房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目案例分析(編輯修改稿)
2024-10-28 11:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 設(shè)費(fèi)10萬元、建筑安裝工程費(fèi)9 917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)96萬元、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用各99萬元（按建筑工程工程費(fèi)的1%計(jì)）、開發(fā)期稅費(fèi)367萬元、其他費(fèi)用183萬元、不可預(yù)見費(fèi)449萬元及財(cái)務(wù)費(fèi)用772萬元組成。詳見表102。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,17,表102 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,18,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.11資金籌措 項(xiàng)目總投資12 391萬元。其中項(xiàng)目資本金3 000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3 891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見表103。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,19,表103 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,20,續(xù)表103 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,21,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.12貸款條件 年利率5.85%，按單利計(jì)息，寬限期3年，3年等額還本。 10.1.13稅費(fèi)率 稅費(fèi)率見表104。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,22,表104 稅費(fèi)率表 單位：%,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,23,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.14銷售與出租計(jì)劃 小區(qū)項(xiàng)目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計(jì)劃在4年內(nèi)全部出售。住宅樓從項(xiàng)目開工第2年開始預(yù)售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開始出租，出租率第4年為80%，以后各年均為100%。各類房屋銷售計(jì)劃見表105。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,24,表105 房屋銷售計(jì)劃表 單位：%,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,25,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,根據(jù)市近期相同房地產(chǎn)項(xiàng)目的售（租）價(jià)和居民購買力的預(yù)測，計(jì)劃小區(qū)高層住宅售價(jià)1 800元/平方米，多層住宅售價(jià)1 250元/平方米，營業(yè)用房一半出售，售價(jià)3 500元/平方米。售房加權(quán)平均價(jià)為1 670元/平方米。營業(yè)用房另一半出租，租價(jià)1000元/年平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,26,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.15財(cái)務(wù)分析 1．分析依據(jù) 建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，中國計(jì)劃出版社出版，2000年。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,27,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,2．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入20 671萬元，可獲利潤4 954萬元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有2 821萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為1 137萬元，所得稅為1 635萬元，土地增值稅為2 202萬元，合計(jì)繳納稅金4 973萬元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金3 000萬元相比，在6年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納稅金的絕對(duì)額是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。詳見表106~表108。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,28,表106 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,29,注：由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計(jì)算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計(jì)數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對(duì)值小于1時(shí)，用“…”表示，以后各表同。,表107 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位
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