房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目案例分析(更新版)
【正文】 款 計(jì) 劃 表,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,16,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.10投資估算 本項(xiàng)目總投資為12 391萬元，其中土地費(fèi)用420萬元、前期工程費(fèi)28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10萬元、建筑安裝工程費(fèi)9 917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)96萬元、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用各99萬元（按建筑工程工程費(fèi)的1%計(jì)）、開發(fā)期稅費(fèi)367萬元、其他費(fèi)用183萬元、不可預(yù)見費(fèi)449萬元及財(cái)務(wù)費(fèi)用772萬元組成。同時(shí)，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照間距為1：1.2。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,10,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.5規(guī)劃與住宅布局 由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會(huì)、文化活動(dòng)站等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,6,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,據(jù)1997年調(diào)查資料顯示，項(xiàng)目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。各類房屋總建筑面積72萬平方米，常住市區(qū)的4 800戶貧苦市民，人均居住面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9 700余間人口，除此之外無房可住的不計(jì)其數(shù)。黨的十一屆三中全會(huì)以來，城區(qū)住宅大幅度增長，10多年來，住宅建設(shè)投資平均每年以18%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,8,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.3建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 小區(qū)占地8.78公頃，總建設(shè)面積15.7萬平方米，其中，一期工程建設(shè)面積3.4萬平方米已經(jīng)竣工發(fā)售。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,11,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點(diǎn)綴點(diǎn)式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個(gè)半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,13,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.7方案設(shè)想 北小區(qū)住宅方案設(shè)計(jì)主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等因素，在經(jīng)濟(jì)適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要。其中項(xiàng)目資本金3 000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3 891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,24,表105 房屋銷售計(jì)劃表 單位：%,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,25,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,根據(jù)市近期相同房地產(chǎn)項(xiàng)目的售（租）價(jià)和居民購買力的預(yù)測(cè)，計(jì)劃小區(qū)高層住宅售價(jià)1 800元/平方米，多層住宅售價(jià)1 250元/平方米，營業(yè)用房一半出售，售價(jià)3 500元/平方米。詳見表106~表108。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,40,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,4．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。詳見表1014和圖101。項(xiàng)目選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計(jì)合理，從技術(shù)方面看項(xiàng)目亦可行。2024年10月23日上午4時(shí)12分24.10.2324.10.23 追求至善憑技術(shù)開拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立
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