【正文】 建筑面積 12021 ㎡ 建筑面積 20210 ㎡ 建筑面積 20210 ㎡ 專業(yè)好文檔 25 第 六 章 建設(shè)方案 建設(shè)場地環(huán)境 、 地貌 建設(shè)場地東西長度米，南北距離米，整個場地成矩形狀，場地規(guī)整、地勢平坦。 住宅戶型規(guī)劃 90 平米以下的一居至小三居，占比 70%； 90 平米以上的中大戶型，占比 30%。 B、商品房部分設(shè)施標準為： a. 可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計融入了最 in的時尚元素； b. 廚衛(wèi)潔具均是進口品牌產(chǎn)品； c. 大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯層的格局讓空間更加立體化； d. 簡潔時尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨樹一幟，與眾不同； 專業(yè)好文檔 24 e. 室內(nèi)所見，均是品牌產(chǎn)品； f. 智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化； g. 24小時熱水； 24小時電 梯； 24小時直接入戶； h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。 2 功能設(shè)施標準 建筑使用功能 本項目建筑使用功能為： 商業(yè)、 住宅及配套。 容積率：≤ 。 土地征用情況 該建設(shè)項目總共占地面積 44 畝 ,其中自有土地 37 畝且已擁有國有土地使用證 ,其余 7 畝土地需要通過土地收儲交易中心競拍取得 ,這部分土地地上建筑全部為危舊住房 ,希望通過本項目進行舊城區(qū)改造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。項目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。 住 宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 項目 所處的 某地 市 新城 區(qū)是 自治區(qū)以及呼市 的文化、教育、 衛(wèi)生 、專業(yè)好文檔 22 經(jīng)濟中心， 高素質(zhì)勞動力資源十分豐富。 e. 通訊 及電力、燃氣 在 光明大街 接入。 c. 雨水由 光明 大街排出，雨水主干線直徑為 1000mm,支線直徑為 600mm。 具體標準為： a. 道路：按規(guī)劃要求實現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。 宗 地 四 至范 圍 是 ：xxxxxxxxxx**** 專業(yè)好文檔 21 該 區(qū)所處地 理位置優(yōu)越 ，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學校配套設(shè)施完善， 擁有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢 。 專業(yè)好文檔 20 項目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 為： 具有國際化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品。打造首府城市建設(shè)新形象 ， 全力實施“ 44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升首府城市建設(shè)品位。 一方面， 某地 市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，乳都 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶動了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟實力較強， 對于老城區(qū)有較強的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品 會比較符合他們的需求。 Opportunity: a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃， 城市化進程 逐漸加快 ； b. 政府相關(guān) 配套規(guī)劃，預示區(qū)域巨大升值潛力； c. 區(qū)域目標購房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當前國家提 倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。 b. 緊鄰 多條公交線路， 交通便利； c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設(shè)施比較完善 ； d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。而隨著區(qū)域價值的提升和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標 客戶的追捧。 （ 1）本項目周邊主要樓盤概況如下 表 32： 專業(yè)好文檔 18 項目 觀府 蒙鑫國際名城 水岸世紀 總建筑面積 （ m2） 11000 12021 12021 銷售均價（元 /m2） 4200 4500 4800 產(chǎn)品類型 高層板式 高層板式 高層板式 主力戶型 96145 90150 148190 （ 2） 樓盤分析 ： 周邊項目主要通過 低 密度、 低 容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。目前區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)在售樓盤 30 余家， 2021 年 14 月 可售套數(shù) 分別為504 481 529 5811 套， 4 月平均價格為 3512 元 /平方米。 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 新城區(qū)位于 呼市東北部 ， 地理條件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善， 是自治區(qū)及 某地 的經(jīng)濟、文體、衛(wèi)生、科教中心。 某地 城市規(guī)劃 按照自治區(qū)黨委、政府提出的首府城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，自治區(qū) 城市發(fā)展圍繞 成立60 周年大慶的歷史時機 ， 將 某地 建設(shè)成為 了 具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、具有濃郁民族文化和草原特色、具有良好環(huán) 境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務功能和輻射帶動力的草原大都市，基本實現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。 更加詳盡地指出了 某地 市城市建設(shè)的計劃和決心。 ”。 某地 市十一五規(guī)劃明確指出“ 加快城鎮(zhèn)化進程，提升首府的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。市、 區(qū)兩級黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間 ，同時也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運作空間 ?！?2021 年后， 某地 的城市建設(shè)進入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的 拆危、拆違、拆臨工程， 還建成了 一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。 隨著城市開發(fā)進度的加快， 核心城區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地日益減少 也是 客觀事實 ，因呼市各區(qū)商品房價格差異并不明顯，故此民眾對于中心城區(qū)的需求將會更加旺盛，那么，隨之而來的就是城區(qū)住宅供需不均，這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。雖然近幾年 某地 市加大了兩大開發(fā)區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此 宜居水平較低。 除以上原因，宏觀調(diào)控 政策之后開發(fā)周期的延擱，房價仍將不斷走高，現(xiàn)在不能確定的只是增長的幅度和頻率而已。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動地價上漲；四是新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因，這里所說的成本上專業(yè)好文檔 14 升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動推動房價上漲，目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動，即中低價位商品住房供應量偏少，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住 房需求旺盛推動房價的上升，除消費需求外，當前房地產(chǎn) 市場中還存在大量的投資需求。 雖然有以上兩方面原因制約著呼市的商品房價格，但價格穩(wěn)中有升的趨勢不會改變。截至 3 月，某地 市商品房買賣價格同比上漲 %,遠遠低于全國 70 城市價格漲幅。2021 年 14 月 購置土地面積 進一步下降，為 萬 平方米，同比下降了 %；完成開發(fā)土地面積 ，同比增長了 %；待開發(fā)土地面積 平方米，同比增長了 %。 房地產(chǎn)市場發(fā)展情況預測 房產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢不會改變 專業(yè)好文檔 13 呼市 2021 年 全年 購置土地面積 萬平方米，同比下降了%；完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長了 %；待開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長了 %。 區(qū)位 供需 分析 ： 2021 年新開盤面世的項目以 賽罕 區(qū) 和 新城 區(qū) 為最多， 此 種局面在 2021 年的 呼市房地產(chǎn) 市場 仍 將繼續(xù)， 新城區(qū)位于 呼市東北部 ， 地理條件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤，價格也相對其他區(qū)域較貴一些。 來自 某地 房管局的統(tǒng)計數(shù)字表明： 2021 年 4 月 辦公樓 與商業(yè)營業(yè)用房的房屋竣工率分別 為 %和 %； 而其兩者的 銷售分別下降了 和 個百分點 ，房屋空置率也在較高點位浮動。 某地 市住宅商品房 房屋實際登記銷售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下， 2021 年 3 月開始回升， 4 月漲幅超過了 20%，特別是商品住房兩年來首次增長，而且漲幅超過了 13%。國內(nèi)貸款增長%、企業(yè)自籌資金增長 182%、其他資金增長 %。其中國內(nèi)貸款 61300 萬元元，占資金總額的 %；銀行貸款 47000 萬元，占資金總額的 %；非金融機構(gòu)貸款 200 萬元，占資金總額的 %；企業(yè)自籌資金 241200 元，占資金總額的 %；其他資金來源 79900 萬元，占資金總額的%。與上年同期比較分別增長 %， %， %和 %。以上、建設(shè)項目資金來源基本情況 2021 年 某地 市 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，同比增長了%。30004000元/m178。20212500元/m178。 截止 2021 年 4 月末，商品房平均售價 3840 元 /平方米，與去年同比增長 %，與上月環(huán)比增長 %。環(huán)比增長 %。商品房實際銷售面積占可售面積的 %；本期商品住房實際銷售面積占可售面積的比例為 %。 2021 年 14 月， 某地 市新建商品房實際登記銷售面積 萬平方米，與上年同比上升了 %；其中商品住房實際登記銷售面積 萬平方米，與上年同比增長了 %。戶均銷售面積為 平方米。其中 住宅 預售 面 積 萬平方米，同比 增長 %，與上月環(huán)比增長 %；實際登記現(xiàn)售面積 萬平方米， 同比下降 %， 與上月環(huán)比增長 %。其中住宅銷售面積 萬平方米，同比下降 %。 其中， 住宅竣工面積為 萬平米，同比 增長 %； 辦公樓竣工面積為 萬平方米 ， 同比 增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為 萬平方米 ， 同比 增長 %；其他用房竣工 萬平方米，同比增長 %。從投資構(gòu)成增長幅度看，商品住宅投資 63500 萬 元，與上年同比增長 %，經(jīng)濟適專業(yè)好文檔 8 用住房投資 11100 萬 元，同比增長了 33 倍； 90 平方米以下投資 17800萬元； 140 平方米以上 4300 萬元； 別墅、高檔公寓投資 3600 萬元 ，同比增長 14%；辦公樓投資 2500 萬 元，同比增長了 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 9500 萬 元，同比上升 %；其他投資 2021 萬元，同比下降了 %。住宅施工面積中別墅、高檔公寓 萬平方米，同比增長 %； 辦公樓施工面積 萬平方米 ， 同比 下降 %， 商業(yè)營業(yè)用房施工面積為 萬平方米， 同比增長 %，其他用房施工面積 萬平方米，同比增長 %。 2021年 房屋 建筑 施工面積 ， 同比 增長 %。按用途分：商品住宅開發(fā)投資 億元，同比增長 120%。 2021年 某地 市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，與上年同期相比增長%，環(huán)比增長了 %， 完成投資占本年度計劃投資的 91%。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 見 表 11。 項目財務內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率，投資回收期低于行業(yè)基準投資回收期，項目具有一定的抗風險能力等。 研究結(jié)論與建議 本項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和 某地 市經(jīng)濟發(fā)展方 向，適應 某地城 市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政府加大 城區(qū)改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越， 市政配套和生活配套較為完善， 市場定位清晰，專業(yè)好文檔 5 具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。 資金 來源： 以公司自有 資金為主 ，公司銷售資金回籠補充部分流動資金 。 建設(shè)工程計劃于 2021 年 3 月份開工， 2021 年 7 月入住 。 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)；銷售商品房。 建設(shè)地點及四至范圍 ： 項目位于 某地 新城 區(qū) 的 中 心 位 置 ， 具 體 四 至 范 圍 為 ：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx** 建設(shè)單位： xx********房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 （以下簡稱“ ***公司”）。為了拓展 新城 區(qū)的 發(fā)展專業(yè)好文檔 3 空間，徹底改變 該地區(qū)老舊差 的面貌， 本項目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營造新城區(qū)商業(yè)氛圍的理念，努力將該項目建設(shè)成為新 城區(qū) 的房地產(chǎn)旗幟，營造出與整個 新城 區(qū) 發(fā)展相融合的國際化、人文、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。 本項目用地 位于 某地 市 新城 區(qū) 城市 規(guī)劃中的核心地帶 。根據(jù) 某地 房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn) 投資仍高速增長，到 2021 年 12 月房地產(chǎn)投資同比達到了 80%。 2021 年 112 月， 某地 市房地產(chǎn)開發(fā)投資 金額總計 億元，與 上年同期相比增長 %，環(huán)比增長了 %。而隨著國民生活水平的提高，民眾對于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。 某住宅小區(qū) 項目可行性研究報告 建設(shè)單位： xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 二○○ 九 年 二 月 專業(yè)好文檔 1 目 錄 第一章 總論 ................................................................................................................... 2 項目建設(shè)背景 ...................................................................................................... 2 項目概況