【正文】 五、結(jié)束語以上是我司對(duì)于常州房地產(chǎn)市場(chǎng)以及孟河鎮(zhèn)項(xiàng)目的可行性分析，望能給予開發(fā)商一定的幫助。強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)。充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。C、在假定的銷售價(jià)格、銷售率成立的條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。老城區(qū)商業(yè)面積供給較多，因此本項(xiàng)目利用位置優(yōu)勢(shì)，控制開發(fā)量，適當(dāng)開發(fā)投資經(jīng)營的商業(yè)街鋪，迅速實(shí)現(xiàn)消化。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。B、項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)在房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。另一方面，從常州市居民的住房消費(fèi)意向看，孟河鎮(zhèn)幾乎不會(huì)比市區(qū)居民所考慮，因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。141,209,696=%結(jié)論：%（稅前），如果項(xiàng)目運(yùn)做如測(cè)算，則本項(xiàng)目符合正常房地產(chǎn)開發(fā)投資收益率。79920=㎡項(xiàng)目基礎(chǔ)樓板價(jià)格為：項(xiàng)目土地成本為＋項(xiàng)目建安成本為＋其他相關(guān)費(fèi)用（項(xiàng)目各類產(chǎn)品總體平均售價(jià)經(jīng)測(cè)算預(yù)計(jì)為：㎡）＋＋=㎡項(xiàng)目總投資成本：由項(xiàng)目總投資預(yù)算表得出項(xiàng)目總投資成本為：141,209,696元E、投資收益估算各物業(yè)類型所占項(xiàng)目收益比例物業(yè)類型總建面積所占收益比例總銷金額多層43390㎡61%92,726,900小高層17071㎡24%42,869,600聯(lián)體別墅7113㎡10%27,029,400商業(yè)部分3556㎡5%16,002,000合計(jì)71130㎡100%178,627,900投資回報(bào)比例（總銷售收益總投資資金）247。79920=㎡其他相關(guān)費(fèi)用：相關(guān)綜合費(fèi)用247。79920=㎡項(xiàng)目建安成本為：項(xiàng)目總建筑造價(jià)247。D、土地、建安成本及總投資額核算項(xiàng)目土地成本為：土地實(shí)際拍賣價(jià)格247。項(xiàng)目銷售投資收益分析A、項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃占地面積66600㎡公共建筑面積8790㎡總建筑面積79920㎡容積率住宅建筑面積（含商業(yè)部分）71130㎡綠化率43%建筑類別建筑面積（㎡）所占比率（建面）總棟數(shù)（棟）平均面積（㎡）總套數(shù)（預(yù)估）多層4339061%32110394套小高層1707124％6120142套聯(lián)體別墅711310%10雙拼、四聯(lián)22032套商業(yè)配套35565%2排沿街12029套合計(jì)71130100%//597套B、銷售價(jià)格制定各物業(yè)類型銷售均價(jià)匯總表物業(yè)類型總套數(shù)建筑面積預(yù)計(jì)銷售均價(jià)（元/平米）總銷金額多層一期214套23567㎡200047,134,000二期180套19823㎡230045,592,900小高層一期42套5050㎡230011,615,000二期100套12021㎡260031,254,600聯(lián)排別墅二期32套7113㎡380027,029,400商業(yè)部分二期29套3556㎡450016,002,000合計(jì)597套71130㎡/178,627,900根據(jù)我司的調(diào)查結(jié)果表明本項(xiàng)目各物業(yè)類型的銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為： 項(xiàng)目可分兩期開發(fā)，以上是一期銷售均價(jià)，由于該區(qū)域尚無商品住宅開發(fā)和對(duì)比，因此根據(jù)我司的實(shí)際調(diào)查，結(jié)合新北區(qū)各區(qū)塊銷售均價(jià)，初步預(yù)估各物業(yè)一期銷售價(jià)格（其中一期建筑約占項(xiàng)目總建面積的40%）。H、其他費(fèi)用主要指政府行政收費(fèi)：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（%）、建筑施工安全監(jiān)督費(fèi)（%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣3,671,452元。G、財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指銀行貸款利息。按常州市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，經(jīng)估算為人民幣1,948,693元。D、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)包括在項(xiàng)目開發(fā)過程因規(guī)劃，或有關(guān)部門收取的綜合雜費(fèi)所產(chǎn)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣3,092,492元。B、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期常州市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，經(jīng)估算為人民幣3,713,815元。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)無品牌項(xiàng)目的前提決定的，可迅速提升開發(fā)公司在常州房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在常州市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。②項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策）。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以東部分為突破口。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)79920㎡（），預(yù)計(jì)總投資約6000萬元人民幣左右（按土地成本60萬/畝計(jì)算），如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地近500畝，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營可行性分析（以下分析均為預(yù)測(cè)值，僅供參考）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。因此當(dāng)?shù)鼐用駧缀醵际鞘状沃脴I(yè)。在房型選擇方面91——120㎡的易居型三房是最受當(dāng)?shù)鼐用裣矏鄣模浯?21——150㎡以及150㎡以上的大戶型也是當(dāng)?shù)鼐用竦氖走x。由于常州市民對(duì)于各類物業(yè)形態(tài)的建筑都比較容易接受，因此在物業(yè)類型調(diào)查中發(fā)現(xiàn)各物業(yè)類型的接受都很平均。由于區(qū)域消費(fèi)中以31——45歲為主力，因此在調(diào)查過程中該年齡段的客戶占了總比例的67%。孟河鎮(zhèn)消費(fèi)力情況分析調(diào)研目的：1）、了解孟河在常州人心目中的地位；2）、對(duì)于孟河經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的了解度；3）、對(duì)于購房客戶購房信心度調(diào)研；4）、對(duì)于項(xiàng)目今后開發(fā)要點(diǎn)調(diào)研。消費(fèi)者超前消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)，如購房消費(fèi)中貸款占了很大的比重。消費(fèi)者較容易接受新事物，如對(duì)小高層