【導讀】在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中，工程建設工作早在開發(fā)報建時即已全面展開。期階段的各項施工組織準備工作，以爭取前期準備工作的主動權。其費用可同委托施工單位協(xié)商進入工程前期準備費，按此辦法簽訂圍蔽工程施。對征收地塊的圍蔽工作應做到圍蔽范圍準確，圍蔽速度快捷，以避免或減。少與當?shù)厝罕姷募m紛。征地紅線圖放出征地紅線，做好標記。積極與當?shù)卣块T溝通，取得當?shù)卣块T的支持；工程開發(fā)管理部應制訂解決突發(fā)事件的應急處理措施。圍蔽工程完成后應安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。申報流程及辦理周期。光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應及時協(xié)調(diào)相關部門解決。的林木砍伐，須協(xié)調(diào)相關部門辦理砍伐證后，根據(jù)總工程師下發(fā)的砍伐圖組織砍伐，調(diào)整后，再實施砍伐。植方案報批并組織實施。根據(jù)公司對工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機進場。所有鉆孔工程量必須有兩名監(jiān)理人員進行驗收，并在驗收記錄上簽字，并按合同要求提供勘察報告。

　　

【正文】 定各類施工設備進場計劃。 制定各期開發(fā)樓盤的分批銷售計劃。 制定各期開發(fā)樓盤的分批移交物業(yè)管理計劃。 4. 主持召開工程質(zhì)量交流會 在工程開工前及開工后，每月召開一次，由工程開發(fā)管理部部經(jīng)理組織全體監(jiān)理人員和施工單位班組長以上參加的工程質(zhì)量交流會。 工程質(zhì)量交流會內(nèi)容： 某 龍房地產(chǎn)有限公司 《 項目管理大全 》 編寫修改稿 主編：王永才 校對：宋巧莉 制圖：宋巧莉 29 工程開發(fā)管理部和施工單位分別介紹各自駐現(xiàn)場的組織機構、人員及其分工、聯(lián)系方式； 工程開發(fā)管理 部介紹公司的運作模式、驗收程序及進度、結算申報流程等； 施工單位介紹工程質(zhì)保體系、自檢程序及質(zhì)量、進度、安全的保證措施； 工程 開發(fā)管理 部針對質(zhì)量控制措施進行技術交底，并提出意見和要求； 施工單位就技 術交底和 工程開發(fā)管理 部要求提出意見，表明態(tài)度； 施工單位就施工中其他需協(xié)調(diào)的問題提出意見； 工程開發(fā)管理 部就施工單位的問題進行解答； 會議紀要應由工程開發(fā)管理部負責起草，并經(jīng)與會各方代表會簽。 5. 組織施工組織設計審查會 項目主體開工前，工程 開發(fā)管理 部負責組織施工組織設計審查會。 6. 確定項目的竣工及交樓時間 項目發(fā)售前，綜合經(jīng)營管理部負責組織匯總相關部門意見，確定項目的竣工及交樓時間，并提交公司 總 經(jīng)理批準。 7. 落實針對主體合同的立項及合同前期信息 反饋工作 項目主體開工 前，由工程開發(fā)管理部負責落實針對主體合同的立項及合同前期信息的反饋工作。 8. 月工作計劃安排上報及下達 公司各相關部門在每月 18 日 17:00 前，將下 一 個月工作計劃經(jīng)部門負責人簽字后，報綜合 管理 辦公室，并在公司計劃例會上予以核定。 9. 組織召開圖紙會審會議 工程開發(fā)管理部必須在每期主體工程開工前，組織召開由主管工程的公司領導主持的相關部門人員參加的圖紙會審會議。 10. 確定樣板房的位置、數(shù)量及有關要求 綜合經(jīng)營管理部必須在項目開工前確定樣板房的位置、數(shù)量及有關要求。 11. 完成第三層的磚砌體、組織 公司內(nèi)部相關部門進行三層綜合會驗 每期工程第十層樓面結構完成時，工程 開發(fā)管理 部必須完成第三層中各戶型的磚砌體。每期工程第三層磚砌體完成后兩天內(nèi)，由總工程師牽頭組織公司內(nèi)部相關某 龍房地產(chǎn)有限公司 《 項目管理大全 》 編寫修改稿 主編：王永才 校對：宋巧莉 制圖：宋巧莉 30 部門進行 三層 綜合會驗。 12. 實行樣板先行制度 在工程建設中，實行樣板先行制度。樣板施工完畢，涉及施工工藝做法、施工質(zhì)量標準的，應報主管工程的公司領導審批。而涉及外觀效果的，應報主管設計的公司領導審批，特殊部位報總裁審批。未經(jīng)批準不能大面積鋪開施工。 施工過程中需做樣板的有： 外墻飾面磚、鋁合金窗、攔桿等； 室內(nèi)地面磚、木地板； 室內(nèi)墻面、天花（吊頂）的扇灰及油漆； 大堂、電梯前室的所有裝飾； 室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等。 室內(nèi)外磚砌體及批蕩； 主體結構的鋼筋、模板及混凝土； 預制構件的安裝等。 施工樣板驗收的程序：（附： 施工樣板驗收審批表） 施工單位經(jīng)三級自檢合格后，報監(jiān)理驗收； 監(jiān)理驗收合格后，報工程開發(fā)管理部經(jīng)理驗收； 工程開發(fā)管理部經(jīng)理驗收合格后，報主管工程的公司領導驗 收； 特殊部位 或其他部位有必要時 報公司 總經(jīng)理 驗收。 13. 每期樓宇發(fā)售 15 天前必須完成的任務 每期樓宇發(fā)售 15 天前 ，樣板房、大堂、首層外立面裝修工程、銷售電梯及銷售環(huán)境 必須完成。 14. 樁基礎、地下室、主體、低壓配電等在工程完工后三個月內(nèi)工程部必須取得的證表 在 樁基礎、地下室、主體、低壓配電 等在工程完工后三個月內(nèi)工程部必須取得相關中間驗收登記表 。 15. 工程 竣工前必須進行分戶驗收并進行整改 工程開發(fā)管理部必須在竣工前召集物業(yè)公司及施工單位進行 分戶驗收并整改完畢 。 某 龍房地產(chǎn)有限公司 《 項目管理大全 》 編寫修改稿 主編：王永才 校對：宋巧莉 制圖：宋巧莉 31 16. 工程竣工前必須完成的任 務 每期工程竣工前必須保證通水、電、煤氣、電視、電信、郵政、智能化和緊急備用電源，完成相關道路、環(huán)境配套工程，并取得電梯、消防、煤氣驗收合格證以及單位（子單位）工程質(zhì)量驗收記錄。 17. 建立永久性施工單位監(jiān)察檔案 由綜合辦公室分門別類建立永久性施工單位監(jiān)察檔案 ,對施工單位實行紅、黑名單制度管理。 每項工程竣工驗收后 10 天內(nèi)，工程開發(fā)管理部必須 給 綜合辦公室提交參建施工單位評價意見， 綜合辦公室 并將評定 情況 錄入 紅、黑名單 監(jiān)察檔案備案。 18. 工程開發(fā)管理部必須在竣工后 30 天內(nèi)取得《規(guī)劃驗收合格證》。 19. 取得《質(zhì)量驗收意見書》、《建設工程竣工驗收檔案認可書》的硬性規(guī)定 工程開發(fā)管理部 及相關責任人 必須在工程竣工后 60 天內(nèi)取得《質(zhì)量驗收意見書》，在工程竣工后 75 天內(nèi)取得《建設工程竣工驗收檔案認可書》。 20. 綜合辦公室及相關責任人必須在竣工后 85 天內(nèi)取得《竣工驗收備案表》。 21. 綜合經(jīng)營管理部必須在竣工后 90 天內(nèi)取得該期樓宇的《房地產(chǎn)權屬證明書》及全部分戶圖。 ： 地下室結構工程結算資料在地下室頂板完成后二個月內(nèi)提交； 主體結構 工程結算資料在主體結構完成（全部混凝土框架結構完成）后二個月內(nèi)提交； 工程竣工驗收后三個月內(nèi)提交全部竣工結算資料 。 其它專業(yè)分包工程及園建配套工程結算資料須在該專業(yè)工程竣工驗收后二個月內(nèi)一次性提交。 財務價審部在發(fā)現(xiàn)資料不齊、審批手續(xù)不全時，應在收到資料起 3 天內(nèi)一次性發(fā)函給工程 開發(fā)管理 部；工程 開發(fā)管理 部自收到函件之日起 7 天內(nèi)負責補齊完善后重新提交。 23. 工程結算審批： 金額在 5 ？ 萬元以下的結算，由工程開發(fā)管理部編制初審后送由財務價審部審核，經(jīng)主管 財務價審的 領導審批后 執(zhí)行。 某 龍房地產(chǎn)有限公司 《 項目管理大全 》 編寫修改稿 主編：王永才 校對：宋巧莉 制圖：宋巧莉 32 金額在 5？ 萬元以上的結算，結算金額經(jīng)施工單位確認后，由工程開發(fā)管理部編制初審后送由財務價審部審核，經(jīng)分管財務副總審核，報總經(jīng)理審簽執(zhí)行。 結算、審核與對數(shù)時間的規(guī)定： 財務價審部的審核出數(shù)時間：自收齊結算資料之日起計， 10 萬元以下的結算在 3 天內(nèi)出數(shù)給施工單位； 10～ 100 萬元以內(nèi)的在 5 天內(nèi)出數(shù)給施工單位；100 萬元以上的在 7 天內(nèi)出數(shù)給施工單位。按實結算的主體工程一個月 內(nèi) 完成。 財務價審部門在審核過程中發(fā)現(xiàn)問題和錯誤，應記錄在案并書面函告結算編制部門 。 24. 關于工程進度款的審批： 工程開發(fā)管理部在接到施工單位報送的工程進度款申報表后須在 24 小時內(nèi)經(jīng)工程師、項目經(jīng)理、 工程部經(jīng)理審批完畢簽字后送分管副總初審簽字后傳財務價審部門審核 。 財務價審部門在收到進度款申報資料后， 48 小時內(nèi)必須審核完畢，經(jīng)部門經(jīng)理審批后同施工單位進行溝通。施工單位如有異議，則財務價審部門應在上述時間內(nèi)將有關資料反饋給施工單位；待施工單位回復意見后，財務價審部門須在 8小時內(nèi)核算完畢，再與施工單位對數(shù)，直至達成一致后 10？ 萬以下的報分管副總審批執(zhí)行， 10 萬元以 上的報總經(jīng)理審批執(zhí)行。 公司領導須在收到進度款申報表后的 48 小時內(nèi)審批完畢。 公司領導審批同意付款后，由財務價審部負責通知施工單位并在 4 小時內(nèi)支付款項。 25. 關于主體工程簽訂大包干合同的程序 （勞務自備材形式需要重新修改）： 開工前由工程開發(fā)管理部先按原合同模式簽訂主體工程合同，之后再按如下程序簽 訂 大包干合同的補充協(xié)議： 主體結構施工至177。 的 40 天前，工程開發(fā)管理部負責編制有關材料方案（含欄桿、鋁合金、外墻石材等室內(nèi)外裝修材料、入戶門等）給招投標中心；至177。 的 20 天前，建筑設計院負責提供建筑圖、結構圖、水電圖、首層大堂及電梯前室裝修圖等除直接分包以外的全套施工圖紙給預決算中心；招投標中心負責提供各指定 分包工程的包干造價 ，以及根據(jù)主體合同需由我司審定價格的材料的最終定價等資料給預決算中心。如資料不齊，預決算中心應在收到資料后的 3 天某 龍房地產(chǎn)有限公司 《 項目管理大全 》 編寫修改稿 主編：王永才 校對：宋巧莉 制圖：宋巧莉 33 內(nèi)，將所缺內(nèi)容反饋給相關部門，各部門必須在177。 施工完畢 前補齊全部資料。 上述資料均一式兩套，預決算中心負責在收齊資料的 2 天內(nèi)，交于施工單位一套，用于其核算工程造價。 預決算中心必須在收齊資料后的 30 天內(nèi)完 成對主體工程總包干造價的編制工作。預決算中心將完成的總包干造價編制報告及時交預決算審計部，預決算審計部須在 5 天內(nèi)完成審核并將審核報告交預決算部。預決算中心須在接到預決算審計部審核報告后的 20 天內(nèi)，與施工單位就工程造價金額進行核對，并將核對結果報招標中心。招標中心在收到預決算中心上報結果的 10 天內(nèi)，完成與施工單位關于簽定包干合同補充協(xié)議的談判，并報 總經(jīng)理 審批。 第二章 工程建設質(zhì)量管理 第一節(jié) 設計質(zhì)量管理 26. 成立設計成本質(zhì)量管理小組 成立設計成本質(zhì)量控制 領導小組 ， 由總經(jīng)理、主管副總、總工程師 、工程開發(fā)管理部經(jīng)理、財務價審部經(jīng)理組成，總經(jīng)理任組長，主管副總?cè)胃苯M長。相應部門經(jīng)理為成員。 其職責為： 審核批準建筑設計方案，特別是地基基礎設計方案。 核算建筑設計方案成本，批準每平方米面積的用鋼量； 審核、簽發(fā)建筑設計院下發(fā)的施工圖紙； 協(xié)調(diào)解決重大設計變更及相關技術問題。 27. 設計成本質(zhì)量控制 領導小組 的運作流程： 建筑設計院提交建筑設計方案→設計成本質(zhì)量控制 領導小組 審批→建筑設計院 設計 施工圖紙→設計成本質(zhì)量 領導小組 審核、簽發(fā)施工圖紙。 28. 圖紙上的錯誤處理權限 在不影響工程造價、美觀和使用功能的前提下，圖紙上的錯誤和明顯不合理之處，由工程 開發(fā)管理 部經(jīng)理現(xiàn)場處理解決。除此之外的設計問題，工程 開發(fā)管理部應速向主管副總、總工程師報告情況且按下列方法處理： 報告 時間起 24 小時內(nèi) 主管副總、總工程師 必須有明確的處理意見傳 達 至現(xiàn)場。 某 龍房地產(chǎn)有限公司 《 項目管理大全 》 編寫修改稿 主編：王永才 校對：宋巧莉 制圖：宋巧莉 34 報告 時間起 48 小時內(nèi) 主管副總、總工程師 必須下發(fā)變更圖紙或處理意見，不得影響現(xiàn)場施工。 報告 時間起 7 日 內(nèi) 總工程師 必須 聯(lián)系、督促設計單位 下發(fā)正式變更圖到現(xiàn)場。 第二節(jié) 工程材料驗收管理 29. 安排專人管理好材料、設備、構配件進場驗收臺帳 工程 開發(fā)管理部 必須建立 和安排專人管理好 材料、設備、構配件進場驗收臺帳。 驗收和 使用許可證制度 所有進場材料、設備、構配件均必須進行驗收并辦理材料使用許可證后方可使用。 31. 材料驗收 權限、 責任制度 影響到結構安全及永久使用功能的主要材料如：鋼筋、電線、電纜、防水材料、水泵房設備、發(fā)電機組、配電房設備等需由工程 開發(fā)管理 部經(jīng)理驗收合格后，在臺帳上簽字并簽發(fā)材料使用許可證。其他材料、設備、構配件必須由專業(yè)監(jiān)理工程師、現(xiàn)場管理工程師 驗收合格后，在臺帳上簽字并簽發(fā)材料使用許可證。 32. 材料樣板間 制度 每期工 程工程 開發(fā)管理 部必須 要求施工方 建立材料樣板間，由項目經(jīng)理負責管理，并建立樣板入庫、借出、歸還臺帳。 33. 驗收依據(jù) 建筑設計院 及總工程師 確認的樣板（試生產(chǎn)樣板）； 合同對材料、設備的要求； 合同或 質(zhì)量 承諾書注明的標準、型號、規(guī)格、技術參數(shù)。 34 驗收程序 經(jīng)建筑設計院 及總工程師 確認樣板（試生