【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 元 /平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，這些說(shuō)明了?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，并有自己獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律，影響是有限的。?？趹{借著得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居家、度假、養(yǎng)生的首選，榮獲 “中國(guó)最佳人居環(huán)境 ”稱(chēng)號(hào)，是中國(guó)旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一。 海南 省城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)正在發(fā)生悄然變化：提高 生活質(zhì)量方面的支出多了，生活用品消費(fèi)支出少了，這表明 海南 省居民對(duì)未來(lái)比較樂(lè)觀，生活信心不斷增強(qiáng)。省統(tǒng)計(jì)局 最新 公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入 7610 元，比去年同期增長(zhǎng) %，人均可支配收入 7150 元，同比增長(zhǎng) %，人均消費(fèi)性支出為 5485 元，比去年同期增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2675 元，增長(zhǎng) %。 在城鎮(zhèn)居民八大類(lèi)消費(fèi)支出中，衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通與通信、教育文化娛樂(lè)服務(wù)、居民等五類(lèi)消 費(fèi)支出呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且增速明顯快于去年同期，而醫(yī)療保健類(lèi)是八大類(lèi)消費(fèi)支出中唯一減少的。 目前， 海南 省買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)的居民越來(lái)越多。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)家用汽車(chē)支出大幅度增加是使交通支出增長(zhǎng)迅猛的主要因素。今年以來(lái)城鎮(zhèn)居民家庭購(gòu)買(mǎi)家用汽車(chē)人均支出金額達(dá)到 元，比去年同期僅有的 元增加 元，增長(zhǎng) 倍，拉動(dòng)居民交通消費(fèi)支出增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。此外，人均住房支出 元，同比增長(zhǎng) %。 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 潛在需求 海南尤其是?？谑薪?jīng)過(guò)了 92— 94 年房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生了大量的滯建工程。 2021 年國(guó)務(wù)院為盤(pán)活海南的滯建工程相繼出臺(tái)了許多優(yōu)惠政策； 2021 年國(guó)家為拉動(dòng)內(nèi)需出臺(tái)了房產(chǎn)按揭等政策，從而使海南的房地產(chǎn)走出泡沫的陰影， 3 年多的時(shí)間，已處置消化了 80%的“半拉子”；尤其是非典之后，海南作為無(wú)疫區(qū)的健康形象站在國(guó)人面前，深深地吸引著國(guó)內(nèi)富裕地區(qū)的人們到海南購(gòu)置物業(yè)，買(mǎi)健康的新理念，省政府及時(shí)推出了“把海南建設(shè)成為中國(guó)的后花園”發(fā)展思路，大打健康島這張王牌，這就更加推動(dòng)了海南房地產(chǎn)的飛速發(fā)展。 據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2021 年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，其中，商品房投資完成 億元；比去年同期增長(zhǎng) %；土地開(kāi)發(fā)投資完成 億元。海南的房地產(chǎn)投資增幅再度上揚(yáng)。這主要是近幾年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)大力支持，房地產(chǎn)業(yè)者加大了房產(chǎn)促銷(xiāo)力度，海南優(yōu)越的環(huán)境和房產(chǎn)品牌日益叫響全國(guó)的結(jié)果。 海南房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)形式，從“小而散”解決半拉子到“集團(tuán)化 —— 品牌化”的方向發(fā)展，雄厚的資金實(shí)力、專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作能動(dòng)和持續(xù)的客戶(hù)開(kāi)發(fā)能力、品牌化方向等 將成為企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的首要因素。其次，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域在向?qū)I(yè)化及細(xì)分的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的發(fā)展；國(guó)務(wù)院還延長(zhǎng)對(duì)海南的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，等等?？梢?jiàn)，海南還未出現(xiàn)中國(guó)有些城市的“地產(chǎn)泡沫”等，但是伴隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)及調(diào)整，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也必將迎來(lái)市場(chǎng)的考驗(yàn)，也就是說(shuō)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的。 項(xiàng)目提出與簡(jiǎn)介 海口灣，?？诔鞘兄行牡暮０毒€，背靠城市，面向大海，融都市的繁華與陸地的敦厚于一體，享受著海水的滋潤(rùn)與自然的天籟。得天獨(dú)厚 的自然資源和地理優(yōu)勢(shì)，吸引著眾多國(guó)際規(guī)劃大師的目光再一次定格在這里。 海口灣的規(guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升城市品位，使?？诘臑I海土地價(jià)值得到回歸。它是一個(gè)典型的“城市經(jīng)營(yíng)”案例。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，如何挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而吸引投資，提升城市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值，培養(yǎng)城市居民的自豪感、歸屬感，是城市經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容。?？跒车木拇蛟?，是?？谑姓诳沙掷m(xù)發(fā)展的前提下，讓城市濱海資產(chǎn)發(fā)揮最大的功能，創(chuàng)造最大利潤(rùn)的實(shí)驗(yàn)田。 站在世紀(jì)大橋西望，在藍(lán)的海和綠的樹(shù)之 間，一條白色的沙灘蜿蜒閑臥， U 型臂彎里停滿(mǎn)了漂亮的游艇。人們邁著輕快的步伐來(lái)到這里，開(kāi)著游艇奔向遼闊海面，或沖浪，或垂釣，或躺在甲板上仰看海鳥(niǎo)飛翔；海的另一邊，綠的樹(shù)掩映著綠的草，綠的草間鑲嵌著市民廣場(chǎng)，人們悠閑地漫步 （（?？跒骋?guī)劃圖） 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 2021 年 7 月 13 日，?？谑姓脚鷾?zhǔn)了其控制性詳細(xì)規(guī)劃， 9 月 6 日，海南省政府批準(zhǔn)?？谑锌傮w規(guī)劃，至此，?？跒车囊?guī)劃基本完成。 9 月 27 日，?？跒吃敿?xì)規(guī)劃正式亮相，神秘面紗終被揭開(kāi)。海口灣區(qū)曾邀請(qǐng)法國(guó)的 NDA、美國(guó)的愛(ài)普肆頓等數(shù)家國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì) ，最終在 公里的海岸線上，規(guī)劃出 8 個(gè)項(xiàng)目，涵蓋旅游、度假、購(gòu)物和休閑功能。建成后將成為南中國(guó)乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。海口灣是?？谥匾某鞘匈Y源，承裁著海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口城市建設(shè)中的重要區(qū)域，也是海口濱海繁榮的象征和?？诘某鞘忻? 碧海御園項(xiàng)目屬昌煒玉園三區(qū)，規(guī)劃用地面積 41,644 m2，將建設(shè)成為歐式小高層海景生態(tài)庭院組團(tuán)，內(nèi)含高爾夫練習(xí)場(chǎng)；昌煒玉園位于?？谔詈^(qū)（海口灣），總用地面積約 公頃，整個(gè)居住小區(qū)北臨藝園路，南臨民生路，西接紫荊 路，東靠世貿(mào)北路。昌煒玉園項(xiàng)目共分三期開(kāi)發(fā)。第一期為歐式建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有 6,000 多平方米的中心花園、 6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車(chē)樓，用地面積 18,170 m2；二區(qū)規(guī)劃占地面積 26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。 碧海御園位于昌煒玉園一區(qū)的西南側(cè)本項(xiàng)目由八棟十五至十八層高度不等的高層住宅、三棟二層及一棟三層商業(yè)用房組成。地上建筑面積： 73,719 m2，地下建筑面積：32,205 m2。碧海御園的規(guī)劃容積率為 ，綠化率 45%。根據(jù)預(yù)測(cè)，碧海御園的平均銷(xiāo)售價(jià)格將達(dá)到 6,600 元 /m2。 昌煒玉園被中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)授予 2021 年“全國(guó)優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計(jì)推薦獎(jiǎng)”， 2021年 5 月，昌煒玉園項(xiàng)目被列為海口市重點(diǎn)項(xiàng)目之一。 （ 1）本項(xiàng)目地塊位于 ?？跒?， ?？跒呈呛？?市 重要的城市資源，承裁著?？诘穆糜?、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和海口的城市名片。 本項(xiàng)目地塊周邊 已經(jīng)形成規(guī)模高尚社區(qū)，配套齊全，開(kāi)發(fā)易于控制，流程成熟，市場(chǎng)潛力巨大，且地塊升值空間較大； （ 2）項(xiàng)目產(chǎn)品適合市場(chǎng)，且項(xiàng)目收益較高，有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 （ 3）建議盡快落實(shí)資金與項(xiàng)目啟動(dòng)計(jì)劃，根據(jù)歷年來(lái)海口市房地產(chǎn)變化的規(guī)律，目前面臨 3～ 5 年的市場(chǎng)盤(pán)整期，本項(xiàng)目剛好打這個(gè)時(shí)間差，以期在盤(pán)整期后，本項(xiàng)目立即可以進(jìn)入銷(xiāo)售旺季，迎接新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。 （ 4）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模中等，開(kāi)發(fā)周期相對(duì)稍長(zhǎng)，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率。但考慮目前的市場(chǎng)過(guò)渡期，建議預(yù)售期安排在 2021 年下半年開(kāi)盤(pán)， （ 5）主要結(jié)論參數(shù)見(jiàn)表 11 表 11： 主要結(jié)論參數(shù) 項(xiàng)目 主要數(shù)據(jù) 備注 項(xiàng)目 占地面積 41,644m2 總建筑面積 115,288m2 可銷(xiāo)售部分 94,903m2 項(xiàng)目周期 5 年 項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入 67,911 萬(wàn)元 樓盤(pán)均價(jià)： 8,000 元 /m2 項(xiàng)目靜態(tài)總投資 36,722 萬(wàn)元 項(xiàng)目總投資 57,300 萬(wàn)元 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 10,611 萬(wàn)元 自有資金 17,000 萬(wàn)元 商業(yè)銀行貸款 20,000 萬(wàn)元 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) 73％ 按銷(xiāo)售額 項(xiàng)目回收期 4． 6年 開(kāi)發(fā)期內(nèi) 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 8,363 萬(wàn)元 稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ 按季度 期望稅后收益 10,611 萬(wàn)元 概率分析 （ 1） 2021 年 6 月，央行 121 文件中規(guī)定，對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制；商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金的要求要達(dá)到 30％，土地抵押貸款也只能是評(píng)估價(jià)值的 70％，最長(zhǎng)期限不能超過(guò)兩年。 （ 2） 2021 年 3 月 30 日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo) 拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即“ 71 號(hào)令”，要求從即日起就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2021年 8 月 31 日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì) 8 月 31 日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。 （ 3） 2021 年年底，國(guó)家又開(kāi)始進(jìn)行土地稽查。雖然目前主要限于縣市級(jí)行政部門(mén)，但很快就會(huì)影響到?？?。隨著土地政策的調(diào)整，土地供應(yīng)只會(huì)越來(lái)越緊張，供應(yīng)量會(huì)越來(lái)越小，價(jià)格會(huì)越來(lái)越看漲。但我們同時(shí)也看到，由于歷史的原因，海口市的土地儲(chǔ)備非常緊張，而已經(jīng)出讓待開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量十分龐大，即使政府不再拍賣(mài)新的土地，消化這些存量土地，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。 （ 4） 2021 年中到 2021 年中，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格失常，國(guó)內(nèi)包括北京、上海、杭州、成都等許多城市，房?jī)r(jià)飆升，嚴(yán)重偏離價(jià)值。國(guó)務(wù)院為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，打擊樓市投碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 機(jī)行為，連續(xù)出臺(tái)了三次政令。繼“國(guó)八條”、“國(guó)六條”之后， 5 月 11 日，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，再施組合拳直擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。 （ 5） 2021 年 9 月 10 日，央行規(guī)定個(gè)人按揭貸款的首付款不 能低于 30％，月還款額度不能超過(guò)個(gè)人收入的 50％。 10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策的影響程度 國(guó)家不斷的對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，但對(duì)海南影響不大 ，因?yàn)楹Ｄ虾蛧?guó)內(nèi)其它地區(qū)不一樣 ,國(guó)務(wù)院 為幫助海南走出困境， 1999 年 7 月 14 日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知（國(guó)辦發(fā)［ 1999］ 62 號(hào)）。而正是這份通知，為海南的 “半拉子 ”工程，甚至整個(gè)海南的房地產(chǎn)行 業(yè)帶來(lái)再生的希望。當(dāng)年 9 月 24 日，海南省人大常委會(huì)即頒布《關(guān)于加快海南積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作的決定》。海南重新回到了資本流通的軌道中，重新成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 2021 年以后，不光是較早進(jìn)入海南市場(chǎng)，包括泰達(dá)、 魯能 、寶安、 中 信、美源等在內(nèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得了空前的成功，隨之引發(fā)的新的海南開(kāi)發(fā)熱潮令國(guó)內(nèi)其他實(shí)力雄厚的知名企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)：和記黃埔、中國(guó)保利、上海聯(lián)合體三巨頭意向投資海棠灣 250 億元，新世界 億元拍下海口美麗沙，廣東富力聯(lián)合海南怡豐 15 億打造香水灣，雅居樂(lè) 130 億加入建設(shè)清水灣項(xiàng)目 …… 由于 “ 國(guó)六條 ” 和 “ 國(guó)十五條 ” 等實(shí)質(zhì)性調(diào)控措施剛剛實(shí)施，政策效果有待進(jìn)一步觀察、驗(yàn)證。這輪房?jī)r(jià)上升有內(nèi)外多方面的因素促成， 目前的調(diào)控政策還不足以完全抵消海南 房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力，因此未來(lái)房?jī)r(jià)很可能仍呈上升趨勢(shì) 。 不過(guò)，由于 海南本身的情況， 整體房?jī)r(jià)已有 一定的 升幅，部分上升動(dòng)力得到有效釋放，隨著調(diào)控政策的實(shí)質(zhì)到位，估計(jì)未來(lái) 海南 房?jī)r(jià)仍將進(jìn)入緩慢上升階段。 2021 年 19 月， ?？诜课蒌N(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢(shì)，與去年同期相比上漲%； 9 月比 8 月 上漲 %。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)， “平穩(wěn)向上 ”仍是海口房?jī)r(jià)運(yùn)行的主旋律從 今年房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況看，一季度同 在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為調(diào)控政策影響下， 海南 樓市進(jìn)入政策與市場(chǎng)的磨合盤(pán)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控作用初顯。 （ 1）海南相對(duì)內(nèi)地的比較優(yōu)勢(shì)在于旅游資源非常豐富，最適宜發(fā)展度假房地產(chǎn)，成為國(guó)內(nèi)最佳的第二居住地，而且目前這種趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯。 海南房地產(chǎn)在其他城市狂熱的時(shí)候沒(méi)有暴漲，那么在其驟冷的時(shí)候自然也不會(huì)暴跌，因?yàn)楹Ｄ吓c內(nèi)地