【正文】 。也正源于此，亞洲論壇的會址永駐海南，世界小姐的選舉指定海南。年平均日照時數(shù) 小時，年降水 ,510 月雨量為 ,年平均相對濕度為 85%.常年主導風向為東北風，次為東 南風。 “十一五 ”期間海口市將致力于 “品質(zhì)?？诠こ?”的規(guī)劃建設(shè)，已將 “玉沙村 ”、 “海甸溪北岸 ”、 “長堤路 ”等三大舊城改造項目列為規(guī)劃重點； ?？谑泻诵臑I水區(qū)的建設(shè) （本項目所在地） ，無疑將更堅定大家對?？诜康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心，它的未來將發(fā)展成為旅游、觀光、休閑、文化、娛樂、體育、景觀為一體的城市多功能帶，它的建成必將成為?？诘?“ 名片 ” 和 “ 窗口 ” ；規(guī)劃中的?？跒硨⒈淮蛟斐蓢H游艇基地，周圍建起配套的會所、酒店等設(shè)施，將成為真正意義上的 “ 濱海富人區(qū) ” 。社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，容積率超低，綠化率高，細致入微的物業(yè)管理，產(chǎn)品具有創(chuàng)新性和差異性，目前海南市場上基本沒有同類產(chǎn)品。 2021 年初?？谑姓殖雠_了“一線海景地今后禁止開發(fā)商品房 ”政策，這將進一步提升一線海景高檔社區(qū)的地位。為了充分展示這片濱海寶地的魅力，2021年開始，?？谑姓幌е亟饑H招標，進行高標準的規(guī)劃和設(shè)計。 新昌煒 執(zhí)著于 信譽為重、品質(zhì)為先 的企業(yè)文化與服務(wù)精神，貫徹 誠信服務(wù)，構(gòu)筑精品 的企業(yè)質(zhì)量方針，努力尋求新的經(jīng)濟增長點，謀求更大的發(fā)展。 新昌煒是煒華的全資股東，省二級資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實力雄厚，在海南開發(fā)建設(shè)南興 大廈、洋昌大廈、福昌大廈、友利園大廈、玉和花園 1 期、 2 期、 3 期、昌煒玉園一區(qū)等； 省房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會組織了海南省 2021 至 2021 年度房地產(chǎn)開發(fā) 20 強排序活動 中， 新昌煒 榮獲海南地產(chǎn)前 12 強；公司 在海南地產(chǎn)業(yè)界享有相當高的品牌知名度。根據(jù)現(xiàn)在海口灣一般地產(chǎn)項目，銷售價格在 5000— 6000 元每平方米，預測碧海御園 2年后的價格至少達到 8,000 元 /m2。昌煒玉園項目共分三期開發(fā)。碧海御園項目可行性研究報告 1 項目背景 項目名稱 : 碧海御園 項目建設(shè)地點： 項目地塊 坐落在被予為海口的外灘的 —— ?？跒匙钪行牡牡囟? 項目現(xiàn)狀 :基本達到五通一平 ,并辦理相關(guān)證件。第一期為昌煒玉園一區(qū)，歐式建筑風格設(shè)計，園林景觀為濃郁的巴厘島風格，擁有 6,000 多平方米的中心花園、 6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積 18,170 m2；第二期為昌煒玉園二區(qū)，規(guī)劃占地面積 26,669 m2，將以馬爾代夫風格的景觀園藝形成小高層、組團的海景豪宅。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下 : 用地面積 : 41,644m2 建筑面積 : 115,288m2 其中 : 住宅面積 : 74,428m2 會 所 : 1,648m2 商業(yè)面積 : 5,475m2 碧海御園項目可行性研究報告 2 車庫面積 : 32,205m2 容積率 : 綠化率 : 45℅ 建筑密度 : 項目開發(fā)手續(xù) :本項目已經(jīng)過政府立項審批 ,并辦理土地使用權(quán)證。 新昌煒 一貫秉承 以人為本、追求卓越 的經(jīng)營理念，積極推進現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，已經(jīng)形成董事會、經(jīng)營班子職責明確，相互制衡、合力發(fā)展的規(guī)范化法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營管理組織架構(gòu)。面對日趨激烈的市場競爭，公司 正在積極的探索開發(fā)高科技領(lǐng)域、體育產(chǎn)業(yè)與 其它 產(chǎn)業(yè)。它依托海甸溪和?？跒车奶烊粌?yōu)勢，重點選取了濱江、濱海和港口這三大 “題材 ”做文章，營造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌，建成后將成為市民的生活休閑、商業(yè)休閑、文化娛樂休閑的聚集地 ， 成為?？趯ν饴糜?、觀光、商貿(mào)、購物、休閑等的時尚交流平臺， 充分 展示 濱海城市個性。在海副總經(jīng)理 總工程師 副總經(jīng)理 合同部 施工部 工程部 辦公室 報建辦證部 財務(wù)部 材料部 嘉居公司 碧海御園項目可行性研究報告 4 口外灘如火如荼地規(guī)劃和實施時，一批品位高檔的一線海景樓盤已悄悄地在新外灘的填海區(qū) ——海口灣畔崛起。 玉和花園 一期的銷售自從開盤就一路飄紅，甚至開創(chuàng)了海南購房新的銷售摸式及銷售速度， 360 多套商品房已基本售完，并積累了大量的二期意向客戶 ?? 各種跡象表明， 碧海御園項目 的市場前景是樂觀的，依然能成為行業(yè) 、 媒體、購房者關(guān)注的熱點。這些項目的建設(shè)必將掀起?？谛?一輪購房熱潮。平均風速 。其他國際性的會議和大賽也紛紛光臨海南。 海南經(jīng)濟情況。 經(jīng)濟自主增長活力明顯增強，投資擴張動因已經(jīng)從前幾年政 策性推動向市場自發(fā)擴張轉(zhuǎn)變。宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟景氣指數(shù)從上年的 相對景氣 區(qū)間攀升至 較景氣 區(qū)間，為 1998 年建立景氣監(jiān)測調(diào)查制度以來最為景氣的一年。 美麗的?？谑侵袊ㄒ坏靥師釒У臑I海省會城市，這里陽光明媚，雨量充足，氣候宜人，空氣質(zhì)量居全國大中城市之首，名列世界 48 個國家 160 個大中城市第五名，集中了地球上最繽紛、最浪漫的熱帶海岸。 碧海御園項目可行性研究報告 6 為配合海南省“亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”定位，?？谑姓雠_了一系列優(yōu)惠政策鼓勵處置爛尾樓，以美化?？冢唤鼉赡?，不惜重金邀請國際著名的設(shè)計單位對?？谑锌傮w規(guī)劃，?？谕鉃┮?guī) 劃，西海岸規(guī)劃，南渡江規(guī)劃進行修編或編制，加快城市建設(shè)步伐，加大吸引外資力度，并取得了不俗的成績，?？诘妮喞亚逦梢?。爛尾樓已處置 80%以 上，需求旺盛 ,良好的生態(tài)環(huán)境及投資政策，吸引了越來越多的國內(nèi)、國際大集團前來投資，山東魯能集團、天津泰達、中信泰富、華潤集團等紛紛進軍海南地產(chǎn)業(yè)。此外，還達成購房意向 615 套， 成交金額 億元。 微觀環(huán)境分析 區(qū)位分析 本案位于 坐落在?？跒匙钪行牡牡囟?,2021 年 7 月 13 日，?？谑姓脚鷾柿似淇刂菩栽敿氁?guī)劃， 9 月 6 日，海南省政府批準?？谑锌傮w規(guī)劃，至此，?？跒车囊?guī)劃基本完成。 ?？跒呈呛？谥匾某鞘匈Y源，承裁著?？诘穆糜巍⒕幼?、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和?？诘某鞘忻７康禺a(chǎn)競爭不再表現(xiàn)為開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計、工程建筑、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的競爭，而是表現(xiàn)為更有個性和特點的品牌、服務(wù)、設(shè)計、建筑、物業(yè)等在更加專業(yè)的層面進行競爭，也就是地產(chǎn)板塊成熟后，由“面”轉(zhuǎn)“點”，由“硬”轉(zhuǎn)“軟”，回歸到個盤間競爭是一定的，但也正是個盤體現(xiàn)無可替代的獨特的時候了，如麗 江花園的文化，祈福新村的規(guī)模和硬件，碧桂園的教育、服務(wù)，這些將成為海南房地產(chǎn)業(yè)學習的新的核心營銷動力。根據(jù)人均 GDP 國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)的比較結(jié)果，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一個高速發(fā)展時期。?？趹{借著得天獨厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居家、度假、養(yǎng)生的首選，榮獲 “中國最佳人居環(huán)境 ”稱號，是中國旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一。 目前， 海南 省買房、買車的居民越來越多。 碧海御園項目可行性研究報告 8 潛在需求 海南尤其是海口市經(jīng)過了 92— 94 年房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生了大量的滯建工程。這主要是近幾年來，政府對房地產(chǎn)業(yè)大力支持，房地產(chǎn)業(yè)者加大了房產(chǎn)促銷力度，海南優(yōu)越的環(huán)境和房產(chǎn)品牌日益叫響全國的結(jié)果。 項目提出與簡介 ?？跒?，海口城市中心的海岸線，背靠城市，面向大海，融都市的繁華與陸地的敦厚于一體，享受著海水的滋潤與自然的天籟。在經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，如何挖掘獨特歷史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心競爭力，從而吸引投資，提升城市的土地價值、房地產(chǎn)價值，培養(yǎng)城市居民的自豪感、歸屬感，是城市經(jīng)營的核心內(nèi)容。建成后將成為南中國乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。第一期為歐式建筑風格設(shè)計，園林景觀為濃郁的巴厘島風格，擁有 6,000 多平方米的中心花園、 6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積 18,170 m2；二區(qū)規(guī)劃占地面積 26,669 m2，將以馬爾代夫風格的景觀園藝形成小高層、組團的海景豪宅。根據(jù)預測，碧海御園的平均銷售價格將達到 6,600 元 /m2。 （ 4）項目建設(shè)規(guī)模中等，開發(fā)周期相對稍長，影響項目內(nèi)部投資收益率。雖然目前主要限于縣市級行政部門，但很快就會影響到?？?。國務(wù)院為穩(wěn)定住房價格，打擊樓市投碧海御園項目可行性研究報告 12 機行為，連續(xù)出臺了三次政令。 海南房地產(chǎn)市場受政策的影響程度 國家不斷的對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，但對海南影響不大 ，因為海南和國內(nèi)其它地區(qū)不一樣 ,國務(wù)院 為幫助海南走出困境， 1999 年 7 月 14 日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案的通知（國辦發(fā)［ 1999］ 62 號）。 2021 年以后，不光是較早進入海南市場，包括泰達、 魯能 、寶安、 中 信、美源等在內(nèi)的開發(fā)企業(yè)獲得了空前的成功，隨之引發(fā)的新的海南開發(fā)熱潮令國內(nèi)其他實力雄厚的知名企業(yè)聞風而動：和記黃埔、中國保利、上海聯(lián)合體三巨頭意向投資海棠灣 250 億元，新世界 億元拍下?？诿利惿常瑥V東富力聯(lián)合海南怡豐 15 億打造香水灣，雅居樂 130 億加入建設(shè)清水灣項目 …… 由于 “ 國六條 ” 和 “ 國十五條 ” 等實質(zhì)性調(diào)控措施剛剛實施，政策效果有待進一步觀察、驗證。在今后較長一段時間內(nèi)， “平穩(wěn)向上 ”仍是?？诜績r運行的主旋律從 今年房價的變動情況看，一季度同 在抑制房地產(chǎn)投機行為調(diào)控政策影響下， 海南 樓市進入政策與市場的磨合盤整期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量增價穩(wěn)態(tài)勢，宏觀調(diào)控作用初顯。在海南各大房地產(chǎn)交易市場發(fā)現(xiàn)，《意見 》八條規(guī)定頒布至今，海口沒有出現(xiàn)內(nèi)地許多城市二手房突擊拋盤的現(xiàn)象，市場反應出奇平淡。如“五一”黃金周期間，由海南省房地產(chǎn)協(xié)會牽頭在上海設(shè)立的長年展銷會取得良好效果，對外高舉度假牌，利用各種方式加大對島外促銷。今年上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，增幅比一季度回落 個百分點， 但較上年同期回落 個百分點。上半年全市完成房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比一季度回落 個百分點，較上年同期回落 個百分點。從整體上看，上半年新一輪的宏觀調(diào)控政策，并沒有影響到?？谑懈黝愖》康慕Y(jié)構(gòu)，經(jīng)濟適用房的比重從 4 月份起逐漸減少，要貫徹落實 “ 國六條 ” ，下半年必須加強對經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度。上半年，房屋銷售總額 億元，同比增長 %，比去年同期減少 個百分點，其中，住宅銷售 億元，增長 %，占總銷售額八成以上。受 “ 國六條 ” 的影響，海口市房地產(chǎn)平均銷售價格不太穩(wěn)定 ，在6 月份時呈小幅增長趨勢（見下圖）：前 5 個月普通住房的平均銷售價格一直控制在 2500元以下， 3 月份最低（ 2361 元）， 4 月份開始有所上升， 6 月份時有所突破，達到 2504元；經(jīng)濟適用住房在 3 月份時達到 2324 元， 4 月份開始回落， 5月份回落到 2021 元， 6 月份時又開始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢，從 2 月份的3728 元上升到 6月份的 4259 元，在 5月份時已突破了 4000 元。 七、土地供應將會有所緊縮 “ 國六條 ” 第二條提出 “ 科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為 ” 。 目前海南房產(chǎn)市場正趨于平穩(wěn) 發(fā)展 ,海南房產(chǎn)健康發(fā)展的序幕才剛剛拉開。正是這一點，卻給了外地樓盤，特別是沿海城市的樓盤 “趁虛而入 ”的絕佳時機。不僅外部環(huán)境給海南本地地產(chǎn)市場的帶來極大的促進作用，在海南，本地的經(jīng)濟發(fā)展和利好政策也極大的刺激和 鼓勵著地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。屆時，海南煉化的銷售收入最保守的估計也會有 300 億元人民幣，將帶給海南每年約 20 億元的稅收；其建成還將促進水電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括機械加