【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)劃階段對成本的控制。在人們的頭腦中認(rèn)為，前期規(guī)劃工作就是在委托設(shè)計單位進(jìn)行圖紙設(shè)計之后，辦理各項前期手續(xù)，取得項目的立項批復(fù)、規(guī)劃意見通知書、審定規(guī)劃方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證等批件。其實不然，前期規(guī)劃工作中，在很多方面都可以對成本實施控制，如設(shè)計階段的成本控制、招投標(biāo)階段的成本控制等。下面加以詳細(xì)說明。 關(guān)于設(shè)計階段的成本控制。設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費(fèi)在建設(shè)工程全過程的費(fèi)用中所占比例不大，一般只占建安成本的 2%左右，但對 于工程造價的影響卻很大，有時能達(dá)到 75%。一份好的設(shè)計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。很久以來，普遍對建設(shè)項目的設(shè)計階段重視不夠，開發(fā)商很少過問設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)合理性，致使項目的設(shè)計質(zhì)量不高，搞規(guī)劃的只是催設(shè)計人員出圖，不管設(shè)計出的方案在建設(shè)時需花多少錢，造價是否合理；設(shè)計人員只顧出圖，不管設(shè)計在經(jīng)濟(jì)上是否合理，常常出現(xiàn)設(shè)計過于保守，例如結(jié)構(gòu)設(shè)計中的配筋問題，以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)住宅工程為例。工程成本的提高將直接減少開發(fā)公司的純利潤?；蛘咴O(shè)計人員一味為了滿足開發(fā)商的設(shè)計進(jìn)度，從而出現(xiàn)各專業(yè) 設(shè)計不配套、不交圈等問題，其結(jié)果帶到施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。因此，在設(shè)計階段就要有成本 控制意識，抓住以下幾個工作關(guān)鍵點： 推行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。開發(fā)商在委托進(jìn)行設(shè)計時，應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、小區(qū)內(nèi)的道路等設(shè)計放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可以優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可以促進(jìn)設(shè)計單位在項中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 12 目整體布局、建筑造型、使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。 開展限額設(shè)計，有效 控制造價。設(shè)計工作是一項政策性、技術(shù)性、綜合性很強(qiáng)的工作，項目設(shè)計的優(yōu)劣，將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，同樣也決定項目建成以后的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。因此要求設(shè)計單位在項目設(shè)計中，推行限額設(shè)計。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算。在設(shè)計時要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平、管理水平相適應(yīng)。要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些采購困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量做標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的設(shè)計，各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計。嚴(yán)格控 制設(shè)計變更，以保證投資限 額不輕易突破。 另外，針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲的現(xiàn)象，開發(fā)商可以在簽訂設(shè)計合同時，增加設(shè)計變更及修改費(fèi)用額度的限制條款，如出現(xiàn)各專業(yè)不配套、不交圈現(xiàn)象，或設(shè)計變更超出施工合同價的某一比例時，則要扣罰一定比例的設(shè)計費(fèi)。采取一定的約束力是對設(shè)計人員的一種有效的控制手段。 要加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量終止在施工之前。從實際情況來看，將設(shè)計方案的不足或缺陷在設(shè)計階段就加以克服，所付出的代價最小，取得的效果最好。因此要在正式出圖 前加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的審核，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免把設(shè)計的不足、缺陷帶到施工階段。 關(guān)于招標(biāo)階段的成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)的工程招標(biāo)主要包括設(shè)備、材料采購招標(biāo)和施工單位招標(biāo)兩個方面。開發(fā)商通過招標(biāo)來選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。在招標(biāo)過程中進(jìn)行成本 管理應(yīng)做好以下幾方面工作：在招標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格審查投標(biāo)單位的資質(zhì)，必要時還要進(jìn)行實地考察，避免 “特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場 ”等不正常現(xiàn)象。 要做好招標(biāo)文件的編制工作。預(yù)算管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有 價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進(jìn)行鑒別、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中的條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口，避免在后期結(jié)算時雙方扯皮。對于工程標(biāo)底要認(rèn)真進(jìn)行審查，確保標(biāo)底質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限。 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 13 合理低價者中標(biāo)。在 2021 年 7 月 1 日實行《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》后，選擇中標(biāo)單位的方法是由招標(biāo)人提供工程量清單，由投標(biāo)人依據(jù)工程量清單 項目自主報價，經(jīng)評審按照低價中標(biāo)的原則確定。 合理低價分為兩種情況：設(shè)有標(biāo)底的，投標(biāo)報價在合理幅度內(nèi)； 不設(shè)標(biāo)底的，報價應(yīng)高于或等于其企業(yè)成本。正是基于這種評標(biāo)辦法，投標(biāo)單位為了使招標(biāo)人可以接受報價，又能獲得盡可能多的利潤，在投標(biāo)中均不同程度地采用投標(biāo)策略及報價技巧，增加中標(biāo)機(jī)會。因此，作為開發(fā)商不應(yīng)一味追求低價，在其保證工期、質(zhì)量要求，評審技術(shù)方案可行的前提下，還應(yīng)對其報價進(jìn)行評審，以避免增 加工程施工過程中投資控制的難度，給開發(fā)商留下隱患。 常見的問題有不平衡報價法、多方案報價法、低價投標(biāo)法等。下面就不平衡報價法做簡單說明：投標(biāo)人在不影響投標(biāo)總價的前提下，將某些分部分項工程的單價定的比正常水平高，某些分部 分項工程的單價定的比正常水平低，以期望既能中標(biāo)，又能獲利。針對這種情況，評標(biāo)人要分辨投標(biāo)人的意圖，對多個投標(biāo)人的同類項目進(jìn)行比較和價格分析，最大限度地平衡不同投標(biāo)人之間在綜合單價分 布上的差距，最終選出合理低價的投標(biāo)人。 應(yīng)做好合同的簽訂工作。通過招標(biāo)在確定了施工單位或材料供應(yīng)商之后，應(yīng)及時簽訂合同。合同條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，盡量減少甲乙雙方的扯皮現(xiàn)象，使工期 得以順利進(jìn)行。 當(dāng)然，成本管理是一項全程管理的工作，不僅要在前期規(guī)劃階段進(jìn)行成本控制，在后期的施工階段也要進(jìn)行成本控制。隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化 ，融資難度的增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力也越來越大，因此，加強(qiáng)項目成本管理是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，只有抓緊抓好，才能使企業(yè)立足于不敗之地。 隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，融資難度的增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力也越來越大，因此，加強(qiáng)項目成本管理是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，只有抓緊 抓好，才能使企業(yè)立足于不敗之地 工程項目投資的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項目前期的投資決策和設(shè)計階段。我國長期以來普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的項目管理和造價控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也 能起到一定效果，但其結(jié)果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進(jìn)行管理和控中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 14 制。要有效地進(jìn)行項目管理和工程造價控制，就必須堅決地把管理和控制的重點轉(zhuǎn)移到前期工作階段上來，尤其要抓實、抓好設(shè)計這個關(guān)鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結(jié)果。 2） 抓緊、抓實工程項目的具體實施階段 A、 闡述了 工程項目招投標(biāo)管理，招投標(biāo)是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。通過招投標(biāo)、一是引進(jìn)競爭機(jī)制，二是降低工程建設(shè)成本。工程招標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招標(biāo)和施工招標(biāo)兩個方面。通過招標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這 對工程項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。 B、 加強(qiáng)工程項目施工各環(huán)節(jié)的管理和工程造價的有效控制。在工程項目施工階段，由于工程設(shè)計已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，這一階段影響工程投資額度可能性只有 5%10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投入大量資金卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性則很大，因此，業(yè)主方在施工階段要加強(qiáng)對合同的管理，重點應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理，杜絕投資浪費(fèi)。 3） 抓住關(guān)鍵，加強(qiáng)對工程竣工審計各個環(huán)節(jié)的管理和控制 工 程項目的審計必須對工程項目整個施工生產(chǎn)活動的全過程進(jìn)行審計 。 工程項目的審計不僅要重視審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前把關(guān)，有效防止或避免可以預(yù)見的失誤。事中審計，即施工階段中若干個過程所作的審計，這種審計更具有針對性、效益性，做好了，能達(dá)到事半功倍的效果。 4） 工程項目管理與造價的控制是一個動態(tài)的過程；是一門集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合性學(xué)科。 工程造價的控制與管理是一個動態(tài)的過程。業(yè)主方對工程項目的管理與造價的控 制應(yīng)貫穿于項目的全過程，在工程項目建設(shè)的各個階段、各個環(huán)節(jié)，時時都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。把建設(shè)工程造價控制在批準(zhǔn)的造價限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標(biāo)的實中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 15 現(xiàn)，以求得項目建設(shè)各個階段中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。 一、 設(shè)計階段的成本控制 二、 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制 包括兩部分：項目招標(biāo)過程中的成本控制和合同的簽訂工作。 項目招標(biāo)過程中的成本控制 工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和 施工招投標(biāo)兩個方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點： （ 1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進(jìn)行實地考察，避免 “特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場 ”等不正常現(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。 （ 2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進(jìn)行鑒別、 預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到 “知己知彼 ”，以利于日后的造價控制。 （ 3）合理低價者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。 做好合同的簽定工作 應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不具體 的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。 三、施工階段的成本控制 施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生 “三超 ”現(xiàn)象，但 “三超 ”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補(bǔ)，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為： 抓好合同管理，減少工程索 賠 在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取 “低價中標(biāo)，索賠贏利 ”的方式承攬工程。 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 16 從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制。按照監(jiān)理規(guī)定和實施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費(fèi)用定額，核價后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。 從技術(shù)措施上展開項目投資的有 效控制 對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的 70%左右。同時，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。 從經(jīng)濟(jì)措施上展開項目投資的有效控制 嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對大 宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行提供，以達(dá)到降低造價之目的。 四、竣工階段的成本控制 該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進(jìn)行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。 五、結(jié)束語 成本控制不光是包括建設(shè)實施階段，在投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此，項目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方面綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會出效益。 淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制與管理 作者 ：畢健秋 更新時間： 2021127 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 17 百度推廣廣告 發(fā)生地方都是；離開；盧薩卡； 離開 發(fā)送到搜索色撒發(fā)送到發(fā)生地 ... 百度推廣廣告 發(fā)生地方都是；