【正文】 總額：=。數(shù)據(jù)歸納如下：物業(yè)類別銷售指標(biāo)合計銷售期數(shù)第一期第二期高層住宅銷售面積（㎡）銷售均價（元/㎡）320031003300銷售收入（萬元）停車位銷售個數(shù)（個）800400400銷售價格（萬元/個）888銷售收入（萬元）640032003200合計銷售收入（萬元）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 財務(wù)盈利能力分析。100%=%應(yīng)繳納土地增值稅=30%=項目總投資為項目開發(fā)成本與項目開發(fā)費用及銷售稅與土地增值稅之和，總共為：+++= m2，平均價格3100元/ m2，停車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬； m2，平均價格3300元/m2，車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬元。 銷售稅金及附加序號項目合計計算期計算依據(jù)121銷售收入來自銷售收入計劃表2銷售稅金及附加()（）之和營業(yè)稅（1）5%城市維護(hù)建設(shè)稅（1）%教育費附加（1）%印花稅（1）‰數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。具體指房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應(yīng)考慮項目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 項目總投資估算房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)費和各種稅費。 m2， m2，其中地下建筑面積8000 m2， m2。工作名稱項目進(jìn)度369121518212427303336前期工作一期建設(shè)一期銷售二期建設(shè)二期銷售考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資高、風(fēng)險高的項目，為了有效規(guī)避風(fēng)險，本項目計劃分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年。+360=。，企業(yè)自有資金8000萬元，從銀行貸款4000萬元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息。小區(qū)在設(shè)計之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對住宅綠化設(shè)置的要求。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場所。匯嘉住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設(shè)計中，主要出口在規(guī)劃用地的東北角，這里也是規(guī)劃中的公共開放區(qū)，位于深圳路與中山大道的交匯處。匯嘉住宅小區(qū)主要戶型面積如表42所示： 戶型概況一覽戶型種類套內(nèi)面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價（元/ m2）A1683200B1683200C1683200D1683200數(shù)據(jù)來源：建施平面圖計算所得其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)?？紤]到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。本部分是以前期對廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場細(xì)分及市場需求為依據(jù)，綜合考慮匯嘉住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進(jìn)行方案設(shè)計。根據(jù)本報告第二部分的結(jié)論得出的本項目一期和二期的定價為：一期（2011年上半年）均價：3100元 / m2二期（2012年下半年）均價：3300元 / m2 該定價不僅針對周邊工作人群，也同樣適合外來人口。隨著項目一期開發(fā)完成，項目品牌將得到提升，項目二期在形象和利潤方面都會有較大的提升空間。項目的開發(fā)期為3年。戶型二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)比例25%50%25%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 價格定位（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)網(wǎng)，2011年廣漢市目前的中高檔樓盤價位在3500元/ m2左右，這一價位得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專家看好。圖片來源：自繪故本項目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時具有。市場調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60140 m2，暢銷戶型集中在70120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計的，市場反響較為不錯。框架和框剪結(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。 產(chǎn)品定位本項目的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計。其中雒城一號、上美年華這兩個社區(qū)都處于中山大道南段，與本項目位置相鄰。與項目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號住宅小區(qū)。根據(jù)上述研究結(jié)果及項目開發(fā)風(fēng)險，制定了開發(fā)高層住宅的方案。（3）近期出臺的物業(yè)稅將會對投資者購房產(chǎn)生一定的影響。（Threat）（1）政府對房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險，對投資類客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費者保持觀望態(tài)度，影響項目的銷售。（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有幫助作用。（2）近期內(nèi)廣漢經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，市場前景看好。（4）周邊新建樓盤較多，競爭激烈。（2）周邊配套設(shè)施較少，有待完善。（6），%，在同類小區(qū)中占有絕對優(yōu)勢。（4）地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運站，提升了地塊的開發(fā)價值。（2）地塊占地52畝，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利用。[4]（Strength）（1）地塊位于廣漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，距成綿高速廣漢出入口僅一步之遙，前臨深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴馬牧河。SWOT分析法是一種通過綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來進(jìn)行系統(tǒng)評價，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。市場需求的增長趨勢有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場價格仍將緩慢上升。，投資性需求越來越少，當(dāng)價格上升到一定程度，投資性需求退出市場。根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論：，廣漢市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。特別是廣漢市新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場競爭尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開發(fā)。[3]，有力地推動了全社會固定投資和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴(kuò)張，各地的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊的海內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加，極大地刺激了當(dāng)?shù)氐穆糜蜗M經(jīng)濟(jì)，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開發(fā)前景，廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營急劇升溫，被眾多投資置業(yè)者看好。[1]數(shù)據(jù)來源：