【正文】 ...........................................................................................................11 商業(yè)用房市場(chǎng) ......................................................................................................................12 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 ..................................................................................................12三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 ..................................................................................................14 項(xiàng)目周邊環(huán)境 ...............................................................................................................................14 周邊環(huán)境分析 ........................................................................................................................14 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 ........................................................................................................................15 SWOT 分析 ...................................................................................................................................15四、項(xiàng)目定位 ..........................................................................................................................................16 產(chǎn)品定位 .......................................................................................................................................16 價(jià)格定位 .......................................................................................................................................17 客戶定位 .......................................................................................................................................18五、財(cái)務(wù)分析 ..........................................................................................................................................18 技術(shù)指標(biāo)說明 ...............................................................................................................................18 東區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算 ...............................................................................................................................19 西區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算 ...............................................................................................................................21一、總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位置****，位于**區(qū)**鎮(zhèn),具體位置在花園街以西、 長(zhǎng)虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目占地逾 700 畝，總建筑面積 80 多萬，是常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。**東區(qū)：已全面開發(fā)， 項(xiàng)目在建面積已逾 35 萬，建筑形態(tài)有多層、小高層、別 墅等。B、**** 東區(qū)的領(lǐng)頭羊作用和良好市場(chǎng)營(yíng)造下，**區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)和新一輪區(qū)域熱點(diǎn)。**西區(qū)尚未開發(fā)，和 東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有多層、小高 層、高層 等多種形態(tài)。**項(xiàng) 目由江蘇**房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國際著名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司：**（法國）國際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)以及園林設(shè)計(jì)公司：**景觀設(shè)計(jì)公司精心規(guī)劃，分期開發(fā)。根據(jù)規(guī)劃，**其中，別墅為102 套；多層約 2022 多套；高層及小高層約 3000 多套。另外，項(xiàng) 目還配套了 500 米國 際風(fēng)情商業(yè)街、大型會(huì)所、 實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)、園林泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、 籃球場(chǎng)、老人養(yǎng)生活動(dòng)區(qū)、康體中心、兒童 樂園、銀行、郵局、購 物超市、生活市場(chǎng)等小區(qū)配套。 編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)****房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和**市有關(guān)規(guī)劃，在 實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng) 目的開發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。****市規(guī)劃國土管理局住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書和土地利用條件和要求。位于**市**區(qū)富裕的**鎮(zhèn)，距離**區(qū)政府非常近；同時(shí)由于規(guī)模非常大，社區(qū)配套齊全，樓盤整體檔次較高，對(duì)推動(dòng)** 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改善**區(qū)居民居住條件將會(huì)產(chǎn)生巨大作用。將 給 本公司帶來巨大的利潤(rùn)，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。二、市場(chǎng)分析**宏觀經(jīng)濟(jì)分析**市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國 經(jīng)濟(jì) 體制綜合改革試點(diǎn)城市和長(zhǎng)江三角洲最早開放的地區(qū)之一。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析2022 年，**市 GDP 預(yù)計(jì)將達(dá)到 1100 億元，按可比價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng) %，成為江蘇省又一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量“超千億” 的地級(jí)市， 這是一個(gè)具有歷史性意義的發(fā)展標(biāo)志。圖 近 年 來 常 州 市 GDP增 長(zhǎng) 情 況 6731100% 12% %% %0200400600800100012002022 2022 2022 2022 2022%%%%%GDP（ 億 元 ） 增 長(zhǎng) 率圖 近 年 來 常 州 市 人 均 GDP增 長(zhǎng) 情 況17625 19707 2226026610 316000100002022030000400002022 2022 2022 2022 2022人 均 GDP(元 )根據(jù)世界銀行的發(fā)展報(bào)告，人均 GDP3000 美元左右是進(jìn)入中等以上收入國家或地區(qū)的門檻。**市在 1994 年人均 GDP達(dá)到 1000 美元，6 年時(shí)間突破 2022 美元， 4 年時(shí)間突破 3800 美元。圖 近 年 來 常 州 市 社 會(huì) 固 定 投 資 情 況01002003004005006007002022 2022 2022 2022 2022%%%%%%固 定 資 產(chǎn) 投 資 （ 億 元 ） 增 長(zhǎng) 率 人口截止 2022 年底，**市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到 萬人，比上年增長(zhǎng) %，其中市區(qū)人口為 萬人，增 長(zhǎng) %。圖 近 年 來 常 州 市 人 口 變 動(dòng) 情 況 (萬 人 ) 343 3363383403423443463483502022 2022 2022 2022 2022 生活水平當(dāng)一個(gè)國家和地區(qū)的人均 GDP 達(dá)到 3000 美元左右 時(shí)，居民的消費(fèi)開始從溫飽為主的基本型消費(fèi)向滿足為主的享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消 費(fèi)比重迅速上升；對(duì)住房、轎車的需求呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。圖 近 年 來 常 州 市 區(qū) 居 民可 支 配