【正文】 如果管理上稍微出現(xiàn)點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的經(jīng)濟損失，所以說那些松散的管理形式是不適合房地產(chǎn)項目管理的。所以現(xiàn)在都在說站在大街上你就分不清是在哪里，因為全國的建筑都是千篇一律的，一個地區(qū)，一個城市乃至一個單體建筑，都沒有自己的的風(fēng)格。大家可能會有疑慮，這樣的話不就加大了前期的成本了嗎？不錯，是加大了前期的成本，但是對整個項目的成本控制來考慮，現(xiàn)在的投入是事半功倍的。事實說明，從 2021 年每一季度，滁州房地產(chǎn)呈現(xiàn)出 “總量擴張明顯，增勢強勁 ”的勢頭，樓市價格攀升，供銷量明顯增加，形成房地產(chǎn)開發(fā)投資又一高潮。房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是天經(jīng)地義的，但是如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意義。其次，終結(jié)階段的費用控制也需注意，不可忽視建立費用限額與獎勵結(jié)合制度，將其工作質(zhì)量和工作費用有機結(jié)合起來進行控制。工程進度款的支付應(yīng)根據(jù)施工合同和招標(biāo)文件，按照施工實際完成工程量進行，做到撥款有度，心中有數(shù)；并隨時檢查進度款運用情況，保證施工過程如期按約正常進行。投資控制部門要專人對項目工程造價實施跟蹤管理，隨時收集各種工程造價動態(tài)變化資料，而不僅僅是要檢查施工單位是否在規(guī)定的時間內(nèi)完成了規(guī)定的工作。另外，也不可忽視設(shè)計費用控制。 三、規(guī)劃設(shè)計階段的投資控制 設(shè)計質(zhì)量是規(guī)劃設(shè)計階段的首要控制要素，設(shè)計質(zhì)量不僅是投資項目達到國家規(guī)定，功能達到某些要求，更重要的是項目建成交付使用后產(chǎn)生經(jīng)濟效益的多少。如果這步工作出現(xiàn)失誤，投資建成的項目不合使用的需要將是最大投資浪費。投資不只是領(lǐng)導(dǎo)者或投資成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與，并在工作中時刻注意節(jié)約和深入挖掘降低投入的各種潛能。根據(jù)成本實現(xiàn)的控制點和措施最終確定最佳的方案以確保項目的安全，有序，快速、高質(zhì)、低耗地順利施工。各項制度的創(chuàng)新完善和實施細(xì)則制訂都要具體化，力求針對性和可操作性強，在這基礎(chǔ)上，縱向、橫向?qū)訉勇鋵嵷?zé)任制，使企業(yè)制度控制，程序控制，定額控制，合同控制等全都落到實處，最終有效控制成本。根據(jù)合同、預(yù)算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生 “三超 ”現(xiàn)象，但 “三超 ”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。在招標(biāo)過程中成本控制，開發(fā)企業(yè) 要加強一下幾點：（ 1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 18 下一階段的設(shè)計。（三）采用合同措施，有效 控制造價。（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價。因此，項目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方面綜合平衡，才能做到直接有效。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取 “低價中標(biāo)，索賠贏利 ”的方式承攬工程。 做好合同的簽定工作 應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。 項目招標(biāo)過程中的成本控制 工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和 施工招投標(biāo)兩個方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。 工程項目的審計不僅要重視審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。 2） 抓緊、抓實工程項目的具體實施階段 A、 闡述了 工程項目招投標(biāo)管理，招投標(biāo)是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。 應(yīng)做好合同的簽訂工作。 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 13 合理低價者中標(biāo)。 關(guān)于招標(biāo)階段的成本管理。要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟性，盡量不用那些采購困難、運費昂貴、施工復(fù)雜或依賴進口的材料和設(shè)備；要盡量做標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的設(shè)計，各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進行設(shè)計。或者設(shè)計人員一味為了滿足開發(fā)商的設(shè)計進度，從而出現(xiàn)各專業(yè) 設(shè)計不配套、不交圈等問題，其結(jié)果帶到施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。其實不然，前期規(guī)劃工作中，在很多方面都可以對成本實施控制，如設(shè)計階段的成本控制、招投標(biāo)階段的成本控制等?？茖W(xué)進行工程項目的效益分析并編制投資估算，對房地中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 11 產(chǎn)企業(yè)而言是整個 項目控制的最關(guān)鍵一環(huán)。也就是關(guān)鍵在于前期市場預(yù)測的正確性，可行性研究的深度與精度及前期工作深度是否到位，項目定位是否準(zhǔn)確。 在運作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務(wù)獲得競爭優(yōu)勢。 (回建強 /文 ) 中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展中的陣痛期，專業(yè)化程度越高、產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細(xì)分，愈有利于整合資源和組織社會化大生產(chǎn)；從構(gòu)建和諧社會、增強行業(yè)穩(wěn)定性上講，美國模式也顯示出了優(yōu)勢。開發(fā)商是源于香港的，經(jīng)濟適用房這一概念也來自于香港的“ 廉價屋 ” ，只是實施范圍還遠遠沒有原來香港政府實施的廣，土地招拍制度等也是與香港差不多。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。在這種模式下，土地成本不斷高漲，對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資和土地獲取成為制約企業(yè)長遠發(fā)展的兩個關(guān)鍵因素。 中國房地產(chǎn)發(fā)展綜述 我國 房地產(chǎn) 市場屬于發(fā)展 歷史相對較短的新興市場， 中國地產(chǎn)企業(yè)的運營模式學(xué)習(xí) “ 港式 ” ，首先是因為 “ 近水樓臺 ” 效應(yīng)。其二，高 度專業(yè)化。 首先，這種專業(yè)化的操作，很容易形成品牌的核心競爭力，進而品牌就很容易制造出來了，同時也是因為這種專業(yè)化已經(jīng)形成了完備的公司治理結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略導(dǎo)向，不會因為地區(qū)的不同和產(chǎn)生很多的不利，因為它是針對市場。即開發(fā)商利用大 量銀行資金拿地、蓋房、銷售、物管一條龍式的斂財滾動開發(fā)模式，可稱作 “ 全能開發(fā)商 ” 。這就跟解放前的中國農(nóng)民一樣 —— 一輩子的 夢想可能就是置下五畝地。 其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設(shè)計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴(yán)格執(zhí)行是基本的保障 還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結(jié)，必要時及時調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實反映成 本控制現(xiàn)狀。 由于在規(guī)劃設(shè)計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點。 一、 目標(biāo)成本管理體系 所謂目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃，目標(biāo)成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。在房地產(chǎn)項目初始階段進行成本估算；在項目規(guī)劃階段，在成本估算的基礎(chǔ)上進行細(xì)化制訂目標(biāo)成本；根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計劃和實際成本情況，成本控制就是對上述過程進行規(guī)劃和監(jiān)控。 中國房地產(chǎn)行業(yè)決不能單從商業(yè)角度來看待 ，而更應(yīng)把它置于全面 建設(shè)小康社會 的大背景下來審視 ， 也只有這樣才能實現(xiàn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與社會 的雙贏 。 在這樣的社會背景下，一方面政府部門出臺了一系列的 關(guān)于土地、融資等方面的 宏觀調(diào)控政策；另一方面因近年來房價上漲，使得開發(fā)商有比較客觀額度利潤空間，行業(yè)進入者大量增加，但土地作為不可再生額度資源 不斷減少，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭更趨激烈。 隨著 房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范和行業(yè)競爭日漸加劇，房地產(chǎn)正在告別暴利時代 。 而實現(xiàn)這種雙贏的局面就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何在 房價和利潤之間尋求到一個平衡點，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意義。它根據(jù)各項工作需要 的實際成本、計劃成本、目標(biāo)成本進行比較，對成本費用進行評價，并對未完成項目進行預(yù)測，使成本控制在預(yù)算范圍之內(nèi)。 由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，我們就要 對房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進行測算，做到花錢明明白白。 二、 責(zé)任成本管理體系 目標(biāo)成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。 四、 項目后評估體系 提高成本預(yù)測的準(zhǔn)確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結(jié)算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價： ? 比較項目結(jié)算成本與可行性研究時的預(yù)測成本差異（評價投資估算、項目成本預(yù)測的準(zhǔn)確、合理性） ? 對比項目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性） ? 分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》（評價項目成本管理的科學(xué)合理性 分析工程承包 范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 5 ? 考察項目交付使用一定時期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性） 以上四個體系是成本管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)管理框架，要完善房地產(chǎn)的成本管理，必須先從建立上述基礎(chǔ)管理體系開始，逐步積累成本控制的經(jīng)驗和完善成本信息數(shù)據(jù)庫，從而有效的控制成本。對香港地產(chǎn)商而言，有地才是生存的硬道理。長江實業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)等十家地產(chǎn)集團開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的 80%左右，市場集中度非常高。其次，通過專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的操作 ，縮短開發(fā)周期，近而可以提高資金的使用效率，從而產(chǎn)生更多的收益 。開發(fā)模式走的則是另一條專業(yè)化道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務(wù)板塊相對獨立。在內(nèi)地房地產(chǎn)市場化初始階段，開發(fā)商眼前一抹黑， “ 香港經(jīng)驗 ” 輕松越過深圳河，自然被嗷嗷待哺的 深圳開發(fā)商頂禮膜拜；其次，隨著大批港資地產(chǎn)商深入內(nèi)地攻城拔寨，其運營模式影響了內(nèi)地開發(fā)商；最后，帶著計劃經(jīng)濟余威的生存環(huán)境，也就讓內(nèi)地開發(fā)商在囤積土地、倚重銀行、預(yù)售制度等多方面與港派一見鐘情。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營模式往往是用耗費大部分自有資金拿地，隨著土地價格的不斷上漲，企業(yè)進入下一個開發(fā)周期后再次拿地的成本就可能成倍增長。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入年度供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟適用住房用地。 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 9 在銀行斷新奶催舊賬、市場低迷、銷售資金回籠停滯、承建商咸魚翻身再不愿全程 墊資等諸多利空擠壓之下，許多開發(fā)商的資金鏈已變得岌岌可危。企業(yè)在經(jīng)營模式上進行升級以應(yīng)對當(dāng)前的政策形勢和企業(yè)競爭態(tài)勢 。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團化、項目開發(fā)規(guī)?；厔輰⒓訌?。因此在這一階段必須對開發(fā)項目進行供需分析，分析使用者的需要，確定項目的合理功能，這是項目投資的根本問題。另外也要注意投資階段的費用控制，對一個大中型項目來說，投資階段的費用也是一個不小的數(shù)額。下面加以詳細(xì)說明。因此，在設(shè)計階段就要有成本 控制意識，抓住以下幾個工作關(guān)鍵點： 推行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。嚴(yán)格控 制設(shè)計變更，以保證投資限 額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)的工程招標(biāo)主要包括設(shè)備、材料采購招標(biāo)和施工單位招標(biāo)兩個方面。在 2021 年 7 月 1 日實行《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》后，選擇中標(biāo)單位的方法是由招標(biāo)人提供工程量清單，由投標(biāo)人依據(jù)工程量清單 項目自主報價，經(jīng)評審按照低價中標(biāo)的原則確定。通過招標(biāo)在確定了施工單位或材料供應(yīng)商之后，應(yīng)及時簽訂合同。通過招投標(biāo)、一是引進競爭機制，二是降低工程建設(shè)成本。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前把關(guān)，有效防止或避免可以預(yù)見的失誤。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強以下幾點： （ 1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。在簽定的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不具體 的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 16 從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制。 從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制 嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費掛鉤。 初步設(shè)計完成后，房開企業(yè)要認(rèn)真審查比對，不能過分依賴于設(shè)計部門。（ 2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。 （ 2）抓好項目 “經(jīng)營效益 ”： 經(jīng)營效益是項目經(jīng)濟效益的重要組成部分，項目有好的經(jīng)營效益，將給項目帶來明顯的經(jīng)濟效益，項目發(fā)生差的經(jīng)營效益，將會給項目帶來差的經(jīng)濟效益，甚至?xí)鬼椖刻澅?，所以，工程項目的降本增效工作?yīng)從項目開始時就抓起，及時掌握面廣量大 的土木工程項目信息，牢牢盯住項目可行性研究，立項，審批，設(shè)計施工