【正文】 審批、領取拆遷許可證（ 4）、簽訂房屋拆遷責任書（ 5）、辦理拆遷公告與通知（ 6）、辦理戶口凍結（ 7）、暫停辦理相關事 項（ 8）、確定拆遷安置方案（ 9）、簽訂拆遷補償書面協(xié)議（ 10）、召開拆遷動員會，進行拆遷安置（ 11）、發(fā)放運作拆遷補償款（ 12）、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理（ 13）、移交拆遷檔案資料（ 14）、房屋拆遷糾紛的裁決（ 15）、強制拆遷 。 拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》 拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。 拆遷的主要內(nèi)容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結構的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造； (3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。 （ 2）、 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。） （ 7）、有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明?！? 國家標準征地補償費計算表 類型 補償項目 計算依據(jù) 標 準 征 用 耕 地 土地補償費 安置補助費 青苗補償費 附著物補償費 其 它 農(nóng) 用 地 土地補償費 安置補助費 青苗補償費 附著物補償費 未 利 用 地 土地補償費 安置補助費 青苗補助費 附著物補償費 （二）、拆遷 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。征收集體所有的土地，包括耕地補償費及其他土地補償費，安置補助費，地上附著物補償費，包括各類建筑物、構筑物拆遷補償費、青苗補償費、多年生林木補償費、新菜地開發(fā)建設基金等。 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 （一）、征地 我國現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會保險安置、入股安置、移民安置。 集體土地的征用 （ 1）、征用集體土地用地申請 ；（ 2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ；（ 3）、簽訂征地協(xié)議 ；（ 4）、簽訂補償安置協(xié)議 ；（ 5）、確定勞動力安置方案 ；（ 6）、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 ；（ 7）、市政府下文征地 ；（ 8）、交納菜田基金、耕地占 用稅等稅費 ；（ 9）、辦理批地文件、批地圖 ；（ 10）、辦理凍結戶口 ；（ 11）、調(diào)查戶口核實勞動力 ；（ 12）、辦理農(nóng)轉工工作 ；（ 13）、辦理農(nóng)轉居工作 ；（ 14）、辦理超轉人員安置工作 ；（ 15）、地上物作價補償工作 ；（ 16）、征地結案。 （三）、取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的法律程序 國有土地使用權的出讓 （ 1）、辦理建設用地規(guī)劃許可證 ；（ 2）、辦理建設用地委托釘樁 ；（ 3）、辦理國有土地使用權出讓申請 ；（ 4）、主管部門實地勘察 ；（ 5）、土地估價報告的預審 ；（ 6）、委托地價評；（ 7）、辦理核定地價手續(xù) ；（ 8）、辦理土地出讓審批 ；（ 9）、簽訂國有土地使用權出讓合同 ；（ 10）、領取臨時國有土地使用證 ；（ 11）、領取正式國有土地使 用證 ；（ 12）、國有土地使用權出讓金的返還。即一般指商品房首次進人流通領域進行交易而形成的市場。 ③對于招標項目，成本構成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。 收益：①委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。 （ 1）、一級開發(fā)根據(jù)實施主體的不同，開發(fā)方式可以分為以下三種：①、政府下屬的土地儲備機構直接負責一級開發(fā)的，②、委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施，③、通過招標確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。 土地開發(fā)一般分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。 （二）、土地開發(fā) 從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學技術的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土 地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。 （ 5）、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。 ⑧按合同的約定支付余款。 ⑥用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。 ④ 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 ②用地者到市或區(qū)、縣房地局或 其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 ⑥收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 ④ 到指定地點辦理投資登記，提交企 業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。 ②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： ①《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文； ②開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； ③ 屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》； ④屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料； ⑤ 1： 2020 地形圖 2 份；加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各 3 份； ⑥地上附著物權屬證明； ⑦土地登記申請書； ⑧土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨土地登記委托書。 依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。 ③拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。 ②招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。 開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式 1） 通過行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權； 3） 轉讓取得； 4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得 ； 6） 通過司法裁決取得； 7） 通過兼并、收購等股權重組方式取得。 集體土地使用權：是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權。 八、集團公司董事會根據(jù)可行性報告的結論與建議，做出投資決策，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。 可行性研究三階段常規(guī)的時間費用表 項 目 內(nèi) 容 時間（月） 費用 允許誤差 投資機會研究階段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 %~% 20%~10% 詳細可行性研究階段 8~16 %~% 10% 六、房地產(chǎn)項目開發(fā)詳細的經(jīng)濟效益分析 房地產(chǎn)項目的投資概算包括內(nèi)容： （ 1）、營銷開支概算，包括：項目前研究及可行性研究的開支 ；項目策劃的開支 ；銷售策劃的開支；廣告開支；項目公司日常運作的開支；項目及企業(yè)的公關開支； （ 2）、土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標準地價；用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支；影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支； （ 3）、工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支；平整土地的開支；用于工程設計的開支；用于建筑施工的開支；用于設施配套的開支；用于工程監(jiān)理的開支； （ 4）、金融成本開支，包括：外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出；貸款引起的利息支出；各項保險開支；稅收和行政性收費；不可預見開支。 詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。 初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。 五、房地產(chǎn)項目可行性研究的工作階段 投資機會研究。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置； (3) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析；項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析；項目所在板塊市場研究和建設規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護 。 三、房地產(chǎn)項目的可行性研究步驟 ，可分為 5 個步驟進行： (1)項目公司接受委托或公司董事會立項； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務評價和經(jīng)濟評價； (5)編制可行性研究報告。 品牌研究： 在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺的情況 下，品牌形象的塑造會為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進作用。 消費需求趨勢研究： 主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。 區(qū)域市場分析 —— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。 相關市場信息 —— 包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。 二、房地產(chǎn)項目按研究方向主要有以下四方面 宏觀經(jīng)濟信息 —— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎設施等基本狀況等。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術性很強的注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師 、市場調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟分析專家、 制作人員、 社會、環(huán)境等專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師等專家組成。 房地產(chǎn)項目策劃首先須經(jīng)董事會批準初步立項后，再轉由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。 項目策劃的流程分為四個流程： 項目調(diào)研 項目市場細分與選擇 1）項目市場細分 2）項目市場選擇 項目策劃書撰寫 項目方案實施。 策劃的六個主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標（多元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū)向國際、上下游移動），避免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源 或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動），提高速度（避免無效經(jīng)營環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長），促進競爭（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營更加富有科學、技術和藝術性，合經(jīng)勞成為樂趣）等。 策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運用腦力的理性行為。 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費 （一）企業(yè)法人開業(yè)登記費； （二）企業(yè)法人變更登記費； （三）企業(yè)法人年度檢驗費； （四）補、換、領證照費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給 營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 三、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備以下條件： （一）有自己的名稱和組織機構； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求： （一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合