【正文】 向標(biāo)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游、醫(yī)藥、機械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合理，廣漢市堅決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營和股份制機制占到全市經(jīng)濟(jì)重量的96%以上，銷售收入135億元，基礎(chǔ)設(shè)施完善，利率、通貨膨脹率僅為3%。根據(jù)2002—2010年消費額的發(fā)展趨勢可見，廣漢市市場發(fā)展?jié)摿艽?，市場需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。[1]數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪—2010年廣漢市人均消費性支出趨勢。 2005年全市人口低速增長。，廣漢市區(qū)人口在基本處于均勻增長。從三大需求來看，消費有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考慮到價格上漲因素，消費品零售總額實際增速可能比2010年略有回落?！本C上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當(dāng)下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會遭受重大影響?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從“保增長”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風(fēng)險的前提下，進(jìn)入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。溫家寶總理說：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。要想使開發(fā)項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。綠地指標(biāo)：綠地率 ≥25% 。建筑層數(shù)控制，≤15層。（2）用地使用性質(zhì)：二類住宅用地（R21）。（4）宗地地質(zhì)狀況(地勘):無地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、符合建設(shè)用地規(guī)劃。（1）宗地位置:宗地位于中山大道南三段與深圳路西一段交匯處，北有三星堆客運站，南有上美年華。[1]“五組團(tuán)”：指由河流、干道、鐵路線所分隔的城市五大功能組團(tuán)——河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西“高尚居住組團(tuán)”和城東“居住文教組團(tuán)”；河南岸由“舊城中心組團(tuán)”、“城南工業(yè)組團(tuán)”以及高速公路西南面的“民航學(xué)院文教組團(tuán)”。 [1]“一城”：指廣漢市主要中心城區(qū)。全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%；人均期望壽命達(dá)到78歲。[1]（2）廣漢市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀廣漢市城市性質(zhì)確定為：省級歷史文化名城，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展加工業(yè)及旅游業(yè)為重點的古蜀文化旅游城市。遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計說明書（論文）匯佳住宅小區(qū)項目策劃與可行性分析報告（1）廣漢市區(qū)位廣漢市位于“天府之國”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都以北的重鎮(zhèn)，南臨省會成都市區(qū)25公里，北距德陽市區(qū)19公里。[1]廣漢依托三星堆歷史文化資源，傾力打造三星堆國際旅游精品，建設(shè)文化旅游名城，創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，%。初步實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。[1]“兩區(qū)”：指“南岸功能區(qū)”和“北岸功能區(qū)”。同時，城區(qū)西面的三星堆文化公園是城市的有機組成部分，作為城市周邊一個風(fēng)景文物區(qū)和旅游觀光度假區(qū)考慮。宗地位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)劃范圍內(nèi)，緊臨老城。（5）宗地現(xiàn)狀描述: 暫不具三通一平的條件。（3）用地使用強度：容積率：—； 建筑密度：≤40% 。建筑控制高程：。作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)運營主要通過房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理，兼具基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性等特征。依據(jù)可行性研究的結(jié)論進(jìn)行投資決策，有助于使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗或者感覺的基礎(chǔ)上。”十七屆五中全會10月18日閉幕,會議審議通過有關(guān)“十二五”規(guī)劃的建議。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，內(nèi)容如下：一、進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管 四、強化差別化住房信貸政策 五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求 七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制 八、堅持和強化輿論引導(dǎo)[2]其中在第一條“進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任”中，有提到“各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場，只是控制房地產(chǎn)樓價以保民生。專家指出，廣漢市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔(dān)心。2010年以來，基建投資處于一個高峰時期，作為“十二五”的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持20%左右的增速。人口增長主要是由于廣漢市區(qū)出生人口率大于人口死亡率并且每年的遷入人口大于遷出人口，根據(jù)這一增長趨勢，估計2020年廣漢市區(qū)人口將超過25萬。據(jù)公安統(tǒng)計年報，全年出生人口3479人，死亡人口3800人，‰；年末戶籍人口為587831人，比上年凈增520人，%。，從2002年到2010年，廣漢市消費品零售額每年都在增長，并且增長率維持在15%左右。2010四川省GDP排名全國第八位，%，成都北區(qū)新建國際商貿(mào)城，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。[1]數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪—2008年廣漢市全社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)資金投入。[3]，有力地推動了全社會固定投資和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論：，廣漢市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。市場需求的增長趨勢有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場價格仍將緩慢上升。[4]（Strength）（1）地塊位于廣漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，距成綿高速廣漢出入口僅一步之遙，前臨深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴馬牧河。（4）地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運站，提升了地塊的開發(fā)價值。（2）周邊配套設(shè)施較少，有待完善。（2）近期內(nèi)廣漢經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，市場前景看好。（Threat）（1）政府對房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險，對投資類客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費者保持觀望態(tài)度，影響項目的銷售。根據(jù)上述研究結(jié)果及項目開發(fā)風(fēng)險，制定了開發(fā)高層住宅的方案。其中雒城一號、上美年華這兩個社區(qū)都處于中山大道南段，與本項目位置相鄰?？蚣芎涂蚣艚Y(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。圖片來源：自繪故本項目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時具有。項目的開發(fā)期為3年。根據(jù)本報告第二部分的結(jié)論得出的本項目一期和二期的定價為：一期（2011年上半年）均價：3100元 / m2二期（2012年下半年）均價：3300元 / m2 該定價不僅針對周邊工作人群，也同樣適合外來人口。考慮到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。匯嘉住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設(shè)計中，主要出口在規(guī)劃用地的東北角，這里也是規(guī)劃中的公共開放區(qū)，位于深圳路與中山大道的交匯處。小區(qū)在設(shè)計之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對住宅綠化設(shè)置的要求。+360=。 m2， m2，其中地下建筑面積8000 m2， m2。具體指房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應(yīng)考慮項目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。100%=%應(yīng)繳納土地增值稅=30%=項目總投資為項目開發(fā)成本與項目開發(fā)費用及銷售稅與土地增值稅之和，總共為：+++= m2，平均價格3100元/ m2，停車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬； m2，平均價格3300元/