【正文】 目預(yù)計(jì)二年建成，三年完成全部商品房銷(xiāo)售。四、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目計(jì)算期三年，%。臨界點(diǎn)分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。同時(shí)盡量擴(kuò)大期房銷(xiāo)售量，以減輕項(xiàng)目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)，并可減少貸款額，以進(jìn)一步減輕項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)初步測(cè)算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上總體可行?？偼顿Y）100%=%銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247。（二）銷(xiāo)售收入本項(xiàng)目按三年銷(xiāo)售計(jì)算。(7)預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的8%估算。其中：l 普通公寓以700元/平方米計(jì)；l 躍層式公寓以900元/平方米計(jì)；l 公共建筑平均以850元/平方米計(jì)；l 電氣按30元/平方米估算；l 水衛(wèi)按20元/平方米估算；l 道路廣場(chǎng)按50000平方米面積，80元/平方米估算；l 綠化按80000平方米面積，20元/平方米估算。第六章 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施與銷(xiāo)售同時(shí)進(jìn)行。商場(chǎng)等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。（四） 道路小區(qū)道路分三級(jí)。l 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。（三） 結(jié)構(gòu)主要結(jié)構(gòu)形式如下：l 躍層式住宅，為4～5層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；l 普通住宅，為4～6層磚混結(jié)構(gòu)；l 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂(lè)設(shè)施為2～4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)；l 幼兒園、小學(xué)為2～3鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。規(guī)劃設(shè)計(jì)樹(shù)立“以人為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場(chǎng)需求進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯(cuò)落，采用平坡結(jié)合，富有變化。區(qū)內(nèi)停車(chē)根據(jù)場(chǎng)地情況采用路邊港灣式停車(chē)和地下集中式車(chē)庫(kù)相結(jié)合。（五） 煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由梅山冶金公司提供，本項(xiàng)目設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應(yīng)可保證本項(xiàng)目用氣。二、 配套建設(shè)條件百家湖西花園居住小區(qū)項(xiàng)目用地已部份完成場(chǎng)地平整，供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、道路、電話、有線電視等均已接至場(chǎng)地四周，配套建設(shè)條件齊備，可滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。南京機(jī)場(chǎng)高速公路、利源中路、將軍路跨秦淮河大橋以及共青團(tuán)路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區(qū)的交通條件。第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容一、 建設(shè)規(guī)模百家湖西花園居住小區(qū)項(xiàng)目總用地面積252668平方米（約379畝），總建筑面積353700平方米，其中住宅321300平方米，幼托、小學(xué)、商店等公共建筑32400平方米。（三） 南京市高收入階層的第二居所。在市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設(shè)和支持下，利源公司已對(duì)天然的大湖和百家湖公寓進(jìn)行了景觀整合和互連的二次深度開(kāi)發(fā)，使南京又一座公園在百家湖崛起：千畝湖面、5公里環(huán)湖景觀路、6座跨湖大橋、鳳凰壇和百家湖凱旋門(mén)等4座標(biāo)志性建筑、5座主題花園、3個(gè)大中型游泳場(chǎng)及5大類(lèi)30項(xiàng)休閑項(xiàng)目，百家湖花園成系列的別墅式公寓就座落在此景之中。（三） 綜合優(yōu)勢(shì)“百家湖西花園”與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、新型建材等方面勝出一籌，故本項(xiàng)目公寓銷(xiāo)售基價(jià)預(yù)計(jì)在1800～2000元／平方米。同時(shí)項(xiàng)目用地鄰近開(kāi)發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完善。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、售價(jià)合理的商品住宅呈局部熱銷(xiāo)、供不應(yīng)求局面。 （二）進(jìn)一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開(kāi)放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)的通航又帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)，大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，來(lái)江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。百家湖別墅花園共建100幢別墅，已全部竣工，1998年被建設(shè)部評(píng)為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成南京地區(qū)海內(nèi)外客商競(jìng)相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)已經(jīng)建成開(kāi)學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會(huì)。是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，也是我國(guó)重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。以南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和南京大學(xué)、東南大學(xué)科技園為龍頭的“大學(xué)城”已在區(qū)內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。隨著江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢(shì)。百家湖公寓花園凱旋門(mén)于2000年被上?；崴箍偛吭u(píng)為最大的住宅小區(qū)主門(mén)樓，2000年公司被建行江蘇省分行評(píng)為2A級(jí)信用單位，1995～1999年連續(xù)被南京市外商投資企業(yè)評(píng)為外商投資先進(jìn)企業(yè)，連年被江寧開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)為開(kāi)發(fā)區(qū)先進(jìn)集體。但多年來(lái)江寧區(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對(duì)居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。開(kāi)發(fā)商往往把握這些市場(chǎng)需求作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的切入點(diǎn)。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學(xué)等教育配套設(shè)施。此價(jià)位與南京市區(qū)的同檔樓盤(pán)比較仍有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；而此價(jià)位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤(pán)比較，在價(jià)格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢(shì)。百家湖花園近10萬(wàn)M2的各種樓中樓公寓熱銷(xiāo)一空，使利源公司提前進(jìn)入了面向更大第二居所消費(fèi)群的新型公寓的開(kāi)盤(pán)工作。對(duì)于這一部分人群，一個(gè)居所已不能滿足他們的需求。規(guī)劃居住戶數(shù)3200戶，居住人口11200人，綠化率40%。項(xiàng)目用地距南京市中心新街口約10公里，到南京火車(chē)站約18公里，到南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)約23公里。具體配套建設(shè)條件如下：（一） 供水：項(xiàng)目東面的利源中路下有DN500自來(lái)水管，區(qū)內(nèi)供水由此接入。（六） 有線電視：利源中路敷設(shè)有南京有線電視網(wǎng)絡(luò)電纜，小區(qū)有線電視由此接入。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開(kāi)闊的中心休閑空間。按照人車(chē)基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、停車(chē)設(shè)施的規(guī)劃。（二） 套型躍層式多層住宅面積每套建筑面積100～200平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。場(chǎng)地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡(jiǎn)單，局部原為池塘處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。l 通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留IDD直線電話二門(mén)。主要道路寬7米，次要道路