【正文】 59號(hào)孵化大廈B樓626室批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)時(shí)間1998年1月經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、設(shè)計(jì)施工注冊(cè)資金伍仟萬元營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)3705242801696公司類型有限責(zé)任公司資質(zhì)等級(jí)貳級(jí)證書編號(hào)082007法定代表人張**職務(wù)董事長(zhǎng)職稱高級(jí)經(jīng)濟(jì)師聯(lián)系電話05****07479備注：二、企業(yè)基本情況山東**地產(chǎn)有限責(zé)任公司成立于1998年，注冊(cè)資金5000萬元，二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。房地產(chǎn)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和全市人民關(guān)注的焦點(diǎn)，市委、市府及區(qū)委、區(qū)府政府采取的一系列有利的措施，進(jìn)一步完善配套設(shè)施，加強(qiáng)城市綜合治理，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，城市的魅力度大大提高。**楓景項(xiàng)目又是**地產(chǎn)在濰坊市開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,公司有信心有理由把她做成一個(gè)優(yōu)良工程、精品工程。這項(xiàng)新政策的出臺(tái)，對(duì)人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場(chǎng)也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設(shè)納入到市場(chǎng)化運(yùn)行的軌道。 　?。ǘ┘彝ツＪ胶徒Y(jié)構(gòu)的變化，對(duì)居住理念和行為產(chǎn)生了深刻的影響。伴隨著社會(huì)進(jìn)步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)生變化。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。通過以上分析，項(xiàng)目切實(shí)可行。規(guī)劃用地南側(cè)緊鄰油田新建的經(jīng)濟(jì)適用房南苑新區(qū)，西側(cè)臨近西三路與勝南社區(qū)和勝利油田總機(jī)械廠，是油田職工及周邊企業(yè)職工將來的重要生活片區(qū)。 承建單位：山東**地產(chǎn)有限責(zé)任公司第二節(jié) 報(bào)告編制單位單位名稱：工程咨詢資格等級(jí)：乙級(jí)資格證書編號(hào)：發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人名共和國發(fā)展和改革委員會(huì) 第三節(jié) 編制工作的依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)國家相關(guān)規(guī)定和規(guī)范山東**地產(chǎn)有限責(zé)任公司提供的基礎(chǔ)資料《濰坊市城市總體規(guī)劃》《濰坊市**本小區(qū)占地76972 m2，規(guī)劃建設(shè)多層住宅4棟，低層住宅17棟，商業(yè)房1棟。2000年我國人均GDP為830美元，2002年達(dá)到了870美元，2004年達(dá)到1000美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。這意味著我國房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率仍能保持較高的水平，同時(shí)也有利于我國房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)足的發(fā)展。對(duì)環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。 　?。ㄈ┥唐贩?jī)r(jià)值觀的變化。當(dāng)前“以人為本”，“可持續(xù)發(fā)展”，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開發(fā)商的不懈追求?！表?xiàng)目建設(shè)符合山東省住宅規(guī)劃政策。另外利用小區(qū)內(nèi)水系、中央步行軸線、廢油井場(chǎng)地及分散的小廣場(chǎng)，建設(shè)青年健身廣場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)、老年健身樂園、燈光籃球場(chǎng)、門球場(chǎng)、街舞廣場(chǎng)等健身場(chǎng)地。2002年被評(píng)為全市建筑系統(tǒng)信用建設(shè)先進(jìn)單位，2003年度被濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)評(píng)為“納稅大戶”，2004年被評(píng)為“山東省第五屆消費(fèi)者滿意單位” ，2005年被評(píng)為信用等級(jí)“AAA”企業(yè)。**大廈是濰坊市最早的一家對(duì)外出租的專業(yè)高檔寫字樓，設(shè)施先進(jìn)、功能全面、物業(yè)管理精品化服務(wù)，是辦公的理想場(chǎng)所。**項(xiàng)目是山東**地產(chǎn)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)的濰坊市首席生態(tài)湖景純別墅社區(qū)，2003年4月份開工建設(shè)，2006年8月份全面竣工。
項(xiàng)目位于濰坊市北一路以北、東一路以東，地理位置優(yōu)越，交通便利。規(guī)劃用地南側(cè)緊鄰油田新建的經(jīng)濟(jì)適用房南苑新區(qū)，西側(cè)臨近西三路與勝南社區(qū)和勝利油田總機(jī)械廠，是油田職工及周邊企業(yè)職工將來的重要生活片區(qū)。2002年以前濰坊市房?jī)r(jià)，西城在1200元/m2～1600元/m2之間，東城在900元/m2～1400元/m2之間；而在2008年至今，西城達(dá)到3600元/m2～4500元/m2之間，東城在3100元/m2～4600元/m2之間，其中不包含經(jīng)濟(jì)適用房和別墅。特別是20世紀(jì)90年代，先后建設(shè)了水系與環(huán)境工程、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建筑群、新世紀(jì)廣場(chǎng)、東城商貿(mào)城、文化廣場(chǎng)等一批標(biāo)志性精品工程，初步形成了“大空間、大綠地、大水面”的現(xiàn)代化城市新風(fēng)貌。：一般為分不到經(jīng)濟(jì)適用房的年輕職工。經(jīng)比較分析，將海信盈城作為本項(xiàng)目的可對(duì)比項(xiàng)目。住宅面積70—90、180340平方米不等。第五章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件第一節(jié) 濰坊市概況一、簡(jiǎn)介濰坊市位于山東省北部黃河三角洲地區(qū)，中華民族的母親河黃河，在濰坊市境內(nèi)流入渤海。全市轄濰坊、河口兩區(qū)和廣饒、利津、墾利三縣，南北最大縱距123公里，東西最大橫距74公里，總面積7923平方公里；人口180萬。金融業(yè)快速發(fā)展 。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高 ，%；，%，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量顯著提高。（2）城市規(guī)劃戰(zhàn)略●濰坊市城市建設(shè)與規(guī)劃現(xiàn)狀分析濰坊市的城市建設(shè)形成了自己獨(dú)特的風(fēng)格，具有“散”、“新”、“雅”的特色—— “散”，即濰坊市是在石油礦區(qū)的基礎(chǔ)上建設(shè)城鎮(zhèn)的，城市布局具有“組團(tuán)式”特色，不同規(guī)模的城鎮(zhèn)如“大珠小珠落玉盤”一般分布在黃河三角洲上；“新”，即濰坊市城市建設(shè)時(shí)間短，投入大，速度快，很多城鎮(zhèn)完全是按規(guī)劃在一片不毛之地拔地而起，沒有老城改造的包袱，城市面貌新；“雅”，即濰坊市的城市建設(shè)規(guī)劃起點(diǎn)高，布局合理，風(fēng)格獨(dú)特，其“大水面、大空間、大綠化”的構(gòu)思和“碧樹環(huán)繞，綠樹白樓”的格調(diào)，形成了清新雋雅的城市風(fēng)貌。（1）市級(jí)中心：建設(shè)“一主兩次”三個(gè)市級(jí)中心。項(xiàng)目所處區(qū)域發(fā)展前景十分看好。規(guī)劃用地面積76972平方米。地塊內(nèi)有油井1口主要位于地塊南部，輸油管線及注水管線若干條主要集中在地塊南部和西部現(xiàn)狀水渠的東側(cè)，其中西南角輸油管為東黃輸油管線，壓力較大。 地塊周邊其他道路以城市支路為主，除現(xiàn)狀章丘路以外均未開工建設(shè)。（4）綠地景觀資源規(guī)劃居住小區(qū)應(yīng)與南側(cè)南苑新區(qū)的綠地景觀系統(tǒng)相結(jié)合，規(guī)劃中應(yīng)注意景觀軸線的對(duì)應(yīng)關(guān)系。城市水系平均寬度15米，長(zhǎng)大約800米，在小區(qū)內(nèi)蜿蜒曲折，形成多種景觀節(jié)點(diǎn)。小區(qū)綠地中心處于居住組團(tuán)環(huán)抱之中，空間上周邊建筑對(duì)小區(qū)中心綠地產(chǎn)生強(qiáng)烈的環(huán)繞，中心綠地內(nèi)部環(huán)境通過各居住組團(tuán)內(nèi)部的綠化軸線向各組團(tuán)進(jìn)行滲透，產(chǎn)生強(qiáng)烈的向心力和歸屬感，更加彰顯中心綠地的核心地位。（4）靜態(tài)交通規(guī)劃停車場(chǎng)規(guī)劃嚴(yán)格按照停車場(chǎng)場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，充分考慮停車場(chǎng)對(duì)小區(qū)景觀的影響，住宅設(shè)置底層停車庫；室外停車就近停放，樓前設(shè)置由植草磚鋪設(shè)的停車位，結(jié)合綠化處理，不會(huì)對(duì)居民造成干擾，住宅小區(qū)停車泊位配建率達(dá)到70%。通過中心綠地及各組團(tuán)中心綠地和步行環(huán)道將整個(gè)綠化景觀系統(tǒng)引入小區(qū)內(nèi)部，作為一種介質(zhì)綠地系統(tǒng)將住戶也聯(lián)系在一起，成為了居民交流的主要場(chǎng)所。幼兒園結(jié)合會(huì)所設(shè)置，規(guī)模為3班，建筑面積1664平方米。燃?xì)庹{(diào)壓站設(shè)置在小區(qū)西南側(cè)會(huì)所附近。第三節(jié) 建筑布局一、居住建筑住宅戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃采用多種戶型相結(jié)合，多層住宅主要為五層，主要的戶型有90型、110型、130型及低層復(fù)式住宅等多種戶型。采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的手法形式來表現(xiàn)建筑的精髓，并融合西方建筑的流行時(shí)尚，積極配合小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，共同構(gòu)成高品質(zhì)的小區(qū)外部空間景觀。 ２、變配電室：設(shè)計(jì)采用１０KV高壓供電系統(tǒng)。第七章 工程技術(shù)方案第一節(jié) 建筑方案一、主要建筑概況建筑面積：；。三、內(nèi)部裝修地面：毛地面?；A(chǔ)根據(jù)上部結(jié)構(gòu)的情況，多層住宅基礎(chǔ)擬采用天然地基上的淺基礎(chǔ)，具體基礎(chǔ)型式待地質(zhì)勘探完成后再結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定。2升/m178。二、生活排水系統(tǒng)排水量估算：本工程最高日排水量約為1081 m179。設(shè)計(jì)水量：本工程按“三類建筑”設(shè)計(jì)，室內(nèi)20L/S，室外15L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)，火災(zāi)發(fā)生次數(shù)為一次。四、通風(fēng)系統(tǒng)住宅部分的廚房、衛(wèi)生間等的排風(fēng)由排風(fēng)扇排至豎向?qū)Ｓ玫呐棚L(fēng)井后至屋頂排放，排風(fēng)井由建筑專業(yè)預(yù)留，排風(fēng)扇由用戶自理。供回水主立管頂端應(yīng)安裝自動(dòng)排氣閥。熱力管線。3)。六、建筑物防雷保護(hù)及接地保護(hù)本工程均為三級(jí)防雷建筑物。八、電話系統(tǒng)本工程內(nèi)全部設(shè)直線電話，每戶一對(duì)，公建按指標(biāo)25m2/部。小區(qū)可根據(jù)需要設(shè)置大的傳呼對(duì)講系統(tǒng)。通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。廢水：本工程投入使用后的居民生活廢水。(4)施工場(chǎng)地周圍設(shè)置圍墻，可起隔聲擋灰作用。(3)生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實(shí)行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀。每組散熱器進(jìn)水管均設(shè)一溫控閥，可根據(jù)室外溫度自動(dòng)調(diào)節(jié)進(jìn)入散熱器的熱媒流量，維持室溫恒定。推廣使用新技術(shù)、新工藝，各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第九號(hào)令，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制工程招標(biāo)內(nèi)容。第十章 工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目采用總體規(guī)劃，分期實(shí)施。(2)規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)，按建安工程費(fèi)2%計(jì)，77412%=155萬元。資金籌措詳見：附表2資金籌措表。三、銷售計(jì)劃及銷售收入銷售計(jì)劃項(xiàng)目考慮預(yù)售，計(jì)劃于2010年10月開始銷售，并于2012年5月底底全部銷售完畢。詳見附表5《土地增值稅估算表》。第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析結(jié)論財(cái)務(wù)盈利能力分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力；不確定性分析表明，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，銷售價(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯；市場(chǎng)需求潛力較大，市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，投資效益較高；項(xiàng)目建成后，除滿足和改善廣大城鎮(zhèn)居民的住房需求外，對(duì)促進(jìn)國家房改政策的落實(shí)，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。第十三章 結(jié) 論項(xiàng)目位于濰坊市中心城西城**南部，***丘路（西九號(hào)路）以北、**南、規(guī)劃南北支路以東、燕山路以西。五、財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)利潤及利潤分配表見附表6《損益表》，主要數(shù)據(jù)及指標(biāo)見下表：序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)據(jù)備 注1銷售收入萬元2營業(yè)稅金及附加萬元3總成本費(fèi)用萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元25%7稅后利潤萬元項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析的各項(xiàng)動(dòng)態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)詳見下表：序號(hào)指 標(biāo) 名 稱單位指 標(biāo) 數(shù) 據(jù)備注1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR%全部投資資本金2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(Ic=12%)萬元全部投資資本金3投資回收期年全部投資資本金4投資利潤率%5投資利稅率%詳見附表7《財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》附表8《資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》六、清償能力分析本項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款8000萬元。銷售收入估算各年銷售收入按規(guī)劃的各年銷售面積乘以銷售價(jià)格計(jì)算。開發(fā)經(jīng)營約3年。建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等收費(fèi)等，總共：1430萬元 室外工程費(fèi)室外工程包括道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。土建工程造價(jià)，以非精裝修考慮。本項(xiàng)目發(fā)包方式根據(jù)工程建設(shè)實(shí)施階段的工作內(nèi)容分別采取單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式。加強(qiáng)采暖管道的保溫設(shè)計(jì)和檢修工作。三、主要節(jié)能措施所有設(shè)備、電器選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型節(jié)能電器。 六、綠化為創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，防止污染，保護(hù)環(huán)境，堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠化地有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的保護(hù)功能和改善環(huán)境的作用，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。(6)施工期間的產(chǎn)生的堆土用防塵布覆蓋，并盡量堆土平緩。五、擬采取的防治污染措施與水土保持措施施工期(1)施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置圍欄，并灑水降塵。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。 二、燃?xì)夤芫€由西三路干管引入小區(qū)調(diào)壓站后，采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供熱。設(shè)寬帶網(wǎng)線路。利用基礎(chǔ)接地體作為防雷接地裝置并與其他接地共用基礎(chǔ)接地體,接地電阻要求不大于1歐。2)公建負(fù)荷根據(jù)容量在計(jì)量間計(jì)量，底商在住宅回路另設(shè)電表計(jì)量。第五節(jié) 電氣方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)國家及地方有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定二、設(shè)計(jì)范圍供配電系統(tǒng)電氣照明電力及控制建筑物防雷保護(hù)電話系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)對(duì)講系統(tǒng)三、供配電系統(tǒng)工程概況：本工程是以多層、低層住宅樓為主的住宅小區(qū)，加上配套公建。管道均在50毫米厚建筑面層預(yù)留溝槽內(nèi)分布。五、住宅采暖系統(tǒng)本工程采暖擬設(shè)一個(gè)熱力