【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7 1. 準(zhǔn)備工作 開(kāi)工前組織177。 以上大規(guī)模圖紙會(huì)審 ； 涉及高支模施工的，督促施工單位提交高支模方案報(bào) 審 ； 督促施工單位外排柵搭設(shè)方案報(bào)審 ； 協(xié)調(diào)總工程師取得沉降觀測(cè)測(cè)點(diǎn)布置圖；了解當(dāng)?shù)爻两涤^測(cè)的具體規(guī)定，需實(shí)行第三方觀測(cè)的，應(yīng)組織簽訂沉降觀測(cè)合同 ； 轉(zhuǎn)換梁厚大體積混凝土澆筑專項(xiàng)施工方案報(bào)審 。 2. 控制要點(diǎn)： 首層墻、柱位置放線后，應(yīng)督促項(xiàng)目監(jiān)理部組織測(cè)量工程師進(jìn)行復(fù)核，外邊線達(dá)符合規(guī)劃要求 ； 首層墻柱搗砼前，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系沉降觀測(cè)單位設(shè)置沉降觀測(cè)點(diǎn)，沒(méi)有委托沉降觀測(cè)單位的要自行按規(guī)范設(shè)置沉降觀測(cè)點(diǎn) ； 高支模搭設(shè)必須嚴(yán)格按照已審批的搭設(shè)方案進(jìn)行。驗(yàn)收時(shí)視當(dāng)?shù)匾?確定是否通知安監(jiān)人員進(jìn)行驗(yàn)收 ； 二層樓面鋼筋經(jīng)監(jiān)理工程師驗(yàn)收合格后，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匾螅_定是否通知設(shè)計(jì)，質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督員參加驗(yàn)收 ； 模板、鋼筋、混凝土等分項(xiàng)工程驗(yàn)收除應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范規(guī)定外，還應(yīng)符合公司的相關(guān)制度要求（制訂之中） ； 首層施工的天數(shù)應(yīng)控制在公司計(jì)劃管理要求的 10 天以內(nèi) ； 砼泵送管道立管的設(shè)置位置應(yīng)考慮樣板房施工，宜設(shè)置在塔樓建筑外圍位置，不得設(shè)置在擬設(shè)樣板房的塔樓內(nèi)，不得已時(shí)，應(yīng)在外圍繞開(kāi)樣板房所在樓層 ； 本階段安全文明施工控制要點(diǎn)： 地下室外壁防水 施工完成后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行土方回填，后澆帶部位未進(jìn)行回填的，應(yīng)在坑邊做好圍護(hù)措施； 材料堆放，鋼筋加工場(chǎng)，施工道路等布置，場(chǎng)地硬化等應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)方案進(jìn)行完善，各種安全標(biāo)牌應(yīng)及時(shí)督促施工單位掛設(shè) 。 間的距離應(yīng)綜合考慮安全規(guī)范要求及裙樓外墻總裝飾工作面預(yù)留位置的要求，在保證安全的前提下避免因外墻裝飾操作面不足而重新搭設(shè)。 三 . 標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工階段工作要點(diǎn) 某 龍房地產(chǎn)有限公司 《 項(xiàng)目管理大全 》 編寫修改稿 主編：王永才 校對(duì)：宋巧莉 制圖：宋巧莉 18 1. 模板的安裝質(zhì)量應(yīng)能達(dá)到模板分項(xiàng)工程的驗(yàn)收要求，若夾板模板脫皮、疏松、變形嚴(yán)重，應(yīng)督促施工單位及時(shí)更換新模板，以免影響混凝土澆筑質(zhì) 量 。 2. 外排柵卸荷鋼絲的設(shè)置應(yīng)盡量避開(kāi)飄窗臺(tái)位置，以免影響以后飄窗安裝，影響外墻收邊收口 ； 3. 督促施工單位提交砌筑砂漿配合比，水泥、砂、砌塊檢驗(yàn)報(bào)告 ； 4. 為達(dá)到公司 6 天 /層的進(jìn)度要求，必須督促施工單位至少 準(zhǔn)備三套模板 ； 5. 設(shè)計(jì)樓層為 7 層時(shí)， 7 層樓面模板安裝完成時(shí)，應(yīng)督促施工單位進(jìn)行 3 層砌體施工， 3 層室內(nèi)給水管、電線管、開(kāi)關(guān)底盒安裝，并按公司制度要求組織 3 層會(huì)驗(yàn) ； 6. 當(dāng)主體結(jié)構(gòu)上至 5— 6 層時(shí)，應(yīng)督促施工單位安裝 調(diào)試鋼井架或人貨籠 等垂直運(yùn)輸設(shè)備，盡早驗(yàn)收合格投入使用，以利拆模板 的各樓層清運(yùn)建筑垃圾，運(yùn)輸砌體材料，促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)文明施工及砌體施工進(jìn)度 ； 7. 電梯在主體結(jié)構(gòu)封頂前三個(gè)月給電梯生產(chǎn)廠家下達(dá)單排產(chǎn) ； 8. 主體結(jié)構(gòu)的屋頂結(jié)構(gòu)在主體結(jié)構(gòu)完工后兩個(gè)月內(nèi)完工 ； 9. 市政管網(wǎng) （排污、排水、給水）應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)至六層時(shí) 穿插進(jìn)入施工 ，至單體時(shí)可預(yù)留接駁井，主體的外排柵應(yīng)盡量避免市政管網(wǎng)的位置。 10. 外電（含高壓管網(wǎng)）的施工應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)封頂前插入施工 ； 11. 施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置及文明施工管理必須完全達(dá)到施工組織設(shè)計(jì)要求 ； 12. 砂漿機(jī)、提升機(jī)、人貨梯、塔吊等機(jī)械設(shè)備的安全裝置維護(hù)、保 養(yǎng)，人員操作情況等的檢查 ； 13. “ 三寶”的使用，“四口”“五臨邊”的防護(hù)，用電管理，防火器材配置等。 四 . 砌體施工階段工作要點(diǎn) 1. 準(zhǔn)備工作 施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解以下事項(xiàng)：墻體材料的使用及施工工藝 、 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 、 節(jié)能方面的要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 2. 應(yīng)注意的事項(xiàng) 根據(jù)主體施工進(jìn)度，適時(shí)地安排施工單位完成三層（通常是第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層）砌體的施工，并報(bào)告總工程師組織三層會(huì)驗(yàn)，根據(jù)三層會(huì)驗(yàn)的決議進(jìn)行大面積砌體的施工。 某 龍房地產(chǎn)有限公司 《 項(xiàng)目管理大全 》 編寫修改稿 主編：王永才 校對(duì)：宋巧莉 制圖：宋巧莉 19 混凝土小型空心砌塊特別容易出現(xiàn)裂縫現(xiàn)象， 2021 年建設(shè)部新出了《混凝土小型空 心砌塊建筑技術(shù)規(guī)程》 JGJ/T142021，工程開(kāi)發(fā)管理部要組織編寫《混凝土小型空心砌塊墻體防開(kāi)裂措施》，認(rèn)真組織學(xué)習(xí)并貫徹落實(shí)。 門洞孔洞預(yù)留在以往的工程中常常出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致裝修階段出現(xiàn)大面積打鑿。主要原因，一是各個(gè)階段施工圖紙門洞尺寸矛盾，二是施工單位預(yù)留門洞時(shí)沒(méi)有準(zhǔn)確放線。所以砌體施工時(shí)，一定要 結(jié)合裝修施工圖進(jìn)行 。 五 . 樣板房及銷售環(huán)境施工工作要點(diǎn) 1． 銷售環(huán)境策劃、樣板房位置的確定完成177。 前，落實(shí)綜合策劃和施工組織設(shè)計(jì)審查有關(guān)銷售環(huán)境的內(nèi)容，并聯(lián)系綜合經(jīng)營(yíng)部進(jìn)一步核實(shí)銷售環(huán)境 及樣板房的布置要求。 2． 圖紙會(huì)審 3． 材料定板 4． 場(chǎng)地移交 5． 樣板房的門窗、外墻磚的施工應(yīng)考慮與上下樓層的對(duì)應(yīng)，避免樣板房使用完成后拆除重新裝修。 6． 樣板房所在樓層的上一樓層的水電、衛(wèi)生間、廚房、內(nèi)墻天花批蕩等應(yīng)在樣板房裝修完工前施工完畢，樓地面宜施工 防水砂漿 ，以免后續(xù)的施工影響樣板房的正常使用。 六 . 毛坯裝修施工階段工作要點(diǎn) 1. 準(zhǔn)備工作 施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解以下事項(xiàng)：外墻裝修有關(guān)節(jié)能方面的要求，施工工藝、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，鋁合金門窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿安全及節(jié)能方面的要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，防火門的驗(yàn) 收要求及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等，消防驗(yàn)收要求及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 2. 應(yīng)注意的事項(xiàng) 外墻飾面工程，應(yīng)考慮鋁合金門窗安裝位置及門窗尺寸是否與外墻磚的模數(shù)相匹配。事前應(yīng)組織主體施工單位及鋁合金門窗安裝單位 召開(kāi)專題會(huì)議 ，做到施工難點(diǎn)解決于施工前，施工質(zhì)量問(wèn)題解決于施工中。 室內(nèi)各安裝和裝修分部分項(xiàng)工程（如電梯安裝、入戶門安裝、陽(yáng)臺(tái)門安裝、防火門安裝、消防栓安裝、電梯前室地面施工、戶內(nèi)地面施工、消防樓梯地面施工、某 龍房地產(chǎn)有限公司 《 項(xiàng)目管理大全 》 編寫修改稿 主編：王永才 校對(duì)：宋巧莉 制圖：宋巧莉 20 電梯前室的各種強(qiáng)弱電及消防的開(kāi)關(guān)按鈕底盒安裝、戶內(nèi)強(qiáng)弱電底盒安裝）施工前，應(yīng)以 統(tǒng)一的標(biāo)高控制線 及 相關(guān)圖紙確 定各部位標(biāo)高 ，并逐層以書(shū)面形式向各專業(yè)施工單位進(jìn)行交底。防止標(biāo)高控制不準(zhǔn)確，導(dǎo)致電梯門、入戶門、陽(yáng)臺(tái)門、防火門的標(biāo)高及消防箱、開(kāi)關(guān)插座的高度不符合要求。 外墻飾面磚、鋁合金窗、攔桿等施工應(yīng)安排施工單位 先做樣板 ； 外墻清洗時(shí)，應(yīng)檢查清洗單位所使用的外墻清洗液，嚴(yán)禁有 腐蝕液體 。清洗時(shí)，不得污染和腐蝕外墻上安裝的排水管道、煤氣管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蝕鋁合金門窗、空調(diào)百葉窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿。 塔吊、提升機(jī)等垂直運(yùn)輸設(shè)備拆除前，工程開(kāi)發(fā)管理部應(yīng)審批施工單位的專項(xiàng)拆除方案及拆除計(jì)劃，拆 除時(shí)應(yīng)安排監(jiān)理人員對(duì)拆除施工的安全措施進(jìn)行檢查。 3. 應(yīng)協(xié)調(diào)的問(wèn)題 抹灰施工前應(yīng)先進(jìn)行 打點(diǎn) 、 沖筋 ，水電專業(yè)根據(jù)打點(diǎn)、沖筋在墻體內(nèi)預(yù)埋線管和底盒。否則將造成：一是重新開(kāi)槽，浪費(fèi)了大量的人工，也會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)文明施工搞不好；二是提前安裝線管和底盒，會(huì)導(dǎo)致底盒突出墻面，或凹進(jìn)去很深，不符合精品工程的要求。 本階段涉及到的場(chǎng)地移交工作很多，一方面要了解后續(xù)安裝專業(yè)的實(shí)際場(chǎng)地需求，另一方面要按計(jì)劃督促各施工單位按時(shí)移交場(chǎng)地和施工作業(yè)面。涉及場(chǎng)地移交的主要有： 電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、高壓開(kāi)關(guān)房、變壓器房、低 壓配電房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、混凝土結(jié)構(gòu)水箱、消防控制中心（兼監(jiān)控中心）、電梯底坑、電梯井、水管井、強(qiáng)電管井、弱電管井等。涉及到主體施工單位與其它專業(yè)分包單位進(jìn)行工作面移交的有：防火門安裝、鋁合金門窗安裝、陽(yáng)臺(tái)欄桿安裝入戶門安裝、銷售樣板房、電梯前室、首層大堂豪華裝修等。 七 . 裝修施工階段工作要點(diǎn) 1. 準(zhǔn)備工作 豪華裝修開(kāi)工前，督促項(xiàng)目監(jiān)理部應(yīng)對(duì)室內(nèi)部分土建交工質(zhì)量進(jìn)行全數(shù)檢查驗(yàn)收，并要求主體施工單位和豪裝施工單位辦理場(chǎng)地移交手續(xù)。檢查內(nèi)容包括混凝土結(jié)構(gòu)外形質(zhì)量，砌體質(zhì)量，抹灰質(zhì)量，鋁合金門窗安裝和 塞縫質(zhì)量，預(yù)留門洞某 龍房地產(chǎn)有限公司 《 項(xiàng)目管理大全 》 編寫修改稿 主編：王永才 校對(duì)：宋巧莉 制圖：宋巧莉 21 口尺寸及位置，陽(yáng)臺(tái)欄桿的安裝質(zhì)量，電氣線管和底盒預(yù)埋質(zhì)量，給排水管道安裝和保護(hù)質(zhì)量，空調(diào)套管安裝質(zhì)量。避免裝修施工完成后或進(jìn)行中，由于主體或毛坯的施工質(zhì)量問(wèn)題，使裝修的觀感達(dá)不到要求，不得不對(duì)主體或毛坯進(jìn)行返工處理，這樣既對(duì)主體施工單位和豪裝施工單位造成了經(jīng)濟(jì)損失，也對(duì)豪裝工期產(chǎn)生影響。 豪華裝修各工序施工前，工程開(kāi)發(fā)管理部應(yīng)向施工單位進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交底。 交接驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)對(duì)已施工的給水管道重新試壓。 2. 應(yīng)注意的事項(xiàng) ， 實(shí)行樣板先行制度 。樣板施工完畢，涉及 施工工藝做法、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)報(bào)主管工程副總審批。涉及外觀效果及特殊部位的，應(yīng)報(bào)總經(jīng)理審批。未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積鋪開(kāi)施工。 督促項(xiàng)目監(jiān)理部應(yīng)對(duì)所有進(jìn)場(chǎng)的裝修及安裝材料進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收和書(shū)面驗(yàn)收，質(zhì)量驗(yàn)收包括檢查 材料是否與樣板相符 、 板材和型材的厚度（壁厚）是否與設(shè)計(jì)文件相符 ，書(shū)面驗(yàn)收應(yīng)檢查材料的檢驗(yàn)報(bào)告和出廠合格證，檢驗(yàn)報(bào)告要求在有效期內(nèi)，復(fù)印件復(fù)印后應(yīng)蓋有材料生產(chǎn)廠家的章印，必要時(shí)應(yīng)做破壞性實(shí)驗(yàn)。 木門的入場(chǎng)驗(yàn)收應(yīng)檢查整體外觀質(zhì)量、尺寸、厚度，骨架的材質(zhì)，飾面板的材質(zhì)、厚度，制作工藝。 衛(wèi)生間和廚房墻身和地面瓷片施工完成后應(yīng)辦理工序驗(yàn)收手續(xù)。 門套安裝木線前，應(yīng)對(duì)門套的安裝質(zhì)量和塞縫質(zhì)量進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收。 木地板飾面地面，在木地板施工前，應(yīng)對(duì)地面找平層進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收。 裝修施工期間應(yīng)做好公共區(qū)域、電梯轎箱、入戶門、陽(yáng)臺(tái)鋁合金門及門框的成品保護(hù)工作。嚴(yán)禁在已裝修好的首層大堂、電梯廳、電梯前室使用金屬輪轂的手推車，大堂及首層電梯廳通道應(yīng)采用夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保護(hù)，電梯轎箱、電梯門套、入戶門及門套應(yīng)采用夾板包裹，陽(yáng)臺(tái)鋁合金門及門下框應(yīng)有保護(hù)措施。 散體物料及垃 圾應(yīng)采用袋裝搬運(yùn)，嚴(yán)禁高空拋物，施工污水必須在塑料桶內(nèi)靜置沉淀后方可通過(guò)地漏排放，嚴(yán)禁直接向排水管道、排污（糞）管道傾倒施工污水。 地面磚鋪貼完成后應(yīng)立即采用夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保護(hù)，嚴(yán)禁某 龍房地產(chǎn)有限公司 《 項(xiàng)目管理大全 》 編寫修改稿 主編：王永才 校對(duì)：宋巧莉 制圖：宋巧莉 22 在鋪好磚的地面堆沙。 木地板鋪貼完成后應(yīng)立即用塑料薄膜或彩條布覆蓋，并在四周用膠帶固定。 油漆施工和焊接施工應(yīng)有防止門套、鋁合金門窗、木地板、窗臺(tái)石地面磚、開(kāi)關(guān)面板、潔具、燈具等的污染措施。 八 . 配套施工主要控制要點(diǎn) 1. 施工插入點(diǎn) 靠近建筑物的化糞池、隔油池 等地下構(gòu)筑物宜在 建筑物基礎(chǔ)（地下室）的施工過(guò)程中插入，有利于節(jié)省工期和減少投資。 在工期緊張的情況下，應(yīng)注意路網(wǎng)施工后，種植土、大型苗木運(yùn)輸?shù)男枰? 2. 工程開(kāi)發(fā)管理部必須組織各安裝施工單位進(jìn)行綜合管線平衡現(xiàn)場(chǎng)交底，并形成書(shū)面記錄。 3. 配套場(chǎng)地移交園林施工前，應(yīng)完成室外給排水管道和燃?xì)夤艿腊惭b及功能性試驗(yàn)，完成強(qiáng)弱電套管敷設(shè)，并辦理場(chǎng)地移交手續(xù)，做好地下管線成品保護(hù)交底工作。 九 . 竣工驗(yàn)收及交樓階段主要工作要點(diǎn) 詳見(jiàn)《工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度》 第二部分 工程管理制度 匯編 第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 過(guò)程 管理 考核制度 第一條 公司各相關(guān)部門在每月 18 日 17:00 前，將下個(gè)月工作計(jì)劃經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字 、 報(bào)綜合辦公室 綜合后送分管副總下達(dá)《月度工作計(jì)劃》 ，否則，扣罰相關(guān)部門負(fù)責(zé)人 100 元。 第二條 新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在詳規(guī)批復(fù) 十日 內(nèi)， 由公司總經(jīng)理 主持召開(kāi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會(huì)，參加單位 為 主管工程 副總、 工程開(kāi)發(fā) 管理 部、財(cái)務(wù)價(jià)審部、綜合經(jīng)營(yíng) 管理 部、綜合辦公室、物業(yè)公司部門負(fù)責(zé)人。未按時(shí)召開(kāi)會(huì)議的，扣罰綜合辦公室主任 100 元。綜合策劃方案未審定 前 ，不得開(kāi)工。否則，扣罰工程 開(kāi)發(fā)某 龍房地產(chǎn)有限公司 《 項(xiàng)目管理大全 》 編寫修改稿