【文章內(nèi)容簡介】 接費定額、計劃利潤率和稅率計算間接費、計劃利潤和稅金，并編制單位工程概（預(yù)）算書，然后匯編綜合概（預(yù)）算書。 （6）根據(jù)綜合概（預(yù)）算書和土地開發(fā)概（預(yù)）算書及其它費用概（預(yù)）算書編制總概（預(yù)）算書。 四、房地產(chǎn)租賃與銷售成本構(gòu)成 由于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營形式的多樣性，我們將從土地經(jīng)營、房屋銷售、房屋經(jīng)租三方面分別討論其成本的構(gòu)成。 1．城市土地經(jīng)營成本構(gòu)成單純經(jīng)營地產(chǎn)的成本，應(yīng)當包括為取得土地使用權(quán)而支付的費用，為開發(fā)土地而支付的費用以及為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而發(fā)生的經(jīng)營管理費。因此，城市土地經(jīng)營成本除了上述土地開發(fā)成本外，應(yīng)另加上土地進入流通領(lǐng)域而發(fā)生的“土地流通成本”。即開發(fā)好的土地進入流通領(lǐng)域，通過有償轉(zhuǎn)讓交換土地的使用權(quán)，實現(xiàn)價值補償，這一過程中發(fā)生的費用，如管理費、營業(yè)稅等。 2．房屋銷售成本構(gòu)成房屋銷售是房屋產(chǎn)權(quán)的交換，銷售成本除了房屋開發(fā)成本外，還應(yīng)加上房屋進入市場在流通領(lǐng)域中發(fā)生的費用。房屋流通費用是房屋在市場交換過程中所發(fā)生的勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。主要包括： （1）銷售流通直接費包括房屋竣工后，未售出前的看護費、供熱采暖費、保養(yǎng)費、有形與無形損失費等。 （2）銷售流通間接費房屋售出后，居住區(qū)和大樓的管理員、公共事務(wù)管理員的管理費。 房屋經(jīng)租成本即房屋租賃成本。房屋租賃是一種特殊的商品交換方式。在房屋租賃活動中，參加交換的是商品（房屋）一段時間的使用權(quán)，而不是商品（房屋）的所有權(quán)。 房屋經(jīng)租成本是指房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為完成租賃房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)房產(chǎn)交換價值所發(fā)生的房產(chǎn)費用的總和。它應(yīng)當包括房屋生產(chǎn)和流通過程中的全部費用。主要有房產(chǎn)價值補償費。維修費、管理費、稅金、保險費、投資利息和地租等七項。 （1）房產(chǎn)價值補償費（折；田費）房產(chǎn)價值補償費即房屋折；日費，是房屋建造價值的平均損耗。房屋租賃其實就是房屋的零星出售，以租金作為價格，分期實現(xiàn)房屋價值的過程。因而租賃成本中的折舊費也可看作房屋出租對房屋消費按耐用年限平均收回的房屋造價。其計算分式為： 年折舊費=房屋造價（1參值率）/耐用年限 房屋造價是指房屋建造的投資，通常是以重置平均價即某種結(jié)構(gòu)的房屋在若干年內(nèi)的平均造價來表示。耐用年限應(yīng)指房屋的經(jīng)濟耐用年限，即房屋能夠正常使用的年限。房屋耐用年限隨結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的不同差異很大。因此，在考慮耐用年限時，不可能很準確，往往只是對同類結(jié)構(gòu)規(guī)定一個時間幅度標準。 房屋殘值是房屋在達到耐用年限失去其使用價值后，所剩余物質(zhì)的價值。殘值與房屋造價的比率為殘值率。其計算公式為： 殘值率=[每平方米建筑面積殘值（元）/每平方米建筑面積造價（元）]*100% 各類結(jié)構(gòu)房屋的殘值率也有一定的幅度規(guī)定。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為零，磚混結(jié)構(gòu)為2％～6%，磚木結(jié)構(gòu)為3%～4%，簡易房屋為3%。 （2）維修費房屋在長期使用過程中，其結(jié)構(gòu)和設(shè)備會逐漸損壞、陳舊，為了保證房屋及其設(shè)備的正常使用，應(yīng)投入相應(yīng)的人力、物力和財力進行定期修繕與維護，這部分投資便構(gòu)成了經(jīng)租成本中的維修費。 維修費在房屋經(jīng)租成本中占有極重要的地位，這不僅是修繕勞動屬于房產(chǎn)流通費用的主要構(gòu)成部分，而且是由于修繕勞動的存在，是房屋租賃流通過程區(qū)別于一般商品流通和一般商品租賃流通的主要標志。 維修費的計算比較復(fù)雜。一般來講，維修費屬出租房屋經(jīng)營直接支付的費用。即屬于各成本核算對象各自單獨發(fā)生的費用。應(yīng)當根據(jù)準確可靠的原始憑證，分別計入其歸屬的各成本核算對象。實際工作中，房屋的大修費雖然也是直接費，則因大修間隔期長，一次支付的數(shù)額又較多，成本計算也只能按房屋使用年限平均分擔，一般按價值比率法分攤成本。中小修費則可按實際發(fā)生額計入成本。為了簡化手續(xù)，也可按實際發(fā)生數(shù)求出一個標準平均數(shù)，按核算受益對象進行分配。 （3）管理費管理費是指經(jīng)營出租房屋進行必要的管理和服務(wù)所需的開支。如工作人員的工資功、公費、差旅費、勞動保護費、教育費等。就其性質(zhì)而言，管理勞動也是房屋租賃流通過程中的一種勞動形式。管理費構(gòu)成房屋經(jīng)租成本的主要內(nèi)容。由于管理費屬間接成本，即屬于若干成本核算對象所共同發(fā)生的費用，因而，管理費應(yīng)采用簡便的分配辦法按分配數(shù)額計人受益的成本核算對象。一般有兩種計算方法，一種是按管房面積平均計算每平方米面積應(yīng)攤的管理費額，另一種是按占租金的一定比例計算每元租金應(yīng)攤的管理費額。 （4）稅金稅金是房屋經(jīng)租部門向社會提供積累的方式和義務(wù)。如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、印花稅等。房屋租賃經(jīng)營的稅金，大部分是以租征稅的形式計征的，即按租金收入的一定比例征稅。國家按宏觀經(jīng)濟調(diào)節(jié)的需要，確定稅率和減免優(yōu)待方法。由于租金水平較低，我國大部分地區(qū)的住宅部分免征或少征稅金。 以上四項，構(gòu)成了我國現(xiàn)行房屋租賃交換中的經(jīng)租成本。房屋經(jīng)祖實行商品化經(jīng)營后，經(jīng)用成本除了上述四項以外，還應(yīng)包括如下幾項： （5）地租（土地使用費）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用報酬。土地實行所有權(quán)與使用權(quán)分離，開始執(zhí)行土地的有償使用與轉(zhuǎn)讓以后，土地使用費就應(yīng)作為地租的形式成為房屋經(jīng)租成本之一。 （6）保險費保險費是房屋所有者為了使自己的房產(chǎn)免遭意外損失，而向房屋承保單位支付的費用。出租房屋投保后，其投保費用應(yīng)作為房屋經(jīng)租成本來考慮。 （7）利息房屋經(jīng)營單位在建造或購置房地產(chǎn)中的貸款利息應(yīng)當通過房屋的出售或出租回收。因此房屋經(jīng)租成本中應(yīng)包括房屋建造和經(jīng)營時投資的利息。同樣，由于銀行貸款是以復(fù)利計算的，這里也應(yīng)以復(fù)利計息計入成本。 正處于改革過程中的我國房地產(chǎn)經(jīng)濟，房屋租賃暫時還不能完全脫離福利性質(zhì)?？紤]到人民群眾低收入的現(xiàn)實，除少數(shù)城市外，上述商品租金構(gòu)成短期內(nèi)尚無法實現(xiàn)。對于大多數(shù)的房產(chǎn)尤其是住宅租賃而言，仍然是福利型的，其經(jīng)租成本項目暫時只包括價值補償費（即折舊費）、房屋大修費、中小修費和經(jīng)營管理費四項。目前國內(nèi)只有極少數(shù)城市的少數(shù)住宅區(qū)實現(xiàn)了商品租金。但隨著住房制度改革的深入房屋經(jīng)租成本必然會逐年向商品租金過渡。 五、成本分析原理 如上所述，成本反映著企業(yè)生產(chǎn)耗費的補償能力，是表明企業(yè)工作質(zhì)鰱的一個重要的綜合指標，它在很大程度上反映了企業(yè)經(jīng)濟活動的效果。不斷降低成本、提高經(jīng)濟效益，是企業(yè)經(jīng)營的中心問題。因而，成本分析是企業(yè)經(jīng)濟活動分析的主要內(nèi)容，任何企業(yè)都應(yīng)當健全自身的成本分析機制。 1．成本分析的職能 企業(yè)成本分析的主要職能是按照客觀經(jīng)濟規(guī)律，對各種影響成本降低的因素進行科學(xué)分析，查原因、揭矛盾、挖潛力，為企業(yè)經(jīng)營決策服務(wù)。具體地講，可歸納為如下三方面。 （1）計劃為預(yù)測職能計劃是企業(yè)管理的龍頭，在商品經(jīng)濟條件下．編制好切實可行的計劃，對于企業(yè)經(jīng)濟活動成效影響更大。成本計劃與成本降低計劃是企業(yè)計劃體系的核心，成本分析對計劃編制的主要作用體現(xiàn)在成本預(yù)測功能。 所謂成本預(yù)測，是根據(jù)成本特性和歷史資料，采用數(shù)學(xué)分析方法，對成本發(fā)展趨勢及未來成本數(shù)額的定量估計。在編制企業(yè)的年度經(jīng)營計劃時，只有估算出年度成本額，才能計算出企業(yè)的利潤。在編制某個項目的開發(fā)計劃時，只有預(yù)測出整個項目的開發(fā)成本，才能了解這個項目開發(fā)的經(jīng)濟效益或進行投標報價決，因而，成本分析的計劃與預(yù)測職能對于現(xiàn)代企業(yè)管理是至關(guān)重要的職能之一。 （2）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平，是企業(yè)經(jīng)營追求的目標。然而，成本降低并不會自發(fā)地實現(xiàn)，企業(yè)在執(zhí)行計劃的過程中，由于種種因素的影響，總會發(fā)生一些脫離計劃的偏差，為了實現(xiàn)計劃所確定的成本降低目標，必須實施必要的管理與控制，隨時發(fā)現(xiàn)問題，揭示矛盾分析原風尋找對策、解決問題。這就是成水分析的管理與控制職能。 （3）總結(jié)與分析職能總結(jié)與分析職能是企業(yè)經(jīng)濟活動事后的分析功能。其目的在于總結(jié)經(jīng)驗、尋找差距，對企業(yè)及其下