【正文】 前三個(gè)月，中國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米二千五百一十一元，同比增長(zhǎng)百分之五點(diǎn)一。 　　住房投資的增加和建設(shè)的加快增加了供給，滿足了消費(fèi)需求。一季度，中國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資一千二百八十五億元，同比增長(zhǎng)百分之三十四點(diǎn)九。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長(zhǎng)百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅八點(diǎn)一個(gè)百分點(diǎn)。 　　在投資的強(qiáng)勁拉動(dòng)下，今年以來(lái)，房地產(chǎn)竣工面積保持了百分之四十以上的增長(zhǎng)速度。一季度，商品住宅竣工面積為二千四百五十九萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)百分之四十四點(diǎn)三。三月份，竣工面積分類指數(shù)比去年同期上升八點(diǎn)九一點(diǎn)，是拉動(dòng)“國(guó)房景氣指數(shù)”整體水平上升的主要原因。 　　不僅是竣工面積在增加，房地產(chǎn)種類也豐富多樣。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行了細(xì)分，他們針對(duì)不同消費(fèi)能力、不同消費(fèi)偏好的消費(fèi)者推出了各式各樣的房產(chǎn)。有針對(duì)年輕工薪族推出的精裝修小戶型，有迎合人們對(duì)居住環(huán)境的關(guān)注推出的各種生態(tài)型小區(qū)，還有為老年人安度晚年推出的“夕陽(yáng)紅”型小區(qū)。 對(duì)我國(guó)2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)根據(jù)以上分析，各種跡象表明2003年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較高位運(yùn)行狀態(tài)。根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國(guó)城市人均住宅建筑面積要達(dá)到22平方米，戶均達(dá)70平方米，目前距這一目標(biāo)有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設(shè)仍是2003年投資的重點(diǎn)和熱點(diǎn)。國(guó)家計(jì)委、社科院等部門在對(duì)2003年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)明顯表示出樂(lè)觀，認(rèn)為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速發(fā)展，這更加堅(jiān)定了開發(fā)商對(duì)方地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的信心，他們認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間中國(guó)的住宅、寫字樓、賓館飯店及大型公共設(shè)施和場(chǎng)館會(huì)有大量干需求，在2003年定會(huì)繼續(xù)增加開發(fā)力度。因此，房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。2003年個(gè)人購(gòu)買繼續(xù)成主流，房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，過(guò)去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個(gè)人，到2002年10月份，我國(guó)個(gè)人購(gòu)買商品住宅占到商品房銷售的91%，已經(jīng)成為市場(chǎng)的購(gòu)買主體，隨著居民收入的不斷提高和消費(fèi)物價(jià)的穩(wěn)定，人們對(duì)上平房的購(gòu)買力也在不斷增強(qiáng)，有6%15%的家庭甚至開始購(gòu)買第二套住宅以用作投資，個(gè)人購(gòu)房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場(chǎng)購(gòu)買的主體。研究人員預(yù)測(cè)，2003年個(gè)人購(gòu)房的比重會(huì)在2002年的基礎(chǔ)上增加一個(gè)百分點(diǎn)。二、中觀環(huán)境XX房地產(chǎn)是市場(chǎng)分析(一) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 XX國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況根據(jù)2002年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)：，%,，%，%,，%.三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，帶動(dòng)了宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好。2002年全市在崗職工平均工資11789元，%。城市居民人均可支配收入7184元,%；城市居民人居消費(fèi)支出6419元,%。,%。,%。,。 固定資產(chǎn)投資情況,%。,%。,%。,%。XX經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)得益于房地產(chǎn)的開發(fā)及西部大開發(fā)政策吸引的外線投資額的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大支柱，隨著XX產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之向著更加良性的方向發(fā)展。 住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目施工、竣工及新開工面積,%。,%。,%。公寓、,%。,比去年下降了113%。,比去年上升了308%。 住宅類商品房銷售情況 商品房銷售情況良好，價(jià)格穩(wěn)中有升。，%，其中公寓、%；，%，其中公寓、%，銷售均價(jià)為4484元/平方米，距歷史較高位。 住宅類商品房空置情況2002年XX市住宅空置面積（累計(jì)），%。，%；公寓、%。(二) 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析從地理環(huán)境分析來(lái)看，XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃槲鍌€(gè)區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。城內(nèi)作為XX市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的自然優(yōu)勢(shì)，人文環(huán)境等各方面都明顯強(qiáng)于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂(lè)的最有地段。東郊作為XX的工業(yè)集聚帶，是XX工薪階層人口數(shù)量最多的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域的居民大多數(shù)是靠工資生活的家庭，消費(fèi)水平只局限于中等偏下的檔次；南教師XX市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，南郊有優(yōu)越的周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)和濃重的文化氛圍，是居住生活的黃金區(qū)位，也是未來(lái)幾年XX市開發(fā)的重點(diǎn)地帶。而我們的項(xiàng)目正好處于南郊XX度假旅游區(qū)，可謂占盡地利人和。下面將對(duì)XX市的情況作具體分析。1. 有效需求旺盛XX市人均住房面積不足。,2002年人均居住面積也不超過(guò)11平方米, 要達(dá)到20平方米的標(biāo)準(zhǔn),需要增建8300萬(wàn)平方米住宅,即使在2006年達(dá)到人均14平方米, 每年至少需要建設(shè)500萬(wàn)平方米. 而最近五年年平均開發(fā)量?jī)H300多萬(wàn)平方米,顯示解決基本需求任重而道遠(yuǎn)。,隨著家庭人口規(guī)模日趨小型化(=3),其結(jié)果是家庭規(guī)?？s小,XX市城鎮(zhèn)居民住房緊張的現(xiàn)象并未得到緩解,有數(shù)據(jù)表明,目前XX市潛在購(gòu)房人數(shù)為35萬(wàn)。2. 城市化水平的加速為XX市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了商機(jī)“一城五軸八條生態(tài)帶”的XX城市發(fā)展規(guī)劃,不僅拉開了XX經(jīng)營(yíng)城市的序幕,開始XX城區(qū)大規(guī)模的擴(kuò)張,而且預(yù)示著XX城市化進(jìn)程的加速。同時(shí)市委市政府要件西部XX最佳人居環(huán)境,人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家,城市化水平僅為20%:人均GDP在7001500美元時(shí)，城水花水平將達(dá)到４０～６０％．據(jù)資料，目前XX市城市化水平約為２７．７％，最近十年來(lái)，XX市年平均人增長(zhǎng)１１．９萬(wàn)人，隨著XX城市化建設(shè)加快，新增城市人口將會(huì)在未來(lái)十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平提高，每年需增加８００萬(wàn)平方米住宅，這無(wú)疑會(huì)給房地產(chǎn)建設(shè)帶來(lái)巨大的商機(jī)?！　。常挟a(chǎn)階層與精品樓盤是房地產(chǎn)發(fā)展的核動(dòng)力市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律決定了經(jīng)濟(jì)適用房雖然是市場(chǎng)最愛(ài)，但低收入無(wú)房戶只能在二手房市場(chǎng)解決基本居住需求，換句話說(shuō)，除了政府補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房的能力是有限的，是短期救濟(jì)，徹底解決要靠XXGDP與城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)收入水平的整體提高．一級(jí)商品房市場(chǎng)面向的多數(shù)消費(fèi)者是中產(chǎn)階級(jí)，是高性價(jià)比的精品樓盤，因此，低收入無(wú)妨忽視房地產(chǎn)發(fā)展的原動(dòng)力，中產(chǎn)階層與精品樓盤則是房地產(chǎn)發(fā)展的核動(dòng)力。４．市場(chǎng)銷售特征根據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)，％，增幅較大，從今年一季度XX商品房銷售情況來(lái)看，前三個(gè)月的銷售量于去年同期相比均有大幅增長(zhǎng)，屆增幅均保持在２０％以上，開年的高走給市場(chǎng)帶來(lái)了較多的喜旺之氣，也給今年的XX樓是注入了跟大的信心與期待?！　　　　　?月份XX樓市各物業(yè)銷售結(jié)構(gòu)上來(lái)看，%，%；低于去年全年平均市場(chǎng)份額約3個(gè)百分點(diǎn)；%，該比例與上期相比變動(dòng)不大，小有增長(zhǎng)；%，%，但銷售絕對(duì)量已有較大幅度增長(zhǎng)；%，較上期回落了近一個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合近幾年XX樓市的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，樓市的銷售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢(shì)。而價(jià)格也開始隨著樓市的供求變化，樓市的市場(chǎng)化運(yùn)作趨勢(shì)越來(lái)越為顯化，這種趨勢(shì)也逐步被購(gòu)房者和開發(fā)商所接受，成為樓市價(jià)格走向健康、回歸于價(jià)值的重要體現(xiàn)?！　。担畠r(jià)格表現(xiàn)2003年3月份40指數(shù)為1124點(diǎn)，較上期增長(zhǎng)較多，上升了21點(diǎn)，這與春節(jié)后房市恢復(fù)正常運(yùn)行不無(wú)相關(guān)。從40指數(shù)趨勢(shì)圖來(lái)看，從去年11月份至今，該指數(shù)走動(dòng)較為平穩(wěn)，變動(dòng)不大，本期市場(chǎng)銷售充分放量，除普通住宅外其余高價(jià)格物業(yè)也開始放量，成交活躍，從而也刺激了指數(shù)的上揚(yáng)。　　具體分物業(yè)來(lái)看：本期XX市商服用房?jī)r(jià)格有所回落，%，跌幅為66元/平方米；寫字樓類物業(yè)價(jià)格持續(xù)上行，本期增長(zhǎng)幅度為81元/平方米，%，目前市場(chǎng)均價(jià)為4729元/平方米；普通住宅類物業(yè)價(jià)格同樣有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交均價(jià)為2855元/平方米，%；公寓別墅類商品房市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)其上升勢(shì)頭，目前市場(chǎng)銷售均價(jià)為4571元/平方米，%?？傮w來(lái)看，商服用房從去年開始市場(chǎng)成交趨向于以中低檔價(jià)位物業(yè)為主，因此從總體上拉動(dòng)了該物業(yè)價(jià)格的持續(xù)下滑；寫字樓物業(yè)走勢(shì)平穩(wěn)，不間斷性漲跌，使得長(zhǎng)期以來(lái)該物業(yè)價(jià)格總體變動(dòng)不大；而普通住宅類物業(yè)由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且發(fā)展時(shí)間較早，因此市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)在四類物業(yè)中最小，其價(jià)格走勢(shì)也已趨于平緩；公寓別墅類物業(yè)價(jià)格一路高走，別墅用地叫停后，直接將引起后期該物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量的減少，在此形勢(shì)之下已開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)價(jià)格也有所調(diào)整，估計(jì)后期此類物業(yè)價(jià)格仍有上升空間。 （三）對(duì)XX市2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè) 2003年，在國(guó)家積極財(cái)政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動(dòng)下，XX經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)放在投資和擴(kuò)大內(nèi)需上，并實(shí)施積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)。XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持近兩年來(lái)的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長(zhǎng)，銷售額同步增加，市場(chǎng)交投活躍，空置量將繼續(xù)下降。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使XX商品房市場(chǎng)人氣上升，并進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)期，尤其是商服房銷售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步位,2003年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。三、區(qū)位環(huán)境――――XX市XX區(qū)的環(huán)境分析XX呈現(xiàn)出XX罕見(jiàn)的“路多余車”的現(xiàn)象，即公路的密度和寬度的指標(biāo)都很高，車輛卻很稀疏。這有XX獨(dú)特的區(qū)域所決定的，繁華的西影路、小寨路、長(zhǎng)安路近在咫尺，卻能偏好一隅，鬧中取靜。這種交通條件強(qiáng)化了區(qū)將作為旅游區(qū)和高尚住宅區(qū)所需的靜謐，又讓“有車族”的高層次居民出入方便，無(wú)阻車之憂，使之真正體會(huì)到“離城市不遠(yuǎn)，里生活很近”。XX的區(qū)域生態(tài)質(zhì)量在XX市一個(gè)小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長(zhǎng)安芙蓉園、唐園、溫泉樂(lè)園、世界娛樂(lè)園……這里是XX園林建筑密度最高的區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、XX皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在XX市各區(qū)域中絕對(duì)名列前茅；XX湖的２０００畝水面將超過(guò)目前XX城區(qū)各公園水面之和，在一個(gè)水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對(duì)生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。評(píng)價(jià)住宅的居住環(huán)境、必須綜合考慮購(gòu)物等飲食配娛樂(lè)阿休療等綜合配套住宅的居住環(huán)境，必須綜合考慮購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休療等綜合配套條件，而XX的麥德龍倉(cāng)儲(chǔ)廣場(chǎng)、雁塔十字商業(yè)區(qū)、長(zhǎng)安路商業(yè)區(qū)構(gòu)成外圍大商業(yè)圈，大唐不夜城舉部，XX國(guó)際網(wǎng)球中心等體育設(shè)施一應(yīng)俱全，碧波蕩漾的XX湖還提供垂釣、劃船這樣額外休閑配套……人文環(huán)境的表現(xiàn)，一是物質(zhì)設(shè)施，如校園環(huán)境、藝術(shù)館、書店能的硬件數(shù)量和質(zhì)量，北內(nèi)較大學(xué)城數(shù)十所大學(xué)包圍的XX自然不在話下；二是抽象的精神環(huán)境，即社區(qū)內(nèi)主流群體的受教育程度、道德素質(zhì)、法律意識(shí)等的總和，這便是社區(qū)文化的體現(xiàn)。XX的主流群體多為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的勝利者，競(jìng)爭(zhēng)一種綜合實(shí)力的表現(xiàn)，包括道德素質(zhì)、文化素質(zhì)、創(chuàng)新能力、膽識(shí)和魄力等，由于XX的物質(zhì)檔次高，決定了進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)門檻高，掀起的居住者多為這個(gè)城市的精英，是XX的整體文化表具有不一般色。四、項(xiàng)目的SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）216。 得天獨(dú)厚的公司背景 XX市城市投資有限責(zé)任公司是由XX市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國(guó)有大中型企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)共同出資組建的公司。因此，公司具有相當(dāng)?shù)恼P(guān)實(shí)力，審批各種手續(xù)比較快捷，能夠迅速的獲得最新的有關(guān)建設(shè)法規(guī)和房地產(chǎn)政策信息，這位項(xiàng)目順利的成功的實(shí)施提供了保障。216。 良好的融資能力 城投公司資本實(shí)力雄厚，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)大多為飛翔較小的市政設(shè)施建設(shè)等的成見(jiàn)項(xiàng)目，資金周轉(zhuǎn)靈活，而公司的股東多為具有相當(dāng)實(shí)力的企事業(yè)單位，這為項(xiàng)目的實(shí)施提供了強(qiáng)有力的資金保障。216。 優(yōu)越的地理位置據(jù)我們調(diào)查，XX市民希望居住的地區(qū)依次為南郊二環(huán)以外、南郊二環(huán)以內(nèi)、東郊、城內(nèi)、西郊和北郊，本項(xiàng)目位于南郊二環(huán)以外自然環(huán)境優(yōu)美的XX旅游度假區(qū)，這為本項(xiàng)目提供強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。216。 濃厚的人文環(huán)境 XX的主流的居住群體多為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勝者，可謂我們這個(gè)城市中的精英階層，因此他們具有較高的道德素質(zhì)和文化素質(zhì)，使該區(qū)的整體文化