【正文】 （ 5） 2021 年 9 月 10 日，央行規(guī)定個(gè)人按揭貸款的首付款不 能低于 30％，月還款額度不能超過(guò)個(gè)人收入的 50％。國(guó)務(wù)院為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，打擊樓市投碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 機(jī)行為，連續(xù)出臺(tái)了三次政令。但我們同時(shí)也看到，由于歷史的原因，?？谑械耐恋貎?chǔ)備非常緊張，而已經(jīng)出讓待開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量十分龐大，即使政府不再拍賣(mài)新的土地，消化這些存量土地，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。雖然目前主要限于縣市級(jí)行政部門(mén)，但很快就會(huì)影響到?？凇? （ 2） 2021 年 3 月 30 日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo) 拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即“ 71 號(hào)令”，要求從即日起就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2021年 8 月 31 日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì) 8 月 31 日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。 （ 4）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模中等，開(kāi)發(fā)周期相對(duì)稍長(zhǎng)，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率。 （ 1）本項(xiàng)目地塊位于 海口灣 ， ?？跒呈呛？?市 重要的城市資源，承裁著?？诘穆糜?、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和?？诘某鞘忻?。根據(jù)預(yù)測(cè)，碧海御園的平均銷售價(jià)格將達(dá)到 6,600 元 /m2。地上建筑面積： 73,719 m2，地下建筑面積：32,205 m2。第一期為歐式建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有 6,000 多平方米的中心花園、 6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車(chē)樓，用地面積 18,170 m2；二區(qū)規(guī)劃占地面積 26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。 碧海御園項(xiàng)目屬昌煒玉園三區(qū)，規(guī)劃用地面積 41,644 m2，將建設(shè)成為歐式小高層海景生態(tài)庭院組團(tuán)，內(nèi)含高爾夫練習(xí)場(chǎng)；昌煒玉園位于?？谔詈^(qū)（海口灣），總用地面積約 公頃，整個(gè)居住小區(qū)北臨藝園路，南臨民生路，西接紫荊 路，東靠世貿(mào)北路。建成后將成為南中國(guó)乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。 9 月 27 日，海口灣詳細(xì)規(guī)劃正式亮相，神秘面紗終被揭開(kāi)。 站在世紀(jì)大橋西望，在藍(lán)的海和綠的樹(shù)之 間，一條白色的沙灘蜿蜒閑臥， U 型臂彎里停滿了漂亮的游艇。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，如何挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而吸引投資，提升城市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值，培養(yǎng)城市居民的自豪感、歸屬感，是城市經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容。 海口灣的規(guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升城市品位，使海口的濱海土地價(jià)值得到回歸。 項(xiàng)目提出與簡(jiǎn)介 海口灣，?？诔鞘兄行牡暮０毒€，背靠城市，面向大海，融都市的繁華與陸地的敦厚于一體，享受著海水的滋潤(rùn)與自然的天籟。其次，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域在向?qū)I(yè)化及細(xì)分的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的發(fā)展；國(guó)務(wù)院還延長(zhǎng)對(duì)海南的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，等等。這主要是近幾年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)大力支持，房地產(chǎn)業(yè)者加大了房產(chǎn)促銷力度，海南優(yōu)越的環(huán)境和房產(chǎn)品牌日益叫響全國(guó)的結(jié)果。 據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2021 年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，其中，商品房投資完成 億元；比去年同期增長(zhǎng) %；土地開(kāi)發(fā)投資完成 億元。 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 潛在需求 海南尤其是海口市經(jīng)過(guò)了 92— 94 年房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生了大量的滯建工程。今年以來(lái)城鎮(zhèn)居民家庭購(gòu)買(mǎi)家用汽車(chē)人均支出金額達(dá)到 元，比去年同期僅有的 元增加 元，增長(zhǎng) 倍，拉動(dòng)居民交通消費(fèi)支出增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 目前， 海南 省買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)的居民越來(lái)越多。省統(tǒng)計(jì)局 最新 公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入 7610 元，比去年同期增長(zhǎng) %，人均可支配收入 7150 元，同比增長(zhǎng) %，人均消費(fèi)性支出為 5485 元，比去年同期增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2675 元，增長(zhǎng) %。海口憑借著得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居家、度假、養(yǎng)生的首選，榮獲 “中國(guó)最佳人居環(huán)境 ”稱號(hào)，是中國(guó)旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一。 供求分析 2021 年以?？诤腿齺唭傻貫榇淼暮Ｄ戏康禺a(chǎn)迎來(lái)了新一輪的“蘇醒”，雖然 2021 年中央對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控中加大了力度，但海南的樓市經(jīng)過(guò)十多年的調(diào)整，爛尾樓已處置 80%以上，發(fā)展通道已基本掃清，市場(chǎng)已構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的大底，而且近兩年海南樓市明顯復(fù)蘇，目前開(kāi)始強(qiáng)勁上揚(yáng)，行情看漲，吸引了越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)、國(guó)際大集團(tuán)投資商。根據(jù)人均 GDP 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的比較結(jié)果，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。據(jù)了解，?？?、三亞的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前有 90%來(lái)自省外。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不再表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建筑、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)，而是表現(xiàn)為更有個(gè)性和特點(diǎn)的品牌、服務(wù)、設(shè)計(jì)、建筑、物業(yè)等在更加專業(yè)的層面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，也就是地產(chǎn)板塊成熟后，由“面”轉(zhuǎn)“點(diǎn)”，由“硬”轉(zhuǎn)“軟”，回歸到個(gè)盤(pán)間競(jìng)爭(zhēng)是一定的，但也正是個(gè)盤(pán)體現(xiàn)無(wú)可替代的獨(dú)特的時(shí)候了，如麗 江花園的文化，祈福新村的規(guī)模和硬件，碧桂園的教育、服務(wù)，這些將成為海南房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)的新的核心營(yíng)銷動(dòng)力。 項(xiàng)目所在地臨江面海，緊臨海口萬(wàn)畝綠肺萬(wàn)綠園生態(tài)公園，有天然濱海浴場(chǎng)，環(huán)境靜溢優(yōu)美，自然景觀非常良好，日照時(shí)間長(zhǎng)，空氣質(zhì)量好；交通方面 ，地處市政主干道濱海大道，貫通世紀(jì)大橋，是?？谑姓攸c(diǎn)提高?？谛蜗蟮木坝^大道，交通便利暢達(dá)。 海口灣是?？谥匾某鞘匈Y源，承裁著海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和海口的城市名片。海口灣區(qū)曾邀請(qǐng)法國(guó)的NDA、美國(guó) 的愛(ài)普 斯 頓等數(shù)家國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，最終在 公里的海岸線上，規(guī)劃出 8 個(gè)項(xiàng)目，涵蓋旅游、度假、購(gòu)物和休閑功能。 微觀環(huán)境分析 區(qū)位分析 本案位于 坐落在海口灣最中心的地段 ,2021 年 7 月 13 日，?？谑姓脚鷾?zhǔn)了其控制性詳細(xì)規(guī)劃， 9 月 6 日，海南省政府批準(zhǔn)海口市總體規(guī)劃，至此，海口灣的規(guī)劃基本完成。 不僅數(shù)字表明了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的明顯回暖，市政建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也大有進(jìn)展。此外，還達(dá)成購(gòu)房意向 615 套， 成交金額 億元?？捶亢唾?gòu)房的內(nèi)地客戶從“五一”期間的 58%上升到“十一”期間的 79%。爛尾樓已處置 80%以 上，需求旺盛 ,良好的生態(tài)環(huán)境及投資政策，吸引了越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)、國(guó)際大集團(tuán)前來(lái)投資，山東魯能集團(tuán)、天津泰達(dá)、中信泰富、華潤(rùn)集團(tuán)等紛紛進(jìn)軍海南地產(chǎn)業(yè)。 2021 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額為 億， 2021 年為 億， 2021年為 15億， 2021 年 27 億， 2021 年超過(guò) 55 億。 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 為配合海南省“亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”定位，?？谑姓雠_(tái)了一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)處置爛尾樓，以美化?？冢唤鼉赡?，不惜重金邀請(qǐng)國(guó)際著名的設(shè)計(jì)單位對(duì)?？谑锌傮w規(guī)劃，?？谕鉃┮?guī) 劃，西海岸規(guī)劃，南渡江規(guī)劃進(jìn)行修編或編制，加快城市建設(shè)步伐，加大吸引外資力度，并取得了不俗的成績(jī)，?？诘妮喞亚逦梢?jiàn)。 自 1992 年以來(lái)，?？诳缛搿爸袊?guó)城市綜合實(shí)力 50 強(qiáng)”。 美麗的?？谑侵袊?guó)唯一地處熱帶的濱海省會(huì)城市，這里陽(yáng)光明媚，雨量充足，氣候宜人，空氣質(zhì)量居全國(guó)大中城市之首，名列世界 48 個(gè)國(guó)家 160 個(gè)大中城市第五名，集中了地球上最繽紛、最浪漫的熱帶海岸。 2021 年全年地方財(cái)政收入 億元，按同口徑計(jì)算比上年增長(zhǎng) %，比 GDP 增速快 個(gè)百分點(diǎn)，為 1994 年以來(lái)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)最快速度。宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)從上年的 相對(duì)景氣 區(qū)間攀升至 較景氣 區(qū)間，為 1998 年建立景氣監(jiān)測(cè)調(diào)查制度以來(lái)最為景氣的一年。