【正文】 因此，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)效益明顯，值得投資商投資。銷售價(jià)格的確定在測(cè)算經(jīng)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目銷售的特點(diǎn)及濰坊當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，并根據(jù)建設(shè)單位意見(jiàn)，住宅多層銷售價(jià)格確定為3500元/m低層疊拼住宅的銷售價(jià)格為4500元/m車庫(kù)和儲(chǔ)藏室的銷售價(jià)格為1580元/m2，商業(yè)房銷售價(jià)格為4000元/ m2。前期工程費(fèi)用合計(jì)271萬(wàn)元。二、發(fā)包方式 承包方式有總承包和單項(xiàng)工作內(nèi)容承包二種，相應(yīng)的發(fā)包方式也有兩種。采暖系統(tǒng)各熱力入口均安裝差壓控制器一只，保證在變流量的情況下，系統(tǒng)壓差恒定。(5)施工期間生活垃圾、施工殘土等送往市政部門指定場(chǎng)所統(tǒng)一處理。廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過(guò)油脂清除處理后，排放到城市污水系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)設(shè)電話交接間，各樓(各單元)設(shè)電話接線箱。計(jì)量1)住宅用電實(shí)行一戶一表；商鋪一鋪一表，公建按單位設(shè)置，電表箱設(shè)在每單元一層。各戶采暖系統(tǒng)形式均為水平雙管放射式，各戶自帶分水器和集水器。 系統(tǒng)設(shè)計(jì)： 1)室外：采用低壓制給水系統(tǒng)，消防與生活合用管網(wǎng)，管道沿地塊用地紅線范圍內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，向室外消火栓及消防水池供水。.次1653商業(yè)178。內(nèi)墻：混合砂漿抹面，內(nèi)墻面層刮瓷，廚房、廁所采用貼瓷磚墻面。電源引自章丘路。規(guī)劃總戶數(shù)315戶，其中多層148戶，7090戶型10戶，90平方米以上138戶。物業(yè)管理設(shè)置在章丘路出入口東側(cè)。環(huán)境是住區(qū)的靈魂，合理良好的環(huán)境設(shè)計(jì)，能切實(shí)改善該地段居民的生活質(zhì)量，提高居住區(qū)的品位，并影響整體城市居住環(huán)境?！岸啻亍笔侵复┎逵谛^(qū)景觀系統(tǒng)中的多個(gè)居住組團(tuán)院落。結(jié)論：周邊主要道路尚未完全形成，規(guī)劃考慮現(xiàn)狀章丘路作為近期主要的對(duì)外道路。規(guī)劃用地南側(cè)緊鄰油田新建的經(jīng)濟(jì)適用房南苑新區(qū)，西側(cè)臨近西三路與勝南社區(qū)和勝利油田總機(jī)械廠，是油田職工及周邊企業(yè)職工將來(lái)的重要生活片區(qū)。（2）片區(qū)服務(wù)中心：包括勝利工業(yè)園和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以工業(yè)配套服務(wù)為主的工業(yè)服務(wù)中心、居住區(qū)級(jí)服務(wù)中心、以及勝北社區(qū)服務(wù)中心。城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出繼續(xù)增長(zhǎng) 2009年，%。濰坊市中心城分東城和西城，人口60萬(wàn)。二、產(chǎn)品定位戶型類型：五室三廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)。：有外來(lái)做生意的私營(yíng)業(yè)主和在油城打工準(zhǔn)備定居油城的外地人組成，勝利油田吸引了大量外地人員來(lái)濰坊謀生，他們是購(gòu)房的又一主力軍。為更加全面的認(rèn)識(shí)濰坊市場(chǎng)，我們本次將對(duì)于濰坊東城和西城兩個(gè)區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。項(xiàng)目占地面積97086平方米，規(guī)劃總建筑面積100600平方米，由25棟多層和6棟小高層住宅組成。**園是山東**地產(chǎn)有限責(zé)任公司2001年底開發(fā)的住宅項(xiàng)目小區(qū)項(xiàng)目占地56000余平方米,建筑面積48300平方米，綠化率37%,車庫(kù)、位擁有率達(dá)50%。從而形成運(yùn)動(dòng)健康主題突出、融“水景、生態(tài)、健身、人文”為一體的特色現(xiàn)代住區(qū)。**地產(chǎn)憑借良好的社會(huì)信譽(yù)和多年的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目運(yùn)作中擁有優(yōu)勢(shì)，作為濰坊市房地產(chǎn)知名品牌,其經(jīng)營(yíng)理念“**地產(chǎn)，誠(chéng)信百年”在濰坊市樹立了誠(chéng)信的榜樣，從而使該項(xiàng)目在社會(huì)上建立了良好的品牌優(yōu)勢(shì)。對(duì)住宅配套設(shè)施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。因此，未來(lái)幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。**楓景住宅小區(qū)住規(guī)劃設(shè)計(jì)》第四節(jié) 報(bào)告主要內(nèi)容本報(bào)告主要包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目建設(shè)單位情況市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)項(xiàng)目規(guī)劃方案和工程建設(shè)方案建設(shè)用地與建設(shè)條件 資源利用和能源耗用分析開發(fā)進(jìn)度安排環(huán)境影響分析項(xiàng)目投資估算和資金的籌集方案財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論第五節(jié) 簡(jiǎn)要結(jié)論濰坊市**經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，住房?jī)r(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。城市化以及隨之而來(lái)的現(xiàn)代化城市是人類社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。1998年7月國(guó)務(wù)院(1998)23號(hào)文件提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化；適應(yīng)和完善住宅供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融；培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”的改革目標(biāo)。近年來(lái)濰坊市房地產(chǎn)發(fā)展與城市建設(shè)相得益彰，相互促進(jìn)。**地產(chǎn)多年的發(fā)展，沉淀了優(yōu)秀的企業(yè)文化，在“重承諾、守信用、做***有責(zé)任感”的核心價(jià)值觀的引領(lǐng)下，取得了良好的信譽(yù)，過(guò)硬的建筑質(zhì)量樹立了名牌形象，被消費(fèi)者所接受，為社會(huì)所認(rèn)可。共建TOWNHOUSE風(fēng)格的豪宅400余套，其中包括獨(dú)體、雙拼、聯(lián)排、疊拼四種別墅類型。規(guī)劃區(qū)東側(cè)的燕山路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。隨著東西城對(duì)接速度的加快，東城會(huì)發(fā)展成一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、居住條件好的地段，但不會(huì)成為工業(yè)發(fā)達(dá)、人流量大的綜合型地域。該項(xiàng)目總占地面積20萬(wàn)平方米，現(xiàn)開發(fā)一期，一期占地面積13萬(wàn)平方米，銷售面積12萬(wàn)平方米，規(guī)劃戶數(shù)1070戶，％。55′～38176。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速顯著 2009年固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。城市規(guī)劃區(qū)：包括中心城城市規(guī)劃區(qū)和河口區(qū)城市規(guī)劃區(qū)。第六章 總體規(guī)劃方案第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)、原則一、規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5018093《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《濰坊市城市總體規(guī)劃》 《濰坊市城市規(guī)劃管理辦法》二、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則規(guī)劃中遵循的原則：、人文特色的動(dòng)態(tài)延續(xù)性 小區(qū)規(guī)劃努力適應(yīng)周邊自然環(huán)境及居民生活模式，使小區(qū)融入到城市的大環(huán)境中，成為城市的有機(jī)組成部分。地塊現(xiàn)狀內(nèi)容復(fù)雜，油田設(shè)施的處理上存在一定難度，地塊景觀資源較為豐富，具有挖掘潛力。與此同時(shí)規(guī)劃中對(duì)水系的處理成為主要問(wèn)題。內(nèi)部道路采用小區(qū)路和宅前路的二級(jí)路網(wǎng)：居住小區(qū)級(jí)道路：路面寬7米，功能為聯(lián)系居住小區(qū)內(nèi)部各住宅院落的車行環(huán)路；，根據(jù)具體使用情況車輛可直接由宅前路進(jìn)入各住宅院落內(nèi)部。小區(qū)建筑高度空間呈南低北高、中部低外圍高的趨勢(shì)，小區(qū)中心周邊建筑通過(guò)不同類型住宅的圍合，空間變化豐富，秩序感強(qiáng)。小區(qū)設(shè)置垃圾收集點(diǎn)6處分散在小區(qū)內(nèi)部，公廁一處設(shè)置在物業(yè)管理公建內(nèi)。建筑布局以行列式為主，為了打破傳統(tǒng)行列的單調(diào)、呆板，住宅布局隨著道路線性的彎曲轉(zhuǎn)折相互錯(cuò)動(dòng)，整個(gè)布局渾然一體，充分利用單元的組合，形成各具特色的空間環(huán)境，建筑形式采用坡屋頂，外墻色調(diào)以暖色為主。建設(shè)層數(shù)：多層45層；低層3層。五、鋼筋混凝土部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆：，樓板，梁柱采用現(xiàn)澆砼。2。五、住宅采暖系統(tǒng)本工程采暖擬設(shè)一個(gè)熱力站，設(shè)于地段南側(cè)，單獨(dú)設(shè)置，管線引自章丘路北側(cè)臨近管線。第五節(jié) 電氣方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家及地方有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定二、設(shè)計(jì)范圍供配電系統(tǒng)電氣照明電力及控制建筑物防雷保護(hù)電話系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)對(duì)講系統(tǒng)三、供配電系統(tǒng)工程概況：本工程是以多層、低層住宅樓為主的住宅小區(qū)，加上配套公建。利用基礎(chǔ)接地體作為防雷接地裝置并與其他接地共用基礎(chǔ)接地體,接地電阻要求不大于1歐。 二、燃?xì)夤芫€由西三路干管引入小區(qū)調(diào)壓站后，采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供熱。五、擬采取的防治污染措施與水土保持措施施工期(1)施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置圍欄，并灑水降塵。 六、綠化為創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，防止污染，保護(hù)環(huán)境，堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠化地有機(jī)結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮綠地的保護(hù)功能和改善環(huán)境的作用，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。加強(qiáng)采暖管道的保溫設(shè)計(jì)和檢修工作。土建工程造價(jià)，以非精裝修考慮。開發(fā)經(jīng)營(yíng)約3年。五、財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表見(jiàn)附表6《損益表》，主要數(shù)據(jù)及指標(biāo)見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)據(jù)備 注1銷售收入萬(wàn)元2營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元3總成本費(fèi)用萬(wàn)元5利潤(rùn)總額萬(wàn)元6所得稅萬(wàn)元25%7稅后利潤(rùn)萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析的各項(xiàng)動(dòng)態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)詳見(jiàn)下表：序號(hào)指 標(biāo) 名 稱單位指 標(biāo) 數(shù) 據(jù)備注1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR%全部投資資本金2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(Ic=12%)萬(wàn)元全部投資資本金3投資回收期年全部投資資本金4投資利潤(rùn)率%5投資利稅率%詳見(jiàn)附表7《財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》附表8《資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》六、清償能力分析本項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款8000萬(wàn)元。該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，銷售價(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯；市場(chǎng)需求潛力較大，市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，投資效益較高；項(xiàng)目建成后，除滿足和改善廣大城鎮(zhèn)居民的住房需求外，對(duì)促進(jìn)國(guó)家房改政策的落實(shí)，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。詳見(jiàn)附表5《土地增值稅估算表》。資金籌措詳見(jiàn)：附表2資金籌措表。第十章 工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目采用總體規(guī)劃，分期實(shí)施。推廣使用新技術(shù)、新工藝，各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。(3)生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實(shí)行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀。廢水：本工程投入使用后的居民生活廢水。小區(qū)可根據(jù)需要設(shè)置大的傳呼對(duì)講系統(tǒng)。六、建筑物防雷保護(hù)及接地保護(hù)本工程均為三級(jí)防雷建筑物。熱力管線。四、通風(fēng)系統(tǒng)住宅部分的廚房、衛(wèi)生間等的排風(fēng)由排風(fēng)扇排至豎向?qū)Ｓ玫呐棚L(fēng)井后至屋頂排放，排風(fēng)井由建筑專業(yè)預(yù)留，排風(fēng)扇由用戶自理。二、生活排水系統(tǒng)排水量估算：本工程最高日排水量約為1081 m179?；A(chǔ)根據(jù)上部結(jié)構(gòu)的情況，多層住宅基礎(chǔ)擬采用天然地基上的淺基礎(chǔ)，具體基礎(chǔ)型式待地質(zhì)勘探完成后再結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定。第七章 工程技術(shù)方案第一節(jié) 建筑方案一、主要建筑概況建筑面積：；。采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的手法形式來(lái)表現(xiàn)建筑的精髓，并融合西方建筑的流行時(shí)尚，積極配合小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，共同構(gòu)成高品質(zhì)的小區(qū)外部空間景觀。燃?xì)庹{(diào)壓站設(shè)置在小區(qū)西南側(cè)會(huì)所附近。通過(guò)中心綠地及各組團(tuán)中心綠地和步行環(huán)道將整個(gè)綠化景觀系統(tǒng)引入小區(qū)內(nèi)部，作為一種介質(zhì)綠地系統(tǒng)將住戶也聯(lián)系在一起，成為了居民交流的主要場(chǎng)所。小區(qū)綠地中心處于居住組團(tuán)環(huán)抱之中，空間上周邊建筑對(duì)小區(qū)中心綠地產(chǎn)生強(qiáng)烈的環(huán)繞，中心綠地內(nèi)部環(huán)境通過(guò)各居住組團(tuán)內(nèi)部的綠化軸線向各組團(tuán)進(jìn)行滲透，產(chǎn)生強(qiáng)烈的向心力和歸屬感，更加彰顯中心綠地的核心地位。（4）綠地景觀資源規(guī)劃居住小區(qū)應(yīng)與南側(cè)南苑新區(qū)的綠地景觀系統(tǒng)相結(jié)合，規(guī)劃中應(yīng)注意景觀軸線的對(duì)應(yīng)關(guān)系。地塊內(nèi)有油井1口主要位于地塊南部，輸油管線及注水管線若干條主要集中在地塊南部和西部現(xiàn)狀水渠的東側(cè)，其中西南角輸油管為東黃輸油管線，壓力較大。項(xiàng)目所處區(qū)域發(fā)展前景十分看好。（2）城市規(guī)劃戰(zhàn)略●濰坊市城市建設(shè)與規(guī)劃現(xiàn)狀分析濰坊市的城市建設(shè)形成了自己獨(dú)特的風(fēng)格，具有“散”、“新”、“雅”的特色—— “散”，即濰坊市是在石油礦區(qū)的基礎(chǔ)上建設(shè)城鎮(zhèn)的，城市布局具有“組團(tuán)式”特色，不同規(guī)模的城鎮(zhèn)如“大珠小珠落玉盤”一般分布在黃河三角洲上；“新”，即濰坊市城市建設(shè)時(shí)間短，投入大，速度快，很多城鎮(zhèn)完全是按規(guī)劃在一片不毛之地拔地而起，沒(méi)有老城改造的包袱，城市面貌新；“雅”，即濰坊市的城市建設(shè)規(guī)劃起點(diǎn)高，布局合理，風(fēng)格獨(dú)特，其“大水面、大空間、大綠化”的構(gòu)思和“碧樹環(huán)繞，綠樹白樓”的格調(diào)，形成了清新雋雅的城市風(fēng)貌。金融業(yè)快速發(fā)展 。第五章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件第一節(jié) 濰坊市概況一、簡(jiǎn)介濰坊市位于山東省北部黃河三角洲地區(qū)，中華民族的母親河黃河，在濰坊市境內(nèi)流入渤海。經(jīng)比較分析，將海信盈城作為本項(xiàng)目的可對(duì)比項(xiàng)目。特別是20世紀(jì)90年代，先后建設(shè)了水系與環(huán)境工程、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建筑群、新世紀(jì)廣場(chǎng)、東城商貿(mào)城、文化廣場(chǎng)等一批標(biāo)志性精品工程，初步形成了“大空間、大綠地、大水面”的現(xiàn)代化城