【正文】 （有在建的中心醫(yī)院和規(guī)劃中的市民廣場）項目實施的難點本項目實施的難點：A、項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，將給開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)增加難度；B、項目的定位主題有一定難度，雖然鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃已定，但在實施過程中的不確定因素致使，在項目操作過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；C、房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托營銷代理銷售的方式。經(jīng)濟分析結(jié)論A、根據(jù)對整個項目進行的經(jīng)濟測算，預計的銷售價格、銷售率的條件下，項目經(jīng)濟指標如下：（在完成100%銷售的情況下）項目總投資：141,209,696元項目銷售收入：178,627,900元稅前利潤：37,418,204元稅前利潤率：%稅后利潤：27,593,670元稅后利潤率：%動態(tài)投資回收期：貸款償還期：2年B、通過敏感性分析，銷售收入及工程成本對項目稅后利潤影響較大，其中銷售收入的影響更為敏感。鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。A、市場風險項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。項目總建筑面積61157919247。假設本項目向貸款5700萬元，期限為2年，貸款年利率按6%計，利息經(jīng)估算為人民幣3,420,000元。項目投資估算建筑面積分攤系數(shù)表（以下數(shù)據(jù)均為預估值）占地面積66600㎡公共分攤面積8790㎡總建筑面積79920㎡容積率住宅建筑面積71130㎡綠化率43%項目總投資估算表序號項目名稱金額（元）比例1土地成本60,000,000%2前期工程費3,713,815%3建安工程費61,157,919%4不可預見費3,092,492%5管理費1,948,693%6銷售費用3,247,823%7財務費用4,391,621%8其他費用3,671,452%9合 計141,209,696100%A、土地成本根據(jù)委托方提供的信息，本項目土地使用補償費預計為人民幣60,000,000元。①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。B、分期實施。但機遇孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，因此我司建議還是以開發(fā)成本較低，市場較容易接受的多層建筑開是開發(fā)。消費者對教育、配套要求較高，如對學區(qū)房的選擇，以及為小孩教育舍得花成本。畢竟，對任何人來講，購買住房，都是一生中的一件大事兒。拆遷人員2005年常州拆遷量基本和去年相同，全市拆遷面積270萬㎡，城區(qū)大概有6000多戶拆遷。價格情況2005年，％。全鎮(zhèn)現(xiàn)有各類工商企業(yè)385家，門類齊全，形成了以紡織印染、金屬切削工具為主的八大支柱產(chǎn)業(yè)；僅工具類企業(yè)就達120多家，素有“工具之鄉(xiāng)”美稱；農(nóng)業(yè)現(xiàn)已形成以“三新科技園”為主體的特色高效農(nóng)業(yè)；常州西北地區(qū)最大的墻地磚市場也已初具規(guī)模。，財政收入6363萬元，實際利用外資1410萬美元，完成外貿(mào)出口額1058萬美元。全鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟欣欣向榮，正以前所未有的速度高速發(fā)展。日趨完善的基礎設施。該鎮(zhèn)2001年5月通過江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)達標驗收，2005年1月獲省委、省政府授于薛家鎮(zhèn)社會治安綜合治理先進鎮(zhèn)榮譽，并多次獲市、區(qū)“新型小城鎮(zhèn)”、“教育先進鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“無毒社區(qū)”、“環(huán)保模范鎮(zhèn)”等榮譽稱號。該鎮(zhèn)大力推進高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)建設，發(fā)展了甜玉米、奶牛、蘆薈等種養(yǎng)殖特色基地6個，并成立了甜玉米種植協(xié)會，地產(chǎn)“峰牌” 玉米分別獲得常州市農(nóng)業(yè)博覽會金獎、常州市第五屆名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品。新橋鎮(zhèn)招商引資成效顯著。道路交通縱橫交錯，省道338線、重化一路、新港中路、創(chuàng)業(yè)路、新業(yè)路等橫穿全鎮(zhèn)東西。干燥設備、燃氣用具、電光機械、玻璃鏡片等產(chǎn)品分別獲省部優(yōu)產(chǎn)品稱號，玻璃鏡片、工具、窗紗、洗浴巾、熨衣板等產(chǎn)品已走向世界，鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)基礎設施齊全，目前已有包括臺灣、香港和韓國等地區(qū)和國家的進區(qū)企業(yè)80多家。社會事業(yè)日益完善，擁有河海大學常州校區(qū)、常州工學院、建東學院等三所高校，公辦民營常州國際學校教學成績斐然，占地500畝的常州體育中心已經(jīng)啟動建設，部分場館已投入使用。一城，即在高速公路以北規(guī)劃建設高新區(qū)新的行政、商貿(mào)、文化、服務中心。2005年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值162億元，%；，%；，%；，%；新批協(xié)議注冊外資55001萬美元；實際利用外資30038萬美元，%；，%。4）、土地購置、儲備風險在增加2005年土地市場上下半年的市場表現(xiàn)截然不同，起伏明顯。2）、成交土地平均容積率提高，%。（四）其它開通12319城建服務熱線，為市民群眾提供24小時不間斷服務。3月26日，國務院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》※4月27日，國務院會議提出加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施※一年來，熱線中心共受理來電3萬條，受理率100％，及時回復率100％，辦結(jié)率達到99％。其中：，%；，%；，%。上半年土地市場受商品房銷售市場供需兩旺的影響，土地成交價格一直處于高位，而當宏觀調(diào)控風暴到來之時，商品房市場的不穩(wěn)定因素迅速在土地市場得到體現(xiàn)，部分地塊流標，多數(shù)地塊底價成交，開發(fā)企業(yè)的小心謹慎以及對后市的觀望表露無疑。經(jīng)過近十年的開發(fā)建設，高新區(qū)已成為常州市最大、最富活力的經(jīng)濟增長點和對外開放的主要“窗口”、最大的高新技術(shù)輻射源和產(chǎn)業(yè)基地。四帶分別是：沿長江，依托中國精細化工（常州）開發(fā)園區(qū)和濱江工業(yè)園正逐步形成化工能源產(chǎn)業(yè)帶，重點發(fā)展精細化工、能源、新材料等；沿通江大道，依托國家高新區(qū)，正逐步形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，重點發(fā)展電子信息、半導體等；沿機場路，依托韓國現(xiàn)代、日本小松等，正逐步形成機電一體化產(chǎn)業(yè)帶，重點發(fā)展汽車和工程機械及配件等；沿常州大西環(huán)線，正逐步形成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶，重點發(fā)展紡織、印染等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。具有國際水準的大型主題樂園——中華恐龍園已被批準為國家4A級旅游景點，商貿(mào)、金融、教育、醫(yī)療、信息服務等城市功能日趨完善。，財政收入8868萬元。通江路、龍江路、長江路、新貸路、新園路、贛江路等縱貫全鎮(zhèn)南北，六級航道的德勝河、澡江河連接長江——老運河，距常州機場、滬寧高速公路、常州火車站均不足20Km，加上圩塘汽車輪船渡口，日夜兼程穿梭于常州——泰興之間。新橋工業(yè)集中區(qū)已建成面積3800余畝，自1999年12月正式啟動以來，已形成“七通一平”的投資硬環(huán)境。在高速公路北的葉家村段創(chuàng)建的農(nóng)業(yè)示范園，總投資500多萬元，引進了大棚蘆薈、大棚西瓜、大棚花卉等12個高效農(nóng)業(yè)項目。農(nóng)民人均收入7280元，%、%、%、%、%。從2003年起至今的兩年多時間里，全鎮(zhèn)全社會固定資產(chǎn)投資近20億元，其中60%用于基礎設施建設。去年，鎮(zhèn)黨委審時度勢，為適應薛家經(jīng)濟和社會的和諧發(fā)展，提出了花三年時間，把薛家鎮(zhèn)建設成為常州市的“工業(yè)強鎮(zhèn)、財政大鎮(zhèn)、人居名鎮(zhèn)、文明城鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略目標，并把薛家鎮(zhèn)未來幾年的愿景描述為“布局合理、生態(tài)協(xié)調(diào)、設施完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、工業(yè)發(fā)達、三產(chǎn)繁榮、文明富裕，充滿時代氣息的、現(xiàn)代化的、獨具風格的新穎小城鎮(zhèn)，成為常州改革開放的形象和標志”。羅溪鎮(zhèn)同時擁有良好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎，高效設施農(nóng)業(yè)已形成產(chǎn)業(yè)化，擁有國家級無公害蔬