概況； (2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置； (3) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析；項(xiàng)目所在板塊市場(chǎng)研究 和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù) 。 三 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的 可行性研究步驟 ， 可分為 5 個(gè)步驟進(jìn)行： (1)項(xiàng)目公司接受委托或公司董事會(huì)立項(xiàng)； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； (5)編制可行性研究報(bào)告。 品牌研究： 在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及 消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷(xiāo)售帶來(lái)積極的促進(jìn)作用。 消費(fèi)需求趨勢(shì)研究： 主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。 區(qū)域市場(chǎng)分析 —— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。 相關(guān)市場(chǎng)信息 —— 包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。 二 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目 按研究方向 主要有 以下四方面 宏觀經(jīng)濟(jì)信息 —— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，研究人員需專(zhuān)業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 、 造價(jià)工程師 、 市場(chǎng)調(diào)查和分析人員 專(zhuān)家 、 經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家 、 制作人員 、 社會(huì) 、 環(huán)境等專(zhuān)家 、房地產(chǎn)專(zhuān)家、建筑工程專(zhuān)家、財(cái)會(huì)師及律師 等專(zhuān)家組成。 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 策劃 首先 須 經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后， 再 轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。 項(xiàng)目策劃的流程 分為四個(gè)流程： 項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分與選擇 1）項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 2）項(xiàng)目市場(chǎng)選擇 項(xiàng)目策劃書(shū)撰寫(xiě) 項(xiàng)目方案實(shí)施 。 策劃的六個(gè)主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標(biāo)（多元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū) 向國(guó)際、上下游移動(dòng)），避免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動(dòng)），提高速度（避免無(wú)效經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)），促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)更加富有科學(xué)、技術(shù)和藝術(shù)性，合經(jīng)勞成為樂(lè)趣）等。 策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi) （一）企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)； （二）企業(yè)法人變更登記費(fèi)； （三）企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)； （四）補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 三、 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件 ： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； （三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； （四）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員； ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 6 （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。 二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則及要求 ： 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有下列基本原則及要求： （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益、環(huán)境 效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。 土地開(kāi)發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開(kāi)發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開(kāi)發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來(lái)的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。 房地產(chǎn) 作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開(kāi)發(fā)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來(lái)越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。 我們也憧憬在各方面的合理的建 議 下 ,能將本手冊(cè)做到盡善盡美 ,并能在同行中占有一席之地 .當(dāng)然目前這只是我們的一個(gè) 目標(biāo) ,但我們會(huì)更努力更用心的去完善它 ,目標(biāo) 總有一天會(huì)實(shí)現(xiàn) .我們相信 ,努力總會(huì)有回報(bào) ! *****年 *月 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 3 目 錄 前 言 2 第一章： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念 5 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的種類(lèi) 5 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則及要求 5 三、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件 5 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 6 第二章： 可行性研究和 項(xiàng)目決策階段 7 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的根本目的