【正文】 地勢開闊，向遠處眺望，名勝古跡盡收眼底。 充分利用項目用地高程的變化該項目用地南高北低，平均高差14米，最大高差21米，在設計上要充分利用此高差，建造出錯落有致，有獨特風格的建筑群，使其成為開發(fā)上的買點。使得小區(qū)內(nèi)原有自然條件和新的景觀設計相融合，營造具有自然、和諧、靜謐的高尚人居小區(qū)。盡力根據(jù)XX市總體城市體系和城市的環(huán)境建設規(guī)劃，國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃，綜合本地區(qū)的實際情況，統(tǒng)籌兼顧，綜合布署小區(qū)的各項建設。而項目的通訊設施需要向市政電訊部門提出申辦。二、 資源供給及外部協(xié)作條件l 交通狀況： 本項目處與大雁塔和XX水廠間，交通便利，地塊北、西臨時道路已建成。 目前XX市高檔商品房空置率比較高 對于此類威脅，我們要深入調(diào)查同等檔次的項目空置率過高的原因，防止重蹈覆轍；在者我們在設計時要對產(chǎn)品進行差異化定位，實行創(chuàng)新來增大樓盤的競爭力。這樣就減少了同檔次的樓盤，從而就減輕了項目的競爭強度。216。 良好的融資能力 城投公司資本實力雄厚，經(jīng)營業(yè)務大多為飛翔較小的市政設施建設等的成見項目，資金周轉靈活，而公司的股東多為具有相當實力的企事業(yè)單位，這為項目的實施提供了強有力的資金保障。這種交通條件強化了區(qū)將作為旅游區(qū)和高尚住宅區(qū)所需的靜謐，又讓“有車族”的高層次居民出入方便，無阻車之憂，使之真正體會到“離城市不遠，里生活很近”。從40指數(shù)趨勢圖來看，從去年11月份至今，該指數(shù)走動較為平穩(wěn)，變動不大，本期市場銷售充分放量，除普通住宅外其余高價格物業(yè)也開始放量，成交活躍，從而也刺激了指數(shù)的上揚。2. 城市化水平的加速為XX市房地產(chǎn)業(yè)帶來了商機“一城五軸八條生態(tài)帶”的XX城市發(fā)展規(guī)劃,不僅拉開了XX經(jīng)營城市的序幕,開始XX城區(qū)大規(guī)模的擴張,而且預示著XX城市化進程的加速。(二) 房地產(chǎn)市場形勢分析從地理環(huán)境分析來看，XX的房地產(chǎn)市場主要劃分為五個區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。,%。,。2003年個人購買繼續(xù)成主流，房價平穩(wěn)運行。三月份，竣工面積分類指數(shù)比去年同期上升八點九一點，是拉動“國房景氣指數(shù)”整體水平上升的主要原因。 　　今年一季度，中國累計銷售商品房面積三千一百二十五萬平方米，同比增長百分之四十五點二，增幅比去年同期增加二十七點七個百分點，是近幾年同期的最高值。 ，%。%%。全年全社會固定資產(chǎn)投資43202億元，首次突破4萬億元，%，增速為1996年以來最高水平。%。３）、當前經(jīng)濟增長率尚未達到過熱標準。我國當前的商品房空置率已遠遠超過國際空置警戒線，目前我國房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。六、 項目投資估算 根據(jù)XX市建設委員會頒發(fā)的建設費用構成、計算方法及其他有關文件，行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標，有關部門制定的工程建設其他費用的計算辦法和費用標準，以及國家公布的物價指數(shù)進行估算，可行研究財務評價有關取費要求和本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準。,2002年人均居住面積也不超過11平方米, 要達到20平方米的標準,需要增建8300萬平方米住宅,即使在2006年達到人均14平方米, 每年至少需要建設500萬平方米. 而最近五年年平均開發(fā)量僅300多萬平方米,顯示解決基本需求任重而道遠。為了使XX市經(jīng)濟更加快速的發(fā)展和有效改善XX市人民的住房條件，市政府做出了開發(fā)XX旅游度假區(qū)的決定，我公司積極響應市政府的號召，投入到開發(fā)XX旅游度假區(qū)的建設中來，為了改善XX旅游度假區(qū)的環(huán)境，為了滿足一部分高收入階層的住房需求，我公司在已成功開發(fā)了多個項目的基礎上，同時也為開拓市場，提出了XX春曉苑項目。n 項目所在地周圍的環(huán)境狀況：項目地處XX旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世墓寒窖相距不足二公里。（3） 項目地處XX風景旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世陵墓、寒窯相距不足二公里。項目的實施將對XX市的建設和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。２００３年一季度，我國宏觀經(jīng)濟保持２００２年穩(wěn)步回升增長態(tài)勢，呈現(xiàn)出“九五”以來的相對強勢，但這并不表示當前經(jīng)濟已經(jīng)過熱。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14883億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52982億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34533億元，%。%。其中：國有及其他固定資產(chǎn)投資31020 更新改造投資6584城鎮(zhèn)居民收支情況 ，%，扣除價格因素，%。其中，%，%； %； %。 　　此間分析人士認為，購房需求的加速釋放是房地產(chǎn)市場轉熱的動因。全國房地產(chǎn)開發(fā)實際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅八點一個百分點。根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國城市人均住宅建筑面積要達到22平方米，戶均達70平方米，目前距這一目標有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設仍是2003年投資的重點和熱點。城市居民人均可支配收入7184元,%；城市居民人居消費支出6419元,%。XX經(jīng)濟的穩(wěn)定增長得益于房地產(chǎn)的開發(fā)及西部大開發(fā)政策吸引的外線投資額的增長，房地產(chǎn)已成為拉動經(jīng)濟增長的一大支柱，隨著XX產(chǎn)業(yè)結構新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場，使之向著更加良性的方向發(fā)展。%，其中公寓、%；，%，其中公寓、%，銷售均價為4484元/平方米，距歷史較高位。1. 有效需求旺盛XX市人均住房面積不足。結合近幾年XX樓市的市場表現(xiàn)來看，樓市的銷售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢。隨著商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，居民收入的穩(wěn)步增長，使XX商品房市場人氣上升，并進入了一個穩(wěn)定增長期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟適用房建設進度加快，商品房個人消費不斷擴大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步位,2003年XX房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。 得天獨厚的公司背景 XX市城市投資有限責任公司是由XX市建委牽頭、城建各相關部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)和民營企業(yè)共同出資組建的公司。劣勢（WEAKNESS）216。 治安環(huán)境較差由于本項目位于城鄉(xiāng)結合部，人員流動量大且復雜，這樣給本區(qū)治安帶來了影響，給客戶一定的顧慮。 城市重心的南移給項目帶來巨大的升值空間XX大都市圈的規(guī)劃，把電視塔作為新的CBD，而本項目正好位于電視塔附近，中央商務區(qū)建成后，其一流的服務設施，完善的配套設施，再加上規(guī)劃建設中的XX旅游度假區(qū)提供的優(yōu)美的環(huán)境，會給購買者帶來豐厚的住宅投資增值回報。有此可能帶來政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀管理，如項目用地目前為階梯狀耕地，征地范圍內(nèi)地勢南高北低，平均高差14米，高差最大的地方相差21米，工作區(qū)內(nèi)最低點高程為450。l 給排水、供電、通訊等： 項目緊鄰XX水廠，水廠可以提供500mm供水管道，可以解決施工場地內(nèi)的用水問題。本項目難度較大的是該地塊標高較為復雜，要求設計充分利用高差，建造出有錯落有致、有獨特風格的建筑群。5） 規(guī)劃設計應具有特色——差異化原則。 外立面設計外立面設計應簡潔時尚，注重結交處理，使之能取得良好的城市景觀效果，并與共建協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足開發(fā)商“以一流的設計，一流的工程質(zhì)量，健康環(huán)保的材料構筑精品”的開發(fā)理念。具體規(guī)劃建規(guī)劃方案附圖。位于XX市中心地段，周邊配套較全，商業(yè)、寫字樓、公寓等位置優(yōu)越，毗鄰雁塔路，周圍商業(yè)市政配套齊全，但出入較不方便。 項目的容積率低（%），綠化率高（%）。本項目將大量采用聚合物高分子有機物類保溫、防水材料、設別管材等，使“白色垃圾”得以物盡其用，如屋面的聚苯板、水泥聚苯板保溫層、UPVC排水管、塑料熱水管等。77+3450247。+2750247。 試探市場反應，預估定金客戶的心理價位，為開盤定價提供參考。 建筑起付款簽約首付30%；竣工付50%；交房20%。 銀行按揭七成30年貸款。由于本項目的顧客群是較收入者，他們對網(wǎng)絡的接觸頻繁，因此我們有必要使我們的項目在望商進行宣傳。（二）、公開期（2005年4月~12月） 主要任務：商品信息廣泛推廣 廣告重點：次階段采用拉式策略，運用廣告媒體的宣傳，喚起目標客戶的注意。戶外媒體：戶外媒體是廣告主體修正而及時更改。銷售計劃如下；銷售時間（33個月）籌備期（6個月）公開期（9個月）強銷期（12個月）持續(xù)期（6個月）銷售計劃15%30%45%10%第七部分 投資估算及資金籌措一、 估算的原則 按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準等進行估算； 按XX市建設委員會頒發(fā)的建設費用構成、計算方法及其他有關文件進行估算； 按行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標進行估算； 按有關部門制定的工程建設其他費用的計算辦法和費用標準，以及國家公布的物價指數(shù)進行估算； 按可行研究財務評價有關取費要求進行估算。銷售進度計劃 本項目計劃在2007年上半年完成銷售任務，各年銷售計劃見表 銷售時間（33個月）籌備期（6個月）公開期（9個月）強銷期（12個月）持續(xù)期（6個月）銷售計劃15%30%45%10%二、盈利能力分析。第九部分 風險分析及對策一、 市場風險分析從XX市目前的房地產(chǎn)市場來看，目前XX的房地產(chǎn)市場正處于供求相對平衡的狀態(tài)。 在項目實施過程中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本，降低工程造價，控制投資成本也是降低本項目風險的因素之一。如果建設投資和售房價格 向不利方向變動10%，全部投資的內(nèi)部收益率分別下降至25%和28%，所得稅前財務凈現(xiàn)值為4459萬元和3026萬元。具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，具有較強的抗風險能力。保證項目融資能力的同時，提供給客戶更多的信用條件來促進項目的銷售。項目的主要經(jīng)濟技術指標見表序號名 稱單位數(shù)據(jù)備注1項目設計規(guī)模項目總建筑面積平方米228983商品房銷售小高層住宅多 層住宅超 市郵局、銀行平方米平方米平方米平方米平方米222455573301631251200800車位780個2項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)開發(fā)產(chǎn)品投資其中：財務費用 資金籌措其中：自有資金 銀行貸款預售房款銷售稅金及附加萬元萬元萬元萬元萬元萬元69376576441全部全部全部全部3財務評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率全部投資內(nèi)部收益率（稅前）全部投資回收期（稅前）全部投資內(nèi)部收益率（稅后）全部投資回收期（稅后）資本金內(nèi)部收益率（稅前）資本金內(nèi)部收益率（稅后）%%%年%年%%37454231%5038 二、 存在的問題及建議 項目地塊所處位置市政配套設施配套不完善，自然環(huán)境較差，周圍住宅環(huán)境還不成熟，人氣不旺。詳見敏感性分析表和敏感性分析圖。三、 金融財務風險分析本項目投資的資金主要來源有自有資金、銀行貸款、銷售收入，從資金的使用成本和開發(fā)資金的回收考慮，減少占用資金回收風險，應采取多種付款方式促銷，可以選擇采用：一次性付款方式、七成銀行按揭貸款方式、建