【正文】 總之，匯嘉住宅小區(qū)項目的開發(fā)符合廣漢市發(fā)展的趨勢，這將使本項目產生良好的經濟收益和社會效益，具有廣闊的市場前景，有其實施的充分必要性和可行性。眼下投資該地區(qū)的房地產開發(fā)項目，將會得到穩(wěn)定的收益，該地區(qū)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，地域性的?yōu)勢對本項目的開發(fā)建設非常有利。綜上所述，雖然近期房地產宏觀政策調控較往年以來變化加大，但微觀上廣漢市經濟近年來發(fā)展迅速，市民消費水平和購買能力隨之提高，作為支柱產業(yè)的房地產行業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場的需求旺盛。當前宏觀經濟政策對本項目還是有利的，房地產將長期作為國民經濟支柱產業(yè)；廣漢市房地產市場的發(fā)展也是良好的，特別是項目所處的新豐鎮(zhèn)經濟開發(fā)新區(qū)，這里還有很大的發(fā)展空間；項目自身存在的風險可以通過各個建設階段來加以控制，把好主要關卡以盡量減少風險；項目環(huán)境上沒有較大風險，廣漢市畢竟臨近天府之國的成都，而廣漢市民普遍對房地產行業(yè)處樂觀態(tài)度。法律法規(guī)不健全這項因素可能會對本項目的開發(fā)建設產生較大影響，導致建設期的延后甚至更嚴重。實際情況中，廣漢市的自然條件尚且不錯，因為地處成都平原，所以各方面的自然條件都算是得天獨厚，因此該項因素并不能對本項目建設造成重大影響。項目環(huán)境方面可能存在諸如不理自然條件、當?shù)孛癖妼椖康牡钟|、法律法規(guī)不健全等風險。即將本期預售收入和前一期銷售收入用于本期的資金結算和下一期的項目再投資。設計變更的概率并不大，主要是由于設計出現(xiàn)嚴重問題導致而成，而本項目的設計在前期準備中經過仔細檢驗，有效規(guī)避了該項風險。 項目自身風險中，可能存在組織管理不善、設計變更、融資困難等不利因素。建設項目風險主要來源于宏觀經濟、市場、項目自身、項目環(huán)境這四大方面。風險分析是指辨識和估計風險，并對風險的結果進行評價，為風險管理計劃的制定和實施提供依據。但實際中，可能會受到某些特俗因素的影響從而引起施工工期延長。本項目所在地廣漢市的房地產市場總體處于緩慢上升趨勢，而短期內新經濟開發(fā)區(qū)內所建商品房并不能完全滿足市場的需求，所以銷售價格方面的不確定性因素不會對本項目構成不好的影響。[18]本項目所在地廣漢市的建筑材料市場總體穩(wěn)定，建筑材料價格短期內變化不大。由于本項目的土地費用在總開發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對項目投資產生較大的風險。房地產投資項目不確定性分析，可以幫助投資者根據房地產項目投資風險的大小和特點，確定合理的投資收益率水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。[15]房地產投資項目的不確定性分析，是指分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。房地產開發(fā)投資是一個動態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發(fā)投資過程中有關費用和建成后的收益情況做出精確的估計。[13]該項目中，BEP=項目總成本/（商品房均價銷售總面積銷售稅金及附加）BEP=（3200）=%%時，項目即實現(xiàn)盈虧平衡。[12]夠本點BEP（盈虧平衡點，Break Even Point）是營業(yè)總收入和總成本正好相等的產銷量，即利潤等于零時的營業(yè)水平。盈虧分析（Break Even Analysis），亦稱盈虧平衡分析、夠本分析。因此，在項目開發(fā)的過程中應當注重對開發(fā)成本費用的有效控制，以保證各項經濟指標得以實現(xiàn)。 敏感性分析表項目名稱單價元/㎡銷售數(shù)量㎡銷售收入萬元成本費用萬元所得稅萬元稅后利潤萬元總投資萬元投資利潤率%敏感度基本方案320011977244727244262923876933035價格變動+15%3680119772504762442643601308133035++5%3360119772466432442634021020633035+5%304011977242811244262444733233035+15%272011977238978244261486445733035+投資變動+15%320011977244727244261684505337990+5%3200119772447272442625107530346875%320011977244727244263336100083138315%3200119772447272442641621248528080成本變動+15%320011977244727280902007602136699+5%3200119772447272564726187853342565%32001197724472723205322896853181415%3200119772447272076238391151729371數(shù)據來源：自行計算得出該表反映了價格變動、投資變動及成本變動這三個因素對投資利潤率的影響。[10]敏感性分析（Sensitivity analysis）就是為了提高決策的正確性和可靠性，預防決策中相關因素的變動可能帶來的損失而進行的測算，即邪惡算主要因素變動對項目投資評價質變的影響程度，或測算能夠保持項目可行時，容許相關因素變動的最大幅度（極限變化）。=由于NPV2＜0，所以22%＜IRR＜24%應用線性插值公式有：IRR= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=%房地產開發(fā)項目一般只進行財務分析，涉及區(qū)域開發(fā)的項目還應進行綜合分析。=由于NPV1＞0，提高折現(xiàn)率，令i2=24%NPV2=+（）/+178。=由于NPV2＜0，所以38%＜IRR＜39%應用線性插值公式有：IRR= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=%稅后：取i1=22%NPV1=+（）/+178。=由于NPV1＞0，提高折現(xiàn)率，令i2=39%NPV2=+（）/+178。[8]稅前：取i1=38%NPV1=+（）/+178。+179。+179。凈現(xiàn)值是按基準折現(xiàn)率將項目計算期（建設期+生產期）內各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初（第1年初）的現(xiàn)值之和。因此，作為能夠反映一定的經濟性和風險性的投資回收期指標，在項目經濟評價中具有重要地位和作用，作為一個主要指標被廣泛采用。項目決策面臨著未來的不確定性因素，這種不確定性帶來的風險隨著時間的延長而增加。靜態(tài)投資回收期（Pt）系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位。它是在房地產投資成本估算的基礎上計算出各項稅金及利潤等數(shù)據，然后使用市場價格，根據政府現(xiàn)行的財稅制度、價格體系和有關的法律法規(guī)，計算分析出房地產投資項目直接發(fā)生的財務收益和費用等方面的內容。稅后利潤==。項目利潤