【正文】 、金郁雅墅、疊彩翠庭、綠地悠谷）的景觀格局和體系 。 具體配套設(shè)施有： 頂級(jí)私人會(huì)所 ， 濱水風(fēng)情商街 ，標(biāo)準(zhǔn)的 籃球場、羽毛球場、游泳池 ， 健身步道、兒童天地 。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動(dòng)建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮 了重要的作用。 限購令、房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)的合理發(fā)展起到了重要作用 房地產(chǎn)市場走勢判斷 ? 房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變。 ? 行業(yè)規(guī)范化發(fā)展逐漸成型，國家政策有助于房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生分化， 戰(zhàn)略發(fā)展型開發(fā)企業(yè)將會(huì)在市場中脫穎而出，而投機(jī)性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被逐漸清理出局。 早在十五期間， 內(nèi)江 就提出了 城市建設(shè)沿沱江兩岸形成江南、江北 “ 一城兩片加外圍組團(tuán) ” 的布局結(jié)構(gòu)形態(tài) ，重點(diǎn) 建設(shè)東興區(qū) ， 以 成渝經(jīng)濟(jì)圈的中心 為鍥機(jī) 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。全年商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，其中，期房銷售增長 %，現(xiàn)房銷售下降 %。 內(nèi)江市的房價(jià)狀況 內(nèi)江 市中區(qū)的房屋 價(jià)格 在 4000 元 /平方米 左右 ，東興區(qū)的房屋 價(jià)格在5000 元 /平方米。 消費(fèi)者對(duì)生活環(huán)境格外重視。 根據(jù)對(duì)目前整個(gè)市場的調(diào)查和本項(xiàng)目已經(jīng)擁有的近 1000 名需求意向客戶反映， 80— 85 ㎡面積區(qū)間的套二是目前需求的主力，占了 40%以上，其次是 120 ㎡ — 130 ㎡，大概占了 35%— 40%左右。 星耀房地產(chǎn)公司曾在資中成功開發(fā)多個(gè)樓盤，如資中城南開發(fā)區(qū)的高端樓盤【萇弘麗景】、【凱麗融城】 ， 在資中享有較好口碑。 競爭實(shí)力 :★★★ 3. 4 翡翠 國際 社區(qū) 的市場機(jī)會(huì) ， 機(jī)會(huì)點(diǎn)一： 內(nèi)江 經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)非常良好的發(fā)展勢頭，尤其是幾大支柱企業(yè)高速發(fā)展，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的提升，居民消費(fèi)和購買能力大大提高。 配套優(yōu)勢： 翡翠 國際 社區(qū) 項(xiàng)目的配套是別墅級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的，會(huì)所、游泳池、幼兒園、社區(qū)活動(dòng)中心、籃球場等高尚、全方位、無年齡界限的配套，勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項(xiàng)目 在 內(nèi)江 屬于最齊全、最高品質(zhì)的配套社區(qū)。 4． 3 匯宇一品 ： 項(xiàng)目介紹 ：前面已經(jīng)有介紹，此處略 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項(xiàng)目 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：目前處于 咨詢 期 ，排號(hào)選房，交定金。 ii. 項(xiàng)目建議書批復(fù)。該投資分兩部分投入，前期投入（土地 +建安預(yù)付 +前期 +基礎(chǔ) +環(huán)境）等占開發(fā)成本的 X%約 X 萬元，其資金來源主要為公司自有資金 X 萬元，后期以該項(xiàng)目土地使用權(quán)為抵押物尋求銀行方面的項(xiàng)目貸款 X 萬元投入及預(yù)售商品房收入，公司計(jì)劃在 X 年 X 月份本項(xiàng)目銷售開盤。以房廳平方米為主力戶型，動(dòng)靜分開、干濕分離，功能全面，比例合理，采光和通風(fēng)良好，私密性強(qiáng)。選擇適合的銷售渠道，在客戶和產(chǎn)品間建立良好的通道。 損益表與靜態(tài)盈利分析 表 112 住宅部分損益表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 第一期 第二期 第三期 銷售收入 總成本費(fèi)用 銷售稅金及附加 利潤總額 所得稅 稅后利潤 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項(xiàng)目 盈余公積金 可分配利潤 （ 1） 投資利稅率： （利潤總額 / 總投資額） 100% = （ X247。 B．以銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn) BEP2 = X247。 敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銷售價(jià)格和銷售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性 （ 1） 與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展政策的適應(yīng)性： 目前，國家大力提倡住宅建設(shè)，已經(jīng)把住宅建設(shè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 ii. 目的可持續(xù)性： 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項(xiàng)目 本項(xiàng)目的建成，將會(huì)對(duì)本地段的環(huán)境和景觀起到重要的改善作用。 項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項(xiàng)目 本項(xiàng)目處于城市新區(qū)地帶，該地帶城市面貌有待提升。雖然評(píng)估結(jié)果表明項(xiàng)目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項(xiàng)目住宅銷售部分盈虧平衡點(diǎn)的銷售率在 X%左右，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度一般 。除了密切注意市場動(dòng)態(tài)，選擇合適的市場策略，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水平，以抓住機(jī)會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到 項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。因此在此工程實(shí)施過程中，要加強(qiáng)施工管理，嚴(yán)格實(shí)行工程監(jiān)理制。但是，本開發(fā)方案并不一定是最理想的，如果條件允許，還應(yīng)修訂規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案，力爭提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。本小區(qū)嶄新的現(xiàn)代建筑物，有效地美化了市容，更重要的使為改善人們的居住水平，創(chuàng)造出一個(gè)良好的生活環(huán)境。 （ 4） 社會(huì)環(huán)境的影響： 本項(xiàng)目所處地段，目前的環(huán)境不樂觀，由于靠近道路，空氣渾 濁，噪音大，要改善這種狀況，只有減少污染源，提高當(dāng)?shù)氐木G化率。 （ 2）項(xiàng)目存在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)程度： 在投入該地塊的地價(jià)款中已經(jīng)包含完成土地出讓和三通一平的內(nèi) 容。 本項(xiàng)目重點(diǎn)突出慨念，在銷售籌劃時(shí)重點(diǎn)突出內(nèi)在及優(yōu)良的環(huán)境優(yōu)勢，參照周邊樓盤的現(xiàn)在銷售價(jià)格，具有較強(qiáng)的性價(jià)比優(yōu)勢，不存在銷售價(jià)格的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。 總體來說，項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)較大，主要集中在住宅部分不能按計(jì)劃銷售完畢，資金能否盡快回收。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、 20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。 C．以銷售價(jià)格表示的盈虧平衡點(diǎn) 即： X247。 X） 100% = X% 本項(xiàng)目以上二個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較有較大優(yōu)勢，故項(xiàng)目可行。 第十一章財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 11． 1 財(cái)務(wù)分析的依據(jù) 1． 計(jì)算期：計(jì)算期年，其中：建設(shè)期 X 年、回收期 X 年。房價(jià)采取高開低走 的策略，利用大折扣，巧妙降低價(jià)格，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)銷售。 一、項(xiàng)目基本情況 總情況 其中：一 期 備注說明 土地面積 292 畝 容積率 建筑密度 ≤ 30% 綠地率 ≥ 30% 二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積 X X 其中：住宅 X X 配套設(shè)施 X X 地下室 X X 整個(gè)車位 X個(gè) 住宅戶數(shù) X X 住宅分期建筑比例（ %） \ X 總建筑分期比例（ %） X 三、經(jīng)營成本 X X 土地價(jià)款 X X 土地競買價(jià) X X 契稅 X X （土地款 +服務(wù)費(fèi)） *4% 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項(xiàng)目 交易服務(wù)費(fèi) X X 累進(jìn)費(fèi)率 ,折算為 1% 土地整治工程 X X 三通一平 X X 含原有管線拆除 售樓處修建 X X 結(jié)算金額 售樓處、樣板房裝修、家具 X X 售樓處裝修 150,家具 30,樣板房 71 銷售意境區(qū)景觀 X X 土方工程 X X 河岸整治 X X 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) X X 建筑設(shè)計(jì) X X /M2 景觀設(shè)計(jì) X X 合同總價(jià) 30萬元 地勘費(fèi) X X 估算 人防設(shè)計(jì)費(fèi) X X 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi) X X 配套費(fèi) X X 125元 /M2 施工圖審查費(fèi) X X 1 元 /M2 招標(biāo)代理費(fèi) X X 估算 招標(biāo)管理費(fèi) X X %，按 1100元 /M2計(jì)算 質(zhì)監(jiān)費(fèi) X X %，按 1100元 /M2計(jì)算 建筑安裝工程 X X 樁基礎(chǔ)工程 X X 12元 /M2（地面建筑） 地面建筑土建安裝 X X 1100元 /M2(1000+分包 100元 /M2) 地下建筑 X X 1300元 /M2 消防 X X 30元 /M2（地面建筑面積） 電梯 X X 40元 /M2 總平及其配套工程 X X 供水工程 (含管網(wǎng) ) X X 恒壓 \污泵 :50+25。 iv. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 v. 項(xiàng)目總平規(guī)劃。 銷售價(jià)格：預(yù)售價(jià)格大約在 4800 元 /平米均價(jià)。 產(chǎn)品優(yōu)勢： 翡翠 國際 社區(qū) 項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上可以說代表了 內(nèi)江 的最高水平，別墅 、花園 洋房、電梯高層的產(chǎn)品形態(tài)滿足各個(gè)階層的客戶群體。 內(nèi)江，中國西部最具活力的城市之一，地處成渝經(jīng)濟(jì)圈的中心，是中國西部重要的交通樞紐，享有 “高鐵之城 ”的美城。目前預(yù)售均價(jià) 5600 元。 150 平米和套一產(chǎn)品市場需求量小，但學(xué)校邊上的小戶型產(chǎn)品非常暢銷。很明顯的證明就是，雖然市場上大量的大盤、高檔盤和高價(jià)盤出現(xiàn)，但是其銷售態(tài)勢卻比一般的普通樓盤走勢更好，尤其是 東興區(qū) 的樓盤 。銷售較好的樓盤有 東興區(qū)轄區(qū)的樓盤公園里、花千谷、銀杏家園二期、海棠雅居、寶森新城，市中區(qū)的漢安首座等樓盤開盤后，銷售比較好，目前都只剩下少量房源。 東興區(qū)是由于是城市新區(qū)，區(qū)域規(guī)劃更為科學(xué)合理，是目前內(nèi)江新樓盤最集中的板塊，開發(fā)量最大，市場關(guān)注度最高，樓盤規(guī)模及品質(zhì)均相對(duì)較高。 2. 3 能有效改善居民的居住條件 翡翠 國際 社區(qū) 項(xiàng)目按照一流的規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，項(xiàng)目在規(guī)劃、園林景觀、配套設(shè)施以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面都領(lǐng)先于 內(nèi)江 市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)有水平。 經(jīng)濟(jì)快速增長，城市化加速的宏觀背景下，盡管有嚴(yán)厲的政策調(diào)控，過度悲觀不符合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段，謹(jǐn)慎樂觀最符合市場實(shí)際情況。 ? 從全國范圍來看， 2021 年商品房銷售面積 億平方米，比上年增長 %，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)而房地產(chǎn)需求增加的重要結(jié)果，在勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項(xiàng)目 工業(yè)化和城市化尚處于加速時(shí)期的中國，這一趨勢將長期持續(xù)下去?！笆晃濉边€解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問題。按照 內(nèi)江 市城市的總體規(guī)劃規(guī)范、定額估算項(xiàng)目投資，根據(jù)國家的財(cái)稅制度及地方政府給予的優(yōu)惠政策、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析、評(píng)價(jià)，并提供結(jié)論性意見。 項(xiàng)目的戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì) 翡翠 國際 社區(qū) 項(xiàng)目的戶型面積 高層 從 82— 131 平米， 6+1 電梯洋房 :142184平方米， 11+1電梯洋房 130180平方米，別墅面積 322552平方米。 1． 項(xiàng)目的 景觀設(shè)計(jì)