【導讀】細化管理都沒有完全成形。在*******的倡議和指導下，經過一個多月的不斷編。制和修改,我們工程部根據公司實際情況終于完成了本實用手冊的編制工作。操作及管理控制內容。我們編制的原則是以目前公司運作的實際情況為基礎，盡量做到宜懂實用，的實際運作中能起到一定引導作用。我們也憧憬在各方面的合理的建議下,能將。費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。對土地進行重新改造，投入新的勞動。一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發(fā)經營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。規(guī)定的部門備案。

　　

【正文】 建筑規(guī)劃方案設計流程 五、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標 手續(xù) （一）、工程建設項目報建：是指工程建設項目由建設單位或其代理機構在工程項目可行性研究報告或其他立項文件被批準后，須向當地建設行政主管部門或其授權機構進行報建，交驗工程項目立項的批準文件，包括銀行出具的資信證明以及批準的建設用地等其他有關文件的行為。 這里的工程建設項目是指各類房屋建設、土木工程、設備安裝，管道線路敷設、裝飾裝修等固定資產投資的新建、擴建、改建以及技改等建設項目，通稱為工程建設項目。 凡是在我國境內投資興建的工程建設項目，包括外國獨資、合資、合作的工程建設項目，都必須實行 報建制度，接受當地建設行政主管部門或其授權機構監(jiān)督管理。 工程建設項目的報建內容：（ 1）工程名稱；（ 2）建設地點；（ 3）投資規(guī)模；（ 4）資金來源；（ 5）當年投資額；（ 6）工程規(guī)模；（ 7）開工、竣工日期；（ 8）發(fā)包方式；（ 9）工程籌建情況。 工程報建的程序：（ 1）、建設單位到建設行政管理部門或其權機構領取建設工程項目登記表。（ 2）、按登記表內容及要求認真填寫登記表。（ 3）、將登記表報送建設單位主管部門審核、簽署意見。（ 4）、向建設行政管理部門報送登記表；并交驗立項批準文件和建設工程規(guī)劃許可證，土地 使用證，投資許可證及資金證明。（ 5）、建設行政管理部門或其代理機構審核簽署意見后，發(fā)還建設單位項目登記表，進入施工圖文件審查程序。 報建單位有如下部門： 規(guī)劃部門；計委； 人防部門； 園林部門； 消防部門； 交警部門； 環(huán)保部門； 土地部門； 氣象部門； 衛(wèi)生部門； 1水利部門。準備資料有些相同有些不同，報建單位應到相關單位及部門咨詢。 （二）、申請招標，辦理招標投標手續(xù) 招標是指招標人（買方）發(fā)出招標通知，說明采購的商品名稱、規(guī)格、數量及其他條件，邀請投標人（賣方）在規(guī)定 的時間、地點按照一定的程序進行投標的行為。 建筑工程招標是指建設單位對擬建的工程發(fā)布公告，通過法定的程序和方式吸引建設項目的承包單位競爭并從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設任務的法律行為。 工程建設項目符合《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》規(guī)定的范圍和標準的，必須通過招標選擇施工單位。 依法必須招標的工程建設項目，應當具備下列條件才能進行施工招標：（ 1）招標人已經依法成立；（ 2）初步設計及概算應當履行審批手續(xù)的，已經批準；（ 3）招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續(xù)的，已經核準；（ 4） 有相應資金或資金來源已經落實；（ 5）有招標所需的設計圖紙及技術資料。 工程施工招標分為公開招標、邀請招標和協議招標。 （ 1）、采用公開招標方式的，招標人應當發(fā)布招標公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標。依法必須進行施工招標項目的招標公告，應當在國家指定的報刊和信息網絡上發(fā)布。 （ 2）、采用邀請招標方式的，招標人應當向三家以上具備承擔施工招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。 （ 3）、招標公告或者投標邀請書應當至少載明下列內容：招標人的名稱和地址；招標項目的內容、規(guī)模、資 金來源；招標項目的實施地點和工期；獲取招標文件或者資格預審文件的地點和時間；對招標文件或者資格預審文件收取的費用；對投標人的資質等級的要求。 依法必須進行施工招標的工程建設項目，按工程建設項目審批管理規(guī)定，凡應報送項目審批部門審批的，招標人必須在報送的可行性研究報告中將招標范圍、招標方式、招標組織形式等有關招標內容報項目審批部門核準。 招標投標的基本程序 ：招標工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。但這類服務機構必須具備一定技術資質，具有法 人地位，經招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。 (1)招投標工作程序 ：審查招標單位的資格；報批招標申請書； 編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；發(fā)布招標公告或招標邀請書； 審查投標單位資格；分發(fā)招標文件及有關技術資料、圖紙等，組織投標單位現場勘察和招標文件答疑；編制和寄送投標文件； 開標，公開標底，審查投標書和保函； 評標、定標、決定中標單位；發(fā)出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。 （ 2）、招標申請書應當包括以下主要內容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責組織 招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。 (3)應注意的問題 A、工程建設招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。 B、招標必須依據有關規(guī)定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。 C、為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關部門及專家成立評標領導小組，進行評標、決 標。對于大中型建設項目，招標單位還可以邀請經驗豐富、有較高技術和經濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎上，推薦一、二個投標企業(yè)，供評標領導小組審定，確定中標單位。如果決標結果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權予以否決。 D、投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權向為其出具保函的單位索取投標保證金。簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出 具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應當退回。招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。 六、申辦《施工許可證》 （一）、建設工程施工許可證：是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府 建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。 （二）、申請辦理施工許可證，應當按照下列程序進行： 建設單位向發(fā)證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》。 建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關提出申請。 發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起 15 日內頒發(fā)施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求 建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順延；對于不符合條件的，應當自收到申請之日起 15 日內書面通知建設單位，并說明理由。 建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應當與依法簽訂的施工承包合同一致。施工許可證應當放置在施工現場備查。 施工許可證不得偽造和涂改。 建設單位應當自領取施工許可證之日起 3 個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過 3 個月。 對于未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程項目分解后擅自施工的，由有管轄權的發(fā)證機關責令改正，對于不符合開工條件的責令停止施工，并對建設單位和施工單位分別處以罰款。 （三）、辦理施工許可證應提交的資料 辦理建筑工程施工許可證提交資料 序號 須提交資料 提交情況 備 注 1 立項批文 2 建設用地規(guī)劃許可證 3 人防費 4 建設工程規(guī)劃許可證 5 施工合同或中標通知書 6 施工圖設計審查證明 7 工程監(jiān)理合同 8 勞保費 9 工程質量監(jiān)督手續(xù) 10 消防審查手續(xù) 11 施工組織設計 12 建筑工程勞務工資保證金 13 配套費 14 墻改費 15 施工單位資料（原件、復印件） a 資質證書副本 b 營業(yè)執(zhí)照 c 安全生產許可證 d 外地施工企業(yè)注冊登記表或備案表 e 安全監(jiān)督手續(xù) f 法人授權委托書 16 監(jiān)理公司單項工程登記備案 第四章：工程建設實施階段 工程管理是對一個工程從概念設想到正式運營的全過程（具體工作包括：投資機會研究、初步可行性研究、最終可行性研究、勘察設計、招標、采購、施工、試運行等）進行管理。工程實施階段業(yè)主的項目管理則可描述為：在工程的實施階段，業(yè)主的項目部和項目管理人員，按照工程建設的有關法律、法規(guī)、技術規(guī)范的要求，根據已簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調動各方面的綜合資源，對項目工程從開工至竣工的工程質量、進度、投資及其他方面的目標進行全面控制的管理過程。 一、工程建設實施準備階段 施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要 施工場地平整，達到施工條件 施工通道疏通，滿足施工運輸條件 施工圖紙及施工資料準備 施工材料和施工設備的準備 臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 施工許可批文及辦理開工手續(xù) 組織圖紙會審、設計交底、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗 及時委托和組織相關單位進行定位放線，委托規(guī)劃部門進行灰線驗收 編制工程進度計劃 1檢查監(jiān)理單位在施工前是否已做好相應準備工作 1開工前，工程部會同監(jiān)理單位對施工單位的施工準備工作進行全面 檢查和控制 1設計、施工、監(jiān)理及相關單位的統(tǒng)一協調 二、工程建設實施階段 當施工單位的準備工作完成后，工程部對施工單位的準備工作進行檢查。當準備工作已全部完成，符合開工條件，應及時簽發(fā)施工單位的《開工報告》，允許開工，否則要求施工單位盡快做 好準備，待條件具備后，再重新審核。 （一）、工程進度控制 工程建設進度控制是工程項目建設中與質量控制、投資控制并列為工程建設控制的三大目標之一，而施工階段是工程實體形成階段。對其進行進控制是整個工程項目建設進度控制的重點，因此施工階段的進度控制又是現 場施工管理的重要核心。 施工項目進度控制與投資控制和質量控制一樣，是項目施工中的重點控制之一。它是保證施工項目按期完成，合理安排資源供應、節(jié)約工程成本的重要措施。 施工進度管理的地位和作用：關系到項目的經濟效益；關系到社會效益的實現。 進度控制的基本程序： （ 1）、承包人編制工程總進度計劃、年度、月進度計劃、單項工程進度計劃； （ 2）、監(jiān)理工程師及工程部對承包人的進度計劃進行審批； （ 3）、工程部對承包人的實際施工進度進行檢查； （ 4）、監(jiān)理工程師對工程施工進度實施情況進行分析，對進 度延誤采取相應的組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理等調整措施 。 工程進度控制的基本程序 工程進度計劃的表示方法有：（ 1）、單項工程進度控制法；（ 2）、采用進度表控制法；（ 3）、采用網絡計劃控制法；（ 4）、采用工程曲線控制法。 影響施工項目進度的因素 由于工程項目的施工特點，尤其是較大和復雜的施工項目、工期較長，影響進度因素較多。編制計劃和執(zhí)行控制施工進度計劃時必須充分認識和估計這些因素，才能克服其影響，使施工進度盡可能按計劃 進行，當出現偏差時，應考慮有關影響因素，分析產生的原因。其主要影響因素有 : （ 1）、有關單位的影響：施工項目的主要施工單位對施工進度起決定性作用，但是建設單位與業(yè)主、設計單位、銀行信貸單位、材料設備供應部門、運輸部門、水、電供應部門及政府的有關主管部門都可能給施工某些方面造成困難而影響施工進度。其中設計單位圖紙不及時和有錯誤以及有關部門或業(yè)主對設計方案的變動是經常發(fā)生和