房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目案例分析(完整版)
【正文】 到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達(dá)到小康居住水平的要求差距還很大。23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,1,第10章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目案例分析,租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究案例,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,2,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.1市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè) 市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約60萬(wàn)人，面積187平公里。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,5,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,從全市商品房市場(chǎng)看，1998年全市商品房竣工面積19.24萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售14.66萬(wàn)平方米，預(yù)售1.89萬(wàn)平方米，空置4.97萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售總金額達(dá)到9 831萬(wàn)元，總體情況比較理想。區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處現(xiàn)在建設(shè)路小學(xué)、水文隊(duì)、銀行等單位，其余均為菜田。小區(qū)的主要入口有3個(gè)，分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路。項(xiàng)目計(jì)算期為6年。 10.1.13稅費(fèi)率 稅費(fèi)率見(jiàn)表104。平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。資本金內(nèi)部收益率為39.2%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為909萬(wàn)元。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)表1012和表1013。詳見(jiàn)表1015。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。2024年10月23日星期三4時(shí)12分12秒04:12:1223 October 2024 好的事情馬上就會(huì)到來(lái)，一切都是最好的安排。24.10.2324.10.2304:1204:12:1204:12:12Oct24 牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。24.10.2304:12:1204:12Oct2423Oct24 加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)市的建設(shè)和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方向變動(dòng)10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至20.1%和17.7%，凈現(xiàn)值分別下降至12萬(wàn)元和206萬(wàn)元，投資回收期則增加到4.0和4.1年。 商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資100% = 4 954/12 391100% = 40% 商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本金100% = 3 319/3 000100% = 110%,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,33,表109 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,34,續(xù)表109 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,35,表1010 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,36,續(xù)表1010 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,37,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,3．清償能力分析 按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從第4年開(kāi)始分3年等額償還本金 ，每年還1 297萬(wàn)元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息722萬(wàn)元。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,27,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,2．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入20 671萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)4 954萬(wàn)元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有2 821萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。住宅樓從項(xiàng)目開(kāi)工第2年開(kāi)始預(yù)售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,15,表101 用
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