【正文】 個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額、銷售稅金及附加之和與項(xiàng)目總投資之比。 靜態(tài)分析法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，不考慮貨幣資金的時(shí)間價(jià)值，對(duì)方案進(jìn)行粗略的評(píng)價(jià)，這種方法計(jì)算比較簡(jiǎn)單且比較實(shí)用。估算方式：利息的計(jì)算可參照金融市場(chǎng)利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外的其他融資費(fèi)用則根據(jù)融資方案的不同分別計(jì)算 。根據(jù)具體工程及不同地方的規(guī)定，建安工程費(fèi)用包含的內(nèi)容可以進(jìn)行調(diào)整。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)于一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其投資主要由以下幾部分構(gòu)成：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、建設(shè)單位間接費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等六部分。是西寧居家樓盤的首選。周邊配套完善、交通便利、規(guī)劃起點(diǎn)高，是未來(lái)西寧政治、文化中心，具有極高的區(qū)位價(jià)值，升值潛力巨大。7．XX小區(qū)周邊小區(qū)對(duì)比（1）基本信息 所在區(qū)域：城西區(qū) 物業(yè)類別：住宅 所屬板塊：西川南路 占地面積：8333平方米 建筑面積：30000平方米 容積率： 綠化率：38% 總戶數(shù)：1000 建筑類別：多層 超高層 裝修狀況：毛坯 物業(yè)公司：青海恒田物業(yè)有限公司 物業(yè)費(fèi)： 售樓地址：萬(wàn)佳家居博覽中心對(duì)面（2）項(xiàng)目簡(jiǎn)介維也納森林小區(qū)位于西川南路53號(hào)海湖新區(qū)中心地帶，坐擁青海大劇院、青?？萍拣^、海湖廣場(chǎng)、海湖新區(qū)濕地公園、動(dòng)物園、湟水河公園、海湖新區(qū)景觀盡收眼底，近鄰湟川中學(xué)、行知小學(xué)等，項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，多條公交線路進(jìn)過(guò)社區(qū)。 ，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。 銷售價(jià)格定位根據(jù)周邊市場(chǎng)狀況、本片區(qū)的市場(chǎng)潛力，結(jié)合項(xiàng)目自身的素質(zhì)及定位，估算本項(xiàng)目住宅在開發(fā)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格為: 銷售類別單位售價(jià)面積住宅樓5800（元/平方米）118980平方米住宅樓6000（元/平方米）21136平方米停車位（地下停車庫(kù)）120000元/個(gè)2220個(gè) 優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì) 1 該項(xiàng)目地處西寧市市稍具潛力的地段，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是優(yōu)良的住宅區(qū)域。 以人為本：滿足人的多維視覺(jué)感觀，營(yíng)造舒適親人的景觀環(huán)境。 本居住小區(qū)的停車以地下的停車庫(kù)為主，并結(jié)合小區(qū)的主要干道設(shè)置地面停車以節(jié)約用地。 、 總平面布置： 該小區(qū)南側(cè)和東側(cè)各開一個(gè)大門并有一條主路環(huán)繞于小區(qū)， 在本規(guī)劃中，該區(qū)入口設(shè)于東面和南面?zhèn)龋捎谝?guī)劃路切割的影響，用地較規(guī)整且和其余地塊聯(lián)系，住宅應(yīng)地形環(huán)境錯(cuò)落布置，綠化庭院，活動(dòng)場(chǎng)所及停車區(qū)則有機(jī)的與建筑相結(jié)合。 、區(qū)位分析： 該居住小區(qū)位于西寧市，城西區(qū)，規(guī)劃建設(shè)用地面積約85112平方米，該居住區(qū)東面與西川南路相鄰，北面、西面、南面是住宅小區(qū)、 現(xiàn)狀分析： 基地現(xiàn)狀大多為閑置空地，兩條主要道路在用地東面和南面。 海湖新區(qū)突出高原山水城市特點(diǎn)，濕地、河道、路網(wǎng)、水系及火燒溝治理共同形成“兩軸兩帶”的系統(tǒng)景觀：濱水綠色生態(tài)軸(湟水河及其河灘地形成)和火燒溝生態(tài)地軸(獨(dú)具高原地勢(shì)特色的火燒溝)組成新區(qū)綠色景觀體系的兩軸；人文景觀帶(五四大街城市景觀帶)和楔形綠地(連接湟水河與大南山的生態(tài)綠地)形成新區(qū)綠色景觀系的兩帶；結(jié)合地形實(shí)際，形成數(shù)個(gè)成規(guī)模的街頭綠地及主題公園，并與湟水河、火燒溝、大南山形成點(diǎn)、線、面結(jié)合的綠色網(wǎng)絡(luò)。%，比“十五”，新增城鎮(zhèn)人口對(duì)住房的需求量不斷擴(kuò)大，“十一五”時(shí)期，我市商品房建設(shè)速度明顯加快。此時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資回落，銷售下滑的局面，為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)家在2008年實(shí)行了積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，在一系列利好政策作用下，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始回暖，西寧由于地處西部受影響較小，2008年房地產(chǎn)投資仍穩(wěn)步增長(zhǎng)，但當(dāng)年新建商品房銷售面積有所下降，%。(見(jiàn)圖表4)圖表4：“十一五”房地產(chǎn)企業(yè)增長(zhǎng)情況（個(gè)） 年份項(xiàng)目20062007200820092010開發(fā)企業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)250258289295301從業(yè)人員57596000639164096527物業(yè)企業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)110120160175202從業(yè)人員11201800279032004000中介企業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)120170200230250從業(yè)人員300420500580630房地產(chǎn)開發(fā)從九十年代初單一的、零散的、見(jiàn)縫插針式的無(wú)序開發(fā)發(fā)展到追求整體效果、上規(guī)模、上檔次、品質(zhì)化的有序開發(fā)。西寧房地產(chǎn)開發(fā)以社會(huì)需求為動(dòng)力，投資規(guī)模逐年遞增，有力助推固定資產(chǎn)投資的較快增長(zhǎng)（見(jiàn)圖表1）。近3年來(lái)，西寧市各城區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，城西區(qū)商品住宅售價(jià)最高，其次為城中區(qū)，城南新區(qū)均價(jià)最低；除城中區(qū)外，各區(qū)同比漲幅以2007年為最高。雖然青海省地大人稀，但西寧因處于狹長(zhǎng)河谷地帶，城市土地資源較為緊缺，因此住宅樓盤多以高層和小高層建筑為主，相對(duì)于發(fā)達(dá)城市動(dòng)輒幾萬(wàn)元的銷售均價(jià)，這里的房產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)不算高。幾年中一直上漲很緩慢，到2005年房?jī)r(jià)每平方米還只在2000元以內(nèi)。 （2）房地產(chǎn)銷售概況 2010 年，全國(guó)商品住宅銷售發(fā)展快速，商品住宅銷售面積同比上年同期增長(zhǎng)了 %，而銷售額比上年同期增長(zhǎng)了 %。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 156998 億元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)%，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)全年平均比上年上漲 %。按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資金負(fù)債表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。 (5)項(xiàng)目投資估算和籌資成本估算。項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本內(nèi)容，開發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)指標(biāo)等。根據(jù)項(xiàng)目可行性分析研究報(bào)告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項(xiàng)目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機(jī)構(gòu)可以了解項(xiàng)目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項(xiàng)目的貸款額度。 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐證明，開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性分析研究。由于房地產(chǎn)商品的單位價(jià)值較高，開發(fā)商在開發(fā)過(guò)程中的資金投入量較大，而買主在購(gòu)買房地產(chǎn)商品時(shí)需要給付的費(fèi)用也較高，許多消費(fèi)者都采用了按揭貸款的方式購(gòu)買住房，因此，利率水平和景氣程度的變化對(duì)生產(chǎn)者和消費(fèi)者都會(huì)產(chǎn)生重大影響。因此，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值不但取決于開發(fā)商的資金投入，還取決于其周邊環(huán)境的質(zhì)量。 (4)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。 (2)占用資金大，投資周期長(zhǎng)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn) 工程建設(shè)項(xiàng)目是指在一定的時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力（或使用功能）的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及地上建筑物、附著物。房地產(chǎn)業(yè)由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售和服務(wù)等行業(yè)組成。 . 房地產(chǎn)項(xiàng)目背景 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查、研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。在統(tǒng)計(jì)上，房地產(chǎn)業(yè)常同金融、保險(xiǎn)業(yè)并列，被看成第三產(chǎn)業(yè)。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公、醫(yī)療、體育用房等。房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目中的一種類型，作為房地產(chǎn)投資過(guò)程的產(chǎn)品，它在一定的時(shí)段內(nèi)對(duì)三維空間擁有占有權(quán)，由此可以產(chǎn)生的住所和區(qū)位利益，即房地產(chǎn)的使用價(jià)值。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，涉及面廣，規(guī)模大，投資額大，一個(gè)項(xiàng)目投資動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)、數(shù)億甚至數(shù)十億。房地產(chǎn)和其他許多國(guó)民經(jīng)濟(jì)的行業(yè)3之間都有著密切的聯(lián)系，表現(xiàn)出很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，最明顯的例子就是鋼材、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家電等產(chǎn)業(yè)，他們都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。項(xiàng)目不但受環(huán)境影響，同時(shí)對(duì)環(huán)境也產(chǎn)生影響。 (8)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展受政策的影響較大。但是，在改革開放初期，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開發(fā)商沒(méi)有重視可行性研究的作用，這是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的環(huán)境條件下開發(fā)商沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，靠“投機(jī)”獲取利益。 (4)可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。 (2)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。項(xiàng)目投資估算即對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。 (7)風(fēng)險(xiǎn)分析。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有較費(fèi)用效益分析。2010 年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到了 19109 元，實(shí)際增長(zhǎng)了 %，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到了5919 元，剔除價(jià)格因素，比 2009 年高出 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù) 2010 年全國(guó) 40 個(gè)大型重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)速度與商品住宅登記銷售面積的增長(zhǎng)速度相比，前者的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于后者，二者之間相差近 9 個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)，據(jù) 2010 年全國(guó)的商品住房市場(chǎng)處于有效供應(yīng)相對(duì)不足的局面。從2006年開始，隨著當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化程度的提升和居民居住觀念的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)需求量快速增加，曾一度出現(xiàn)商品房供不應(yīng)求的狀況。但風(fēng)險(xiǎn)也小，即便在沒(méi)有投機(jī)投資型購(gòu)房需求的情況下，西寧的房?jī)r(jià)將來(lái)賣到每平方米6000元也應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。2009年以來(lái)各區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，僅17月，各區(qū)房?jī)r(jià)均較上年有不同程度上漲，最高的城西區(qū)每平方米上漲了706元，其次為城北區(qū)、城中區(qū)、開發(fā)區(qū)，最低的城南新區(qū)每平方米也上漲了82元。是“十五”，%的速度增長(zhǎng)，占全市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)23%（見(jiàn)圖表2），超額完成190億元的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始注重自身的宣傳力度，注重品牌效應(yīng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有意識(shí)地塑造自己的品牌，推出精品項(xiàng)目。（見(jiàn)圖表5）。累計(jì)新開工房屋施工面積1575萬(wàn)平方米，較“十五”%，是“十五”。通過(guò)系統(tǒng)化的綠化景觀建設(shè)，綠化率達(dá)到55%?；氐貏?shì)平坦，基地內(nèi)現(xiàn)有約85112平方米的空地，長(zhǎng)30355米，寬28039米。 該小區(qū)位于南側(cè)和北側(cè)，各三座一梯四戶型20層普通住宅樓，高60米，位于中央噴泉左右各有兩座20層豪華高層建筑，高60米。 、道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì) 小區(qū)主入口設(shè)于用地東側(cè)，次入口設(shè)在南側(cè)，小區(qū)主干道寬度8米，采用雙車道行車方式。 分期建設(shè)原則：分期分階段實(shí)施，每階段與整體空間形態(tài)和諧統(tǒng)一。 2地塊平整，便于規(guī)劃，各樓座朝向?yàn)檎?，光照充足? 劣勢(shì)及威脅 ，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。隨著海湖新區(qū)運(yùn)營(yíng)思維的展開實(shí)施，這座新區(qū)的未來(lái)價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步提升。項(xiàng)目東至維也納森林小區(qū)東園、西至西北園新村、北至西川南路、南至蘇家河灣安置小區(qū)，占地約30畝。（3） 周邊配套學(xué)校：中小學(xué)：師大附中、虎臺(tái)中學(xué)、虎臺(tái)小學(xué)大學(xué)：青海師范大學(xué)商業(yè)：海湖路市場(chǎng)銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院其他：銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院綜合商場(chǎng)：海湖路市場(chǎng)郵局：西川 南路郵局餐廳：金座大酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施：西川植物園紫薇麗都小區(qū)內(nèi)設(shè)有生活便利店（4） 交通狀況 紫薇麗都萬(wàn)佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘123481086路公交車在萬(wàn)佳家居博覽中心下車即到。 土地費(fèi)用根據(jù)擬建項(xiàng)目所用土地的取得方式不同，土地費(fèi)用一般包括以下幾方面的內(nèi)容：土地使用權(quán)出讓金 即國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者，土地使用者支付土地出讓金的土地出讓模式。 該部分費(fèi)用主要包括規(guī)劃報(bào)建費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、施工準(zhǔn)備費(fèi)三方面費(fèi)用，前期工程費(fèi)用主要包含財(cái)務(wù)估算表中的內(nèi)容，各分項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)文件規(guī)定進(jìn)行估算。 建安費(fèi)=建筑面積2000元/平方米=（萬(wàn)元）建設(shè)單位間接費(fèi)是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的費(fèi)用，主要指管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（4） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3％—7％估算。通常有以下幾種方法：（1）靜態(tài)投資回收期法 靜態(tài)投資回收期是指在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下，用生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期回收投資的資金來(lái)源抵償全部原始投資所需要的時(shí)間。計(jì)算出的投資利稅率同樣要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利率或者行業(yè)的平均投資利稅率進(jìn)行比較。一般速動(dòng)比率達(dá)到 1項(xiàng)目的償債能力被認(rèn)為是比較好的。⑵試設(shè) i2=x2。用數(shù)學(xué)公式可以表示為：Ｒ=ｆ（Ｐ，Ｃ）其中，Ｒ表示風(fēng)險(xiǎn)，Ｐ表示不利事件發(fā)生的概率，Ｃ表示該事件發(fā)生的后果。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的定義、內(nèi)容和程序定義：工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理就是對(duì)工程項(xiàng)目活動(dòng)中涉及到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估并制定相應(yīng)的政策，以最少的成本，最大限度地避免或減少風(fēng)險(xiǎn)事件所造成的實(shí)際效益與預(yù)期效益的偏離，安全地實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的總目標(biāo)。該方法經(jīng)常用于直接經(jīng)驗(yàn)較少的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)，通過(guò)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)層層分解，可使項(xiàng)目管理者對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素有全面的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大的因素進(jìn)行針對(duì)性的管理。決策樹法：做風(fēng)險(xiǎn)決策時(shí)常采用的一種方法。最后應(yīng)對(duì)實(shí)施的效果及差異進(jìn)行評(píng)估。周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)：城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用沒(méi)施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來(lái)可能風(fēng)險(xiǎn)。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對(duì)項(xiàng)目成本影響較大。(5)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念落后、設(shè)計(jì)不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會(huì)使企業(yè)承受設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)：指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項(xiàng)目構(gòu)成的威脅。社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：社會(huì)環(huán)境包括社會(huì)安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。 隨機(jī)網(wǎng)絡(luò)法：又稱圖示評(píng)審技術(shù)簡(jiǎn)稱ＧＥＲＴ。 情景分析法：一種能夠分析引起風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別要回答下列問(wèn)題：項(xiàng)目中存在哪些潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素