【正文】 個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額、銷售稅金及附加之和與項目總投資之比。 靜態(tài)分析法對投資項目進行經(jīng)濟分析時，不考慮貨幣資金的時間價值，對方案進行粗略的評價，這種方法計算比較簡單且比較實用。估算方式：利息的計算可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；利息以外的其他融資費用則根據(jù)融資方案的不同分別計算 。根據(jù)具體工程及不同地方的規(guī)定，建安工程費用包含的內(nèi)容可以進行調(diào)整。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。對于一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目而言，其投資主要由以下幾部分構(gòu)成：土地費用、前期工程費用、建安工程費用、建設單位間接費、不可預見費、開發(fā)期間稅費等六部分。是西寧居家樓盤的首選。周邊配套完善、交通便利、規(guī)劃起點高，是未來西寧政治、文化中心，具有極高的區(qū)位價值，升值潛力巨大。7．XX小區(qū)周邊小區(qū)對比（1）基本信息 所在區(qū)域：城西區(qū) 物業(yè)類別：住宅 所屬板塊：西川南路 占地面積：8333平方米 建筑面積：30000平方米 容積率： 綠化率：38% 總戶數(shù)：1000 建筑類別：多層 超高層 裝修狀況：毛坯 物業(yè)公司：青海恒田物業(yè)有限公司 物業(yè)費： 售樓地址：萬佳家居博覽中心對面（2）項目簡介維也納森林小區(qū)位于西川南路53號海湖新區(qū)中心地帶，坐擁青海大劇院、青海科技館、海湖廣場、海湖新區(qū)濕地公園、動物園、湟水河公園、海湖新區(qū)景觀盡收眼底，近鄰湟川中學、行知小學等，項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，多條公交線路進過社區(qū)。 ，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。 銷售價格定位根據(jù)周邊市場狀況、本片區(qū)的市場潛力，結(jié)合項目自身的素質(zhì)及定位，估算本項目住宅在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售價格為: 銷售類別單位售價面積住宅樓5800（元/平方米）118980平方米住宅樓6000（元/平方米）21136平方米停車位（地下停車庫）120000元/個2220個 優(yōu)勢及機會 1 該項目地處西寧市市稍具潛力的地段，周邊環(huán)境在不久的將來是優(yōu)良的住宅區(qū)域。 以人為本：滿足人的多維視覺感觀，營造舒適親人的景觀環(huán)境。 本居住小區(qū)的停車以地下的停車庫為主，并結(jié)合小區(qū)的主要干道設置地面停車以節(jié)約用地。 、 總平面布置： 該小區(qū)南側(cè)和東側(cè)各開一個大門并有一條主路環(huán)繞于小區(qū)， 在本規(guī)劃中，該區(qū)入口設于東面和南面?zhèn)?，由于?guī)劃路切割的影響，用地較規(guī)整且和其余地塊聯(lián)系，住宅應地形環(huán)境錯落布置，綠化庭院，活動場所及停車區(qū)則有機的與建筑相結(jié)合。 、區(qū)位分析： 該居住小區(qū)位于西寧市，城西區(qū)，規(guī)劃建設用地面積約85112平方米，該居住區(qū)東面與西川南路相鄰，北面、西面、南面是住宅小區(qū)、 現(xiàn)狀分析： 基地現(xiàn)狀大多為閑置空地，兩條主要道路在用地東面和南面。 海湖新區(qū)突出高原山水城市特點，濕地、河道、路網(wǎng)、水系及火燒溝治理共同形成“兩軸兩帶”的系統(tǒng)景觀：濱水綠色生態(tài)軸(湟水河及其河灘地形成)和火燒溝生態(tài)地軸(獨具高原地勢特色的火燒溝)組成新區(qū)綠色景觀體系的兩軸；人文景觀帶(五四大街城市景觀帶)和楔形綠地(連接湟水河與大南山的生態(tài)綠地)形成新區(qū)綠色景觀系的兩帶；結(jié)合地形實際，形成數(shù)個成規(guī)模的街頭綠地及主題公園，并與湟水河、火燒溝、大南山形成點、線、面結(jié)合的綠色網(wǎng)絡。%，比“十五”，新增城鎮(zhèn)人口對住房的需求量不斷擴大，“十一五”時期，我市商品房建設速度明顯加快。此時全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資回落，銷售下滑的局面，為了應對國際金融危機，國家在2008年實行了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，在一系列利好政策作用下，全國房地產(chǎn)業(yè)開始回暖，西寧由于地處西部受影響較小，2008年房地產(chǎn)投資仍穩(wěn)步增長，但當年新建商品房銷售面積有所下降，%。(見圖表4)圖表4：“十一五”房地產(chǎn)企業(yè)增長情況（個） 年份項目20062007200820092010開發(fā)企業(yè)企業(yè)個數(shù)250258289295301從業(yè)人員57596000639164096527物業(yè)企業(yè)企業(yè)個數(shù)110120160175202從業(yè)人員11201800279032004000中介企業(yè)企業(yè)個數(shù)120170200230250從業(yè)人員300420500580630房地產(chǎn)開發(fā)從九十年代初單一的、零散的、見縫插針式的無序開發(fā)發(fā)展到追求整體效果、上規(guī)模、上檔次、品質(zhì)化的有序開發(fā)。西寧房地產(chǎn)開發(fā)以社會需求為動力，投資規(guī)模逐年遞增，有力助推固定資產(chǎn)投資的較快增長（見圖表1）。近3年來，西寧市各城區(qū)房價持續(xù)上漲，城西區(qū)商品住宅售價最高，其次為城中區(qū)，城南新區(qū)均價最低；除城中區(qū)外，各區(qū)同比漲幅以2007年為最高。雖然青海省地大人稀，但西寧因處于狹長河谷地帶，城市土地資源較為緊缺，因此住宅樓盤多以高層和小高層建筑為主，相對于發(fā)達城市動輒幾萬元的銷售均價，這里的房產(chǎn)開發(fā)利潤不算高。幾年中一直上漲很緩慢，到2005年房價每平方米還只在2000元以內(nèi)。 （2）房地產(chǎn)銷售概況 2010 年，全國商品住宅銷售發(fā)展快速，商品住宅銷售面積同比上年同期增長了 %，而銷售額比上年同期增長了 %。全年社會消費品零售總額 156998 億元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長%，居民消費價格指數(shù)全年平均比上年上漲 %。按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資金負債表，財務現(xiàn)金流表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。 (5)項目投資估算和籌資成本估算。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本內(nèi)容，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術指標等。根據(jù)項目可行性分析研究報告的有關數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機構(gòu)可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。 我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐證明，開發(fā)項目的關鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性分析研究。由于房地產(chǎn)商品的單位價值較高，開發(fā)商在開發(fā)過程中的資金投入量較大，而買主在購買房地產(chǎn)商品時需要給付的費用也較高，許多消費者都采用了按揭貸款的方式購買住房，因此，利率水平和景氣程度的變化對生產(chǎn)者和消費者都會產(chǎn)生重大影響。因此，一個房地產(chǎn)項目的價值不但取決于開發(fā)商的資金投入，還取決于其周邊環(huán)境的質(zhì)量。 (4)房地產(chǎn)項目具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。 (2)占用資金大，投資周期長。 房地產(chǎn)項目的特點 工程建設項目是指在一定的時間、費用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力（或使用功能）的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及地上建筑物、附著物。房地產(chǎn)業(yè)由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售和服務等行業(yè)組成。 . 房地產(chǎn)項目背景 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面的、系統(tǒng)的市場調(diào)查、研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。在統(tǒng)計上，房地產(chǎn)業(yè)常同金融、保險業(yè)并列，被看成第三產(chǎn)業(yè)。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房以及商業(yè)、服務、文化、教育、辦公、醫(yī)療、體育用房等。房地產(chǎn)項目是工程建設項目中的一種類型，作為房地產(chǎn)投資過程的產(chǎn)品，它在一定的時段內(nèi)對三維空間擁有占有權(quán)，由此可以產(chǎn)生的住所和區(qū)位利益，即房地產(chǎn)的使用價值。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，涉及面廣，規(guī)模大，投資額大，一個項目投資動輒數(shù)千萬、數(shù)億甚至數(shù)十億。房地產(chǎn)和其他許多國民經(jīng)濟的行業(yè)3之間都有著密切的聯(lián)系，表現(xiàn)出很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，最明顯的例子就是鋼材、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家電等產(chǎn)業(yè)，他們都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關。項目不但受環(huán)境影響，同時對環(huán)境也產(chǎn)生影響。 (8)房地產(chǎn)項目的發(fā)展受政策的影響較大。但是，在改革開放初期，我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開發(fā)商沒有重視可行性研究的作用，這是因為在當時的環(huán)境條件下開發(fā)商沒有意識到房地產(chǎn)的風險，靠“投機”獲取利益。 (4)可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)。 (2)市場分析和需求預測。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。 (7)風險分析。所以國民經(jīng)濟評價有較費用效益分析。2010 年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到了 19109 元，實際增長了 %，農(nóng)村居民人均純收入達到了5919 元，剔除價格因素，比 2009 年高出 個百分點。據(jù) 2010 年全國 40 個大型重點城市的房地產(chǎn)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商品住宅批準預售面積同比增長速度與商品住宅登記銷售面積的增長速度相比，前者的增長速度遠低于后者，二者之間相差近 9 個百分點，也就是說，據(jù) 2010 年全國的商品住房市場處于有效供應相對不足的局面。從2006年開始，隨著當?shù)厥袌龌潭鹊奶嵘途用窬幼∮^念的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)需求量快速增加，曾一度出現(xiàn)商品房供不應求的狀況。但風險也小，即便在沒有投機投資型購房需求的情況下，西寧的房價將來賣到每平方米6000元也應該沒有問題。2009年以來各區(qū)房價繼續(xù)上漲，僅17月，各區(qū)房價均較上年有不同程度上漲，最高的城西區(qū)每平方米上漲了706元，其次為城北區(qū)、城中區(qū)、開發(fā)區(qū)，最低的城南新區(qū)每平方米也上漲了82元。是“十五”，%的速度增長，占全市固定資產(chǎn)投資的比重達23%（見圖表2），超額完成190億元的目標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始注重自身的宣傳力度，注重品牌效應，在市場競爭中有意識地塑造自己的品牌，推出精品項目。（見圖表5）。累計新開工房屋施工面積1575萬平方米，較“十五”%，是“十五”。通過系統(tǒng)化的綠化景觀建設，綠化率達到55%?；氐貏萜教?，基地內(nèi)現(xiàn)有約85112平方米的空地，長30355米，寬28039米。 該小區(qū)位于南側(cè)和北側(cè)，各三座一梯四戶型20層普通住宅樓，高60米，位于中央噴泉左右各有兩座20層豪華高層建筑，高60米。 、道路交通系統(tǒng)設計 小區(qū)主入口設于用地東側(cè)，次入口設在南側(cè)，小區(qū)主干道寬度8米，采用雙車道行車方式。 分期建設原則：分期分階段實施，每階段與整體空間形態(tài)和諧統(tǒng)一。 2地塊平整，便于規(guī)劃，各樓座朝向為正南，光照充足。 劣勢及威脅 ，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。隨著海湖新區(qū)運營思維的展開實施，這座新區(qū)的未來價值將會進一步提升。項目東至維也納森林小區(qū)東園、西至西北園新村、北至西川南路、南至蘇家河灣安置小區(qū)，占地約30畝。（3） 周邊配套學校：中小學：師大附中、虎臺中學、虎臺小學大學：青海師范大學商業(yè)：海湖路市場銀行：工商銀行、建設銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院其他：銀行：工商銀行、建設銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院綜合商場：海湖路市場郵局：西川 南路郵局餐廳：金座大酒店休閑娛樂設施：西川植物園紫薇麗都小區(qū)內(nèi)設有生活便利店（4） 交通狀況 紫薇麗都萬佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘123481086路公交車在萬佳家居博覽中心下車即到。 土地費用根據(jù)擬建項目所用土地的取得方式不同，土地費用一般包括以下幾方面的內(nèi)容：土地使用權(quán)出讓金 即國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者，土地使用者支付土地出讓金的土地出讓模式。 該部分費用主要包括規(guī)劃報建費、竣工驗收費、施工準備費三方面費用，前期工程費用主要包含財務估算表中的內(nèi)容，各分項內(nèi)容應當根據(jù)當?shù)卣南嚓P文件規(guī)定進行估算。 建安費=建筑面積2000元/平方米=（萬元）建設單位間接費是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的費用，主要指管理費用、銷售費用和財務費用。（4） 不可預見費用不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的 3％—7％估算。通常有以下幾種方法：（1）靜態(tài)投資回收期法 靜態(tài)投資回收期是指在不考慮貨幣時間價值的情況下，用生產(chǎn)經(jīng)營期回收投資的資金來源抵償全部原始投資所需要的時間。計算出的投資利稅率同樣要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利率或者行業(yè)的平均投資利稅率進行比較。一般速動比率達到 1項目的償債能力被認為是比較好的。⑵試設 i2=x2。用數(shù)學公式可以表示為：Ｒ=ｆ（Ｐ，Ｃ）其中，Ｒ表示風險，Ｐ表示不利事件發(fā)生的概率，Ｃ表示該事件發(fā)生的后果。 項目風險管理的定義、內(nèi)容和程序定義：工程項目風險管理就是對工程項目活動中涉及到的風險進行識別、評估并制定相應的政策，以最少的成本，最大限度地避免或減少風險事件所造成的實際效益與預期效益的偏離，安全地實現(xiàn)工程項目的總目標。該方法經(jīng)常用于直接經(jīng)驗較少的風險辨識，通過對投資風險層層分解，可使項目管理者對投資風險因素有全面的認識，在此基礎上，對風險大的因素進行針對性的管理。決策樹法：做風險決策時常采用的一種方法。最后應對實施的效果及差異進行評估。周邊設施風險：城市基礎設施和配套公用沒施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項目帶來可能風險。利率變動風險：銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大。(5)設計風險先進性風險：項目的設計理念落后、設計不新穎、技術工藝陳舊，會使企業(yè)承受設計風險。自然風險：指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構(gòu)成的威脅。社會環(huán)境風險：社會環(huán)境包括社會安定情況、風俗習慣、公眾素養(yǎng)等。 隨機網(wǎng)絡法：又稱圖示評審技術簡稱ＧＥＲＴ。 情景分析法：一種能夠分析引起風險的關鍵因素及其影響程度的方法。項目風險識別要回答下列問題：項目中存在哪些潛在的風險因素