【正文】 通多層住宅的平均價(jià)格在3100元/m2～4600元/m2之間，各個(gè)樓層價(jià)格都不同，二、三層最高，其次是四層、一層、三、客源分析東城的客源主要包括以下幾種：：濰坊又被稱為“油城”，其中70％為90 m2以下住宅，油田職工是購房的主力軍?！衿骄鶅r(jià)格分析（普通住宅）東城各個(gè)樓盤之間由于位置差異、小區(qū)配套、開發(fā)商知名度等原因房?jī)r(jià)有差別。隨著東西城對(duì)接速度的加快，東城會(huì)發(fā)展成一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、居住條件好的地段，但不會(huì)成為工業(yè)發(fā)達(dá)、人流量大的綜合型地域。特別是20世紀(jì)90年代，先后建設(shè)了水系與環(huán)境工程、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建筑群、新世紀(jì)廣場(chǎng)、東城商貿(mào)城、文化廣場(chǎng)等一批標(biāo)志性精品工程，初步形成了“大空間、大綠地、大水面”的現(xiàn)代化城市新風(fēng)貌。同年12月，占地面積200多公頃的市直機(jī)關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)，現(xiàn)在已全部交付使用。東城是居住的寶地。1）東城板塊市場(chǎng)分析東城屬于新區(qū)，占地面積約為西城的三分之一。2002年以前濰坊市房?jī)r(jià)，西城在1200元/m2～1600元/m2之間，東城在900元/m2～1400元/m2之間；而在2008年至今，西城達(dá)到3600元/m2～4500元/m2之間，東城在3100元/m2～4600元/m2之間，其中不包含經(jīng)濟(jì)適用房和別墅。一期2009年12月已全部竣工。**楓景小區(qū)將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)式居住小區(qū)。規(guī)劃區(qū)東側(cè)的燕山路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。規(guī)劃用地南側(cè)緊鄰油田新建的經(jīng)濟(jì)適用房南苑新區(qū)，西側(cè)臨近西三路與勝南社區(qū)和勝利油田總機(jī)械廠，是油田職工及周邊企業(yè)職工將來的重要生活片區(qū)。濰坊市**置身其中，時(shí)尚浪漫渾然天成。**駿景綠化率高達(dá)45%，環(huán)境設(shè)計(jì)上遵循天人合一的原則，堅(jiān)持人與環(huán)境的和諧共處，通過對(duì)水、植物、景觀小品、建筑的完美組合，將現(xiàn)代的都市時(shí)尚生活融入到健康綠色的生態(tài)環(huán)境之中。
項(xiàng)目位于濰坊市北一路以北、東一路以東，地理位置優(yōu)越，交通便利。 **、景由山東**地產(chǎn)有限責(zé)任公司集多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在成功開發(fā)**園、**TOWNHOUSE項(xiàng)目后，又一次整合多家國際級(jí)專業(yè)公司共同聯(lián)手全力打造的大型水景社區(qū)。并有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、兒童游樂園、綠色長(zhǎng)廊、休閑樂園、垂釣樂園、游艇碼頭、沿湖健身區(qū)配套設(shè)備等。共建TOWNHOUSE風(fēng)格的豪宅400余套，其中包括獨(dú)體、雙拼、聯(lián)排、疊拼四種別墅類型。**項(xiàng)目是山東**地產(chǎn)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)的濰坊市首席生態(tài)湖景純別墅社區(qū)，2003年4月份開工建設(shè)，2006年8月份全面竣工?；鸨匿N售場(chǎng)面曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)，2002年已銷售一空。地理位置十分優(yōu)越、交通便捷。容納500余戶居民。**大廈是濰坊市最早的一家對(duì)外出租的專業(yè)高檔寫字樓，設(shè)施先進(jìn)、功能全面、物業(yè)管理精品化服務(wù)，是辦公的理想場(chǎng)所。地上12層。三、**地產(chǎn)公司歷年開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介**大廈位于濰坊市西城西四路260號(hào)，總建筑面積8400余平方米。**地產(chǎn)多年的發(fā)展，沉淀了優(yōu)秀的企業(yè)文化，在“重承諾、守信用、做***有責(zé)任感”的核心價(jià)值觀的引領(lǐng)下，取得了良好的信譽(yù)，過硬的建筑質(zhì)量樹立了名牌形象，被消費(fèi)者所接受，為社會(huì)所認(rèn)可。2002年被評(píng)為全市建筑系統(tǒng)信用建設(shè)先進(jìn)單位，2003年度被濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)評(píng)為“納稅大戶”，2004年被評(píng)為“山東省第五屆消費(fèi)者滿意單位” ，2005年被評(píng)為信用等級(jí)“AAA”企業(yè)。本著“建筑高品位的生活方式”的開發(fā)理念，先后開發(fā)了**大廈、嵩山小區(qū)、金**磐*園、海**絲商住綜合樓、**園、明**別墅區(qū)、**駿景、****花園一期、****楓景一期等優(yōu)秀的房產(chǎn)項(xiàng)目。**地產(chǎn)在經(jīng)營過程中始終堅(jiān)持“誠信******”的經(jīng)營方針，配合濰坊市整體規(guī)劃建設(shè)發(fā)展，致力于濰坊市的房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)事業(yè)。項(xiàng)目建設(shè)以后，對(duì)提高濰坊市城市建設(shè)品味，改善居民居住條件，推動(dòng)濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要作用。另外利用小區(qū)內(nèi)水系、中央步行軸線、廢油井場(chǎng)地及分散的小廣場(chǎng)，建設(shè)青年健身廣場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)、老年健身樂園、燈光籃球場(chǎng)、門球場(chǎng)、街舞廣場(chǎng)等健身場(chǎng)地。濰坊市**同時(shí)濰坊市發(fā)展較快也為房地產(chǎn)投資帶來的發(fā)展的機(jī)遇。近年來濰坊市房地產(chǎn)發(fā)展與城市建設(shè)相得益彰，相互促進(jìn)?！表?xiàng)目建設(shè)符合山東省住宅規(guī)劃政策。因此，進(jìn)一步開發(fā)商品住宅房不僅符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合住宅工程發(fā)展的方向。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合國家行業(yè)規(guī)劃要求本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，符合國務(wù)院《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》中第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中第二項(xiàng)“國家住宅示范工程建設(shè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。**當(dāng)前“以人為本”，“可持續(xù)發(fā)展”，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開發(fā)商的不懈追求。 　?。ㄋ模╅_發(fā)商建設(shè)理念的變化。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據(jù)自身的購買目標(biāo)、生活品味、家庭特點(diǎn)及收入水平來選擇。1998年7月國務(wù)院(1998)23號(hào)文件提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化；適應(yīng)和完善住宅供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融；培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”的改革目標(biāo)。 　?。ㄈ┥唐贩?jī)r(jià)值觀的變化。例如，購房者趨于年輕化，知識(shí)化，他們更關(guān)注住宅的高品位，對(duì)居住空間要求更加現(xiàn)代、實(shí)用、合理，功能更完備。 　　改革開放以來，我國家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大變化，家庭平均規(guī)模不斷縮小，到1995年統(tǒng)計(jì)，近幾年家庭還日益出現(xiàn)核心化趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的進(jìn)步，居家理念已由“安居”向“小康”發(fā)展。對(duì)環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。人們家居理念由原來的“安置型”向“舒適型”過渡。 　?。ㄒ唬┤藗兗揖永砟畹淖兓?。城市化以及隨之而來的現(xiàn)代化城市是人類社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。這意味著我國房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率仍能保持較高的水平，同時(shí)也有利于我國房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)足的發(fā)展。從2002年開始我們國家有關(guān)的政府部門已經(jīng)開始關(guān)注我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展問題，2003年以后應(yīng)該說政策出臺(tái)的密集度在大幅度的提高，尤其2005年“兩個(gè)八條”的出臺(tái)，進(jìn)一步加大我國的宏觀調(diào)控壓力。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。2000年我國人均GDP為830美元，2002年達(dá)到了870美元，2004年達(dá)到1000美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。與建設(shè)小康社會(huì)要求人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表。經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，住房?jī)r(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。本小區(qū)占地76972 m2，規(guī)劃建設(shè)多層住宅4棟，低層住宅17棟，商業(yè)房1棟。**規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰西三路、西二路等城市主干道。**楓景居住小區(qū)規(guī)劃用地位于濰坊市中心城西城南部，**規(guī)劃南北支路以東、路以西，規(guī)劃用地面積76972 m2。 承建單位：山東**地產(chǎn)有限責(zé)任公司第二節(jié) 報(bào)告編制單位單位名稱：工程咨詢資格等級(jí)：乙級(jí)資格證書編號(hào)：發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人名共和國發(fā)展和改革委員會(huì) 第三節(jié) 編制工作的依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)國家相關(guān)規(guī)定和規(guī)范山東**地產(chǎn)有限責(zé)任公司提供的基礎(chǔ)資料《濰坊市城市總體規(guī)劃》《濰坊市**楓景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位項(xiàng)目名稱：****楓景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：濰坊市中心城西城南部，章丘路（西九號(hào)路）以北、棗莊路以南、規(guī)劃南北支路以東、燕山路以西。**楓景住宅小區(qū)住規(guī)劃設(shè)計(jì)》第四節(jié) 報(bào)告主要內(nèi)容本報(bào)告主要包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目建設(shè)單位情況市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)項(xiàng)目規(guī)劃方案和工程建設(shè)方案建設(shè)用地與建設(shè)條件 資源利用和能源耗用分析開發(fā)進(jìn)度安排環(huán)境影響分析項(xiàng)目投資估算和資金的籌集方案財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論第五節(jié) 簡(jiǎn)要結(jié)論濰坊市**規(guī)劃用地南側(cè)緊鄰油田新建的經(jīng)濟(jì)適用房南苑新區(qū)，西側(cè)臨近西三路與勝南社區(qū)和勝利油田總機(jī)械廠，是油田職工及周邊企業(yè)職工將來的重要生活片區(qū)。規(guī)劃區(qū)東側(cè)的燕山路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。**楓景小區(qū)二期將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)式居住小區(qū)。其中低層34456 m2， m2， m2， m2。通過以上分析，項(xiàng)目切實(shí)可行。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單位數(shù)據(jù)1規(guī)劃用地面積平方米769722規(guī)劃總戶數(shù)戶3153規(guī)劃總?cè)丝谌?0054總建筑面積m2其中：住宅面積m2商業(yè)面積m25建筑密度%6容積率%7綠地率%8項(xiàng)目投資萬元9銷售收入萬元10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%11投資回收期年12投資利潤(rùn)率％第二章 項(xiàng)目提出的背景和必要性第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景一、房地產(chǎn)新政有利于房產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展 從1998年起，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時(shí)期。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均GDP達(dá)到600800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。因此，未來幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。2003年下半年以來，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，央行公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號(hào)文件)，此舉正式掀開房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。2005年七部門為穩(wěn)定房?jī)r(jià)再出新政是政府決心調(diào)控房?jī)r(jià)的延續(xù)，并且調(diào)控重點(diǎn)由調(diào)控供給向調(diào)控房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)變。二、住宅小區(qū)的建設(shè)新理念住宅小區(qū)是現(xiàn)代化城市的細(xì)胞，它的建設(shè)與城市的發(fā)展密切相關(guān)，一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)；另一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)反過來又會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，并為之帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。伴隨著社會(huì)進(jìn)步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)生變化。　　我國改革開放20年來國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了深刻的變化。人們對(duì)住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個(gè)性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。對(duì)住宅配套設(shè)施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。 　?。ǘ┘彝ツＪ胶徒Y(jié)構(gòu)的變化，對(duì)居住理念和行為產(chǎn)生了深刻的影響。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必然引起人們對(duì)住宅需求的變化。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿足網(wǎng)絡(luò)化通信的要求，要求居住區(qū)能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業(yè)管理服務(wù)等等。 　　自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國在住房制度改革方面已進(jìn)行了許多探索與實(shí)踐。這項(xiàng)新政策的出臺(tái)，對(duì)人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場(chǎng)也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設(shè)納入到市場(chǎng)化運(yùn)行的軌道。住宅商品的價(jià)值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。 順應(yīng)住宅商品化的趨勢(shì)，開發(fā)商的建設(shè)理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的“產(chǎn)品觀念”正在走向“市場(chǎng)營銷觀念”和“社會(huì)營銷觀念”；開發(fā)商已從過去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。**地產(chǎn)憑借良好的社會(huì)信譽(yù)和多年的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目運(yùn)作中擁有優(yōu)勢(shì)，作為濰坊市房地產(chǎn)知名品牌,其經(jīng)營理念“**地產(chǎn)，誠信百年”在濰坊市樹立了誠信的榜樣，從而使該項(xiàng)目在社會(huì)上建立了良好的品牌優(yōu)勢(shì)。**楓景項(xiàng)目又是**地產(chǎn)在濰坊市開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,公司有信心有理由把她做成一個(gè)優(yōu)良工程、精品工程。建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出：；改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡(jiǎn)陋住房，使住房成套率達(dá)到70%以上；提高住房建設(shè)質(zhì)量，住宅建筑工程一次合格率達(dá)到95%以上，優(yōu)良品率達(dá)到30%以上。二、符合山東省有關(guān)政策要求山東省《2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出“把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價(jià)住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步