【正文】 東有學(xué)院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,14,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.8實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及計(jì)算期 計(jì)劃2000年10月開始施工，建設(shè)工期為3年。營業(yè)用房另一半出租，租價(jià)1000元/年因此從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,51,表1016 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,52,續(xù)表1016 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表,樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。2024年10月23日星期三4時(shí)12分12秒Wednesday, October 23, 2024 相信相信得力量。項(xiàng)目內(nèi)部收益率達(dá)28.8%，6年內(nèi)上繳各類稅金總計(jì)達(dá)4 973萬元。詳見表1011。出租房第4年開始出租，出租率第4年為80%，以后各年均為100%。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,12,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.6小區(qū)綠化 為了創(chuàng)造一個(gè)接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強(qiáng)，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配的實(shí)施，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。建國后在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達(dá)到了529萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到105萬人，各類房屋建筑面積增加了14倍。小區(qū)公共建筑設(shè)施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設(shè)開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,17,表102 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,18,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.11資金籌措 項(xiàng)目總投資12 391萬元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金3 000萬元相比，在6年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納稅金的絕對(duì)額是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。最不敏感 的因素是租房價(jià)格，這是因?yàn)橛?jì)算期只有6年，而且是從第4年才開始出租，租房收益占整個(gè)項(xiàng)目收益的比重較小。24.10.2324.10.2304:12:1204:12:12October 23, 2024 踏實(shí)肯干，努力奮斗。2024年10月23日星期三上午4時(shí)12分12秒04:12:1224.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,46,表1014 敏感性分析表,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,47,圖101 敏感性分析（全部投資、所得稅前）,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,48,10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析,6．臨界點(diǎn)分析 臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,28,表106 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,29,注：由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計(jì)算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計(jì)數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對(duì)值小于1時(shí)，用“…”表示，以后各表同。詳見表103。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為4個(gè)組團(tuán)，即南部的兩個(gè)居住組團(tuán)，北部的公建組團(tuán)和學(xué)院路東的組團(tuán)。然而由于經(jīng)濟(jì)條件、住房體制、