【正文】 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶(hù)。從產(chǎn)品定位方面考慮，本項(xiàng)目同一區(qū)位無(wú)任何商品住宅，這是既是一個(gè)利好，同時(shí)也帶來(lái)了開(kāi)發(fā)難點(diǎn)。C、銷(xiāo)售周期估算根據(jù)本項(xiàng)目總體規(guī)模，以及常州房地產(chǎn)市場(chǎng)平均銷(xiāo)售速率，我司預(yù)估本項(xiàng)目整體銷(xiāo)售周期為：期數(shù)所占比例建筑面積銷(xiāo)售周期一期40%28617㎡12二期60%42513㎡18由于本市場(chǎng)尚未成熟，因此為了培育市場(chǎng)，相對(duì)總體銷(xiāo)售周期將長(zhǎng)于成熟市場(chǎng)的平均銷(xiāo)售周期慣例。D、力創(chuàng)精品。最后在區(qū)域置業(yè)選擇方面，由于孟河鎮(zhèn)以前沒(méi)有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于在本區(qū)域購(gòu)置物業(yè)幾乎沒(méi)有概念，但我司認(rèn)為隨著區(qū)域不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將被帶動(dòng)起來(lái)，所以目前的不景氣也將得到改變。成為購(gòu)房者最滿(mǎn)意的片區(qū)。假設(shè)有5000戶(hù)購(gòu)買(mǎi)100㎡的新房子，那將每年消化50萬(wàn)㎡的新商品房。羅溪鎮(zhèn)是江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)、江蘇省“雙擁”工作先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江蘇省群眾文化先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、常州市綜合治理創(chuàng)建工作先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、創(chuàng)建無(wú)毒社區(qū)先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、尊師重教先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。農(nóng)村城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，鎮(zhèn)區(qū)居住人口占全鎮(zhèn)總?cè)丝诘?5%以上。新橋中學(xué)為江蘇省三星級(jí)高中、常州市省標(biāo)市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)；新橋小學(xué)為江蘇省實(shí)驗(yàn)小學(xué)；新橋中心幼兒園通過(guò)“精致幼兒園”的建設(shè)，形成特色幼兒園。B、新橋鎮(zhèn)位于新北區(qū)腹地，東與龍虎塘街道相臨，南與三井街道、薛家鎮(zhèn)接壤，西北緊靠春江鎮(zhèn)。清朝中后期，以費(fèi)伯雄、馬培之、巢崇山、丁甘仁為代表的孟河醫(yī)派創(chuàng)造了“吳中名醫(yī)甲天下，孟河名醫(yī)冠吳中”的醫(yī)盛時(shí)期。其中，總投資1000萬(wàn)美元以上項(xiàng)目220個(gè)，超億美元項(xiàng)目6個(gè)。由于成交土地的地段、毛地狀況（拆遷量）、交通狀況、配套狀況、用地性質(zhì)等差異，不能簡(jiǎn)單以成交均價(jià)衡量成交土地的漲跌，其中影響土地價(jià)格最大的是毛地狀況。7月21日，人民幣升值※10月18日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問(wèn)題的通知》2005年城市建設(shè)成果（一）道路建設(shè)外環(huán)路城市化改造工程已經(jīng)通車(chē)，04年結(jié)轉(zhuǎn)工程中青洋路南段、常戚路、關(guān)河?xùn)|路、河海東路已完成，長(zhǎng)江路南段、玉龍路鐘樓區(qū)段已通車(chē)，常焦路、長(zhǎng)江路北段完成大部分拆遷，施工已進(jìn)場(chǎng)，各項(xiàng)工程基本達(dá)到計(jì)劃進(jìn)度。在這里我們對(duì)2004年和2005年的成交凈地價(jià)格進(jìn)行對(duì)比。一批國(guó)際著名大企業(yè)、大公司相繼落戶(hù)，進(jìn)區(qū)世界500強(qiáng)達(dá)19家，如日本的小松、普利斯通、三菱電機(jī)，美國(guó)的德州儀器、通用、亞什蘭、偉創(chuàng)力，意大利雷迪斯，德國(guó)萊尼，韓國(guó)現(xiàn)代，臺(tái)灣光陽(yáng)、東森媒體、臺(tái)光科技、上揚(yáng)光電等。近代產(chǎn)生了中共早期領(lǐng)導(dǎo)人之一的惲代英。轄13個(gè)行政村，177村民小組。新橋鎮(zhèn)文化站為省三級(jí)文化站。高速發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)。E、西夏墅鎮(zhèn)地處常州市西北，南靠滬寧高速公路，距常州高速公路西道口（常州羅墅灣道口）3公里；緊臨常州機(jī)場(chǎng)，距機(jī)場(chǎng)4公里；北依長(zhǎng)江，距國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸——常州港10公里；省級(jí)公路（常州大外環(huán)和212國(guó)家級(jí)公路覆線(xiàn)）穿越鎮(zhèn)區(qū)。改善居住條件人員2005年常州在崗普通工人收入突破17000元，預(yù)計(jì)今年將有15%的增長(zhǎng)。城中區(qū)域由于屬于老城區(qū)，目前開(kāi)發(fā)量較少，購(gòu)房者的需求未能充分挖掘，隨著該片區(qū)大量項(xiàng)目的上市，該片區(qū)消費(fèi)者的購(gòu)房積極性將會(huì)大幅度提高。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)可行性分析（以下分析均為預(yù)測(cè)值，僅供參考）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開(kāi)發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)無(wú)品牌項(xiàng)目的前提決定的，可迅速提升開(kāi)發(fā)公司在常州房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。D、土地、建安成本及總投資額核算項(xiàng)目土地成本為：土地實(shí)際拍賣(mài)價(jià)格247。另一方面，從常州市居民的住房消費(fèi)意向看，孟河鎮(zhèn)幾乎不會(huì)比市區(qū)居民所考慮，因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)。充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和景觀(guān)資源；與知名專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，保證銷(xiāo)售資金回款。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。項(xiàng)目銷(xiāo)售投資收益分析A、項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃占地面積66600㎡公共建筑面積8790㎡總建筑面積79920㎡容積率住宅建筑面積（含商業(yè)部分）71130㎡綠化率43%建筑類(lèi)別建筑面積（㎡）所占比率（建面）總棟數(shù)（棟）平均面積（㎡）總套數(shù)（預(yù)估）多層4339061%32110394套小高層1707124％6120142套聯(lián)體別墅711310%10雙拼、四聯(lián)22032套商業(yè)配套35565%2排沿街12029套合計(jì)71130100%//597套B、銷(xiāo)售價(jià)格制定各物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售均價(jià)匯總表物業(yè)類(lèi)型總套數(shù)建筑面積預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）總銷(xiāo)金額多層一期214套23567㎡200047,134,000二期180套19823㎡230045,592,900小高層一期42套5050㎡230011,615,000二期100套12021㎡260031,254,600聯(lián)排別墅二期32套7113㎡380027,029,400商業(yè)部分二期29套3556㎡450016,002,000合計(jì)597套71130㎡/178,627,900根據(jù)我司的調(diào)查結(jié)果表明本項(xiàng)目各物業(yè)類(lèi)型的銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)為： 項(xiàng)目可分兩期開(kāi)發(fā)，以上是一期銷(xiāo)售均價(jià)，由于該區(qū)域尚無(wú)商品住宅開(kāi)發(fā)和對(duì)比，因此根據(jù)我司的實(shí)際調(diào)查，結(jié)合新北區(qū)各區(qū)塊銷(xiāo)售均價(jià)，初步預(yù)估各物業(yè)一期銷(xiāo)售價(jià)格（其中一期建筑約占項(xiàng)目總建面積的40%）。④通過(guò)自主開(kāi)發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在常州市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。因此當(dāng)?shù)鼐用駧缀醵际鞘状沃脴I(yè)。新北區(qū)受政府政策的大力傾向，一些規(guī)劃中的公園、綠地、體育場(chǎng)、道路、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的布局建設(shè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了明顯的利好。2006年預(yù)計(jì)供應(yīng)情況消費(fèi)力市場(chǎng)調(diào)研情況市場(chǎng)的消費(fèi)群體是如何構(gòu)成的？結(jié)婚夫妻今年民政局統(tǒng)計(jì)資料，今后幾年常州城區(qū)每年將有8000－10000戶(hù)新人需要登記結(jié)婚。其中羅溪中學(xué)被評(píng)為“江蘇省示范初中”，羅溪中心小學(xué)已創(chuàng)建成江蘇省實(shí)驗(yàn)小學(xué)。鎮(zhèn)級(jí)公路七縱七橫，自成一體；水電、燃?xì)狻⒔o排水管網(wǎng)配套齊全；風(fēng)景河道、休閑廣場(chǎng)、大型市場(chǎng)正在規(guī)劃建設(shè)。新橋鎮(zhèn)文化發(fā)達(dá)，科教先進(jìn)。春江鎮(zhèn)在整合了原四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，合理布局，周密規(guī)劃，江邊化工區(qū)、冶金工業(yè)區(qū)、紡織印染區(qū)、機(jī)械制造區(qū)等工業(yè)區(qū)域已現(xiàn)雛形；熱電廠(chǎng)、污水處理廠(chǎng)、垃圾處理中轉(zhuǎn)站、水廠(chǎng)等一批源頭企業(yè)已經(jīng)啟用；新型居民住宅、商貿(mào)服務(wù)、文教衛(wèi)生、物業(yè)管理等進(jìn)一步規(guī)范化、檔次化；而融旅游、娛樂(lè)、休閑于一體的綠安洲，聞名遐邇、名揚(yáng)四海的萬(wàn)佛閣，富有現(xiàn)代氣息、品位高雅的一批市民廣場(chǎng)，更為人們提供旅游、鑒賞、憩歇的好去處。早在南北朝時(shí)，就出了齊梁兩位開(kāi)國(guó)皇帝及十三位皇帝。建區(qū)以來(lái)始終把招商引資作為經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)來(lái)抓，歷年累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)959家。3）、土地成交價(jià)格升高土地成交價(jià)格是供求關(guān)系的晴雨表。5月31日，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部三部