【正文】 （二）、 建筑設(shè)計 ： 設(shè)計的定義就是一種 “有目地的創(chuàng)作行為 ”。 （ 7）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。 控制性詳細規(guī)劃的原則應(yīng)以用地的控制和管理為重點，以實施總體規(guī)劃的意圖為目的，強化規(guī)劃設(shè)計和規(guī)劃管 理的銜接；編制工作要在具有完備的基礎(chǔ)資料條件下進行，開展充分的調(diào)查研究。 （ 3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計指導(dǎo)原則； （ 4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。應(yīng)根據(jù)委托監(jiān)理合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、工程類別、規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、工程環(huán)境等因素確定項目監(jiān)理機構(gòu)的組織形式和規(guī)模，監(jiān)理人員應(yīng)包括總監(jiān)理工程師、專業(yè)工程師和監(jiān)理員，必要時可配備總監(jiān)理工程師 代表。對勘察的原始資料不得遺失或任意涂改。 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費： （ 1） 、房屋拆遷補償費 （ 2） 、搬家補助費 （ 3） 、提前搬家獎勵費 （ 4） 、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費） （ 5） 、清理費 （ 6） 、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費 （ 7） 、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費 （ 8） 、一次性異地安置補助費 （ 9） 、房屋拆遷管理費 （ 10） 、房屋拆遷服務(wù)費 。 拆遷方式： （ 1） 、 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 。 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費 （ 1） 、地價款（土地出讓金） ； （ 2） 、資金占用費 ； （ 3） 、滯納金 ； （ 4） 、土地使用費 ； （ 5） 、外商投資企業(yè)土地使用費 ； （ 6） 、防洪工程建設(shè)維護管理費 ； （ 7） 、土地閑置費 ； （ 8） 、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 ； （ 9） 、城鎮(zhèn)土地使用稅 ； （ 10） 、地價評估費 ；（ 11） 、出讓土地預(yù)訂金 ； （ 12） 、征地管理費 ； （ 13） 、土地補償費 ； （ 14） 、青苗及樹木補償費 ； （ 15） 、地上物補償費 ； （ 16） 、勞動力安置費 ； （ 17） 、超轉(zhuǎn)人員安置費 ；（ 18） 、耕地占用稅； （ 19） 、新菜田開發(fā)建設(shè)基金 。 ② 委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計成本的 8%，主體是企業(yè)。 一般年限 規(guī)定 如下： 居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，商業(yè)用地 40 年等。 ⑤ 用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。 ⑤ 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。 四 、 房地產(chǎn)項目 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)產(chǎn)品研究： 在售樓盤資料統(tǒng)計 —— 包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料，可進行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點、 裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。 房地產(chǎn)項目策劃是指，通過對市場環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及 手段，科學(xué)地、合理地、有效地推動項目的進程，并且提前判斷房地產(chǎn)項目的順利進展程度及效果。 四、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序： （一）應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門申請設(shè)立登記，工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記； （二）房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的 1 個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案； 上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)是 房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。 本手冊， 編制內(nèi)容是 根據(jù)公司的經(jīng)營范 圍 是以 項目 開發(fā) 為先決條件 ， 編制時將 項目 開 發(fā) 的整個流程為主軸線，以各流程的大綱為主，加入各 流程 工作的詳細操作及 管理控制 內(nèi)容 。 二、 房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求 ： 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求： （一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境 效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 策劃的六個主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標（多元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū) 向國際、上下游移動），避免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動），提高速度（避免無效經(jīng)營環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長），促進競爭（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營更加富有科學(xué)、技術(shù)和藝術(shù)性，合經(jīng)勞成為樂趣）等。 二 、 房地產(chǎn)項目 按研究方向 主要有 以下四方面 宏觀經(jīng)濟信息 —— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。 品牌研究： 在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及 消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進作用。 投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。 八 、集團公司董事會 根據(jù)可行性報告的結(jié)論與建議，做出投資決策 ，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。 ② 招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜 集資料。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招 標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。 （ 1） 、 一級開發(fā)根據(jù)實施主體的不同， 開發(fā)方式 可以分為以下三種： ① 、政府下屬的土地儲備機構(gòu)直接負責(zé)一級開發(fā)的 ， ② 、委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施 ， ③ 、通過招標確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。 （三 ） 、取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序 國有土地使用權(quán)的出讓 （ 1） 、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； （ 2） 、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ； （ 3） 、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ； （ 4） 、主管部門實地勘察 ； （ 5） 、土地估價報告的預(yù)審 ； （ 6） 、委托地價評； （ 7） 、辦理核定地價手續(xù) ； （ 8） 、辦理土地出讓審批 ； （ 9） 、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ； （ 10） 、領(lǐng)取臨時國有土地使用證 ； （ 11） 、領(lǐng)取正式國有土地使用證 ； （ 12） 、國有土地使用權(quán)出讓金的返還 。 ” 國家標準征地補償費計算表 類型 補償項目 計算依據(jù) 標 準 征 用 耕 地 土地補償費 安置補助費 青苗補償費 附著物補償費 其 它 農(nóng) 用 地 土地補償費 安置補助費 青苗補償費 附著物補償費 未 利 用 地 土地補償費 安置補助費 青苗補助費 附著物補償費 （二） 、拆遷 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷 。 拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事 項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。 工程勘察一般分為： 工程地質(zhì)勘察 、 工程測量 、 水文地質(zhì)勘察 等。設(shè)計監(jiān)理是在設(shè)計階段對設(shè)計項目所進行的監(jiān)理，其主要目的是確保設(shè)計質(zhì)量和時間等目標滿足業(yè)主的要求；施工 監(jiān)理是在施工階段對施工項目所進行的監(jiān)理，其主要目的在于確保施工安全、質(zhì)量、投資和工期等滿足業(yè)主的要求。 城市詳細規(guī)劃 又 分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。 控制性詳細規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強制性內(nèi)容。 （ 4）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計。 建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有： 建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 通俗的講 是指建筑物在建造之前，設(shè)計者按照建。為客戶提供經(jīng)營戰(zhàn)略與相關(guān)決策，降低開發(fā)商投資成本，為項目日后的招商、開業(yè)籌備、經(jīng)營管理、營銷企劃確定綱領(lǐng)性目標和方向。 （ 2）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。 四 、 規(guī)劃設(shè)計 （一）、 城市規(guī)劃 ： 是政府調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)城鄉(xiāng)發(fā)展與建設(shè)、維護社會公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一。 工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容 ： 控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系，即 “ 三控、兩管、一協(xié)調(diào) 。它是基本建設(shè)的首要環(huán)節(jié)。 拆遷的主要內(nèi)容 包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用