【正文】 　　住房投資的增加和建設(shè)的加快增加了供給，滿足了消費需求。一季度，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資一千二百八十五億元，同比增長百分之三十四點九。全國房地產(chǎn)開發(fā)實際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅八點一個百分點。 　　在投資的強勁拉動下，今年以來，房地產(chǎn)竣工面積保持了百分之四十以上的增長速度。一季度，商品住宅竣工面積為二千四百五十九萬平方米，同比增長百分之四十四點三。三月份，竣工面積分類指數(shù)比去年同期上升八點九一點，是拉動“國房景氣指數(shù)”整體水平上升的主要原因。 　　不僅是竣工面積在增加，房地產(chǎn)種類也豐富多樣。房地產(chǎn)開發(fā)商對市場需求進行了細分，他們針對不同消費能力、不同消費偏好的消費者推出了各式各樣的房產(chǎn)。有針對年輕工薪族推出的精裝修小戶型，有迎合人們對居住環(huán)境的關(guān)注推出的各種生態(tài)型小區(qū)，還有為老年人安度晚年推出的“夕陽紅”型小區(qū)。 對我國2003年房地產(chǎn)市場的預(yù)測根據(jù)以上分析，各種跡象表明2003年我國的經(jīng)濟將持續(xù)快速增長，城市化進程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較高位運行狀態(tài)。根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國城市人均住宅建筑面積要達到22平方米，戶均達70平方米，目前距這一目標(biāo)有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設(shè)仍是2003年投資的重點和熱點。國家計委、社科院等部門在對2003年的經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測明顯表示出樂觀，認為國家宏觀經(jīng)濟將持續(xù)快速發(fā)展，這更加堅定了開發(fā)商對方地產(chǎn)市場預(yù)期的信心，他們認為未來一段時間中國的住宅、寫字樓、賓館飯店及大型公共設(shè)施和場館會有大量干需求，在2003年定會繼續(xù)增加開發(fā)力度。因此，房地產(chǎn)投資會繼續(xù)增長。2003年個人購買繼續(xù)成主流，房價平穩(wěn)運行。根據(jù)國家有關(guān)部門的統(tǒng)計，過去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個人，到2002年10月份，我國個人購買商品住宅占到商品房銷售的91%，已經(jīng)成為市場的購買主體，隨著居民收入的不斷提高和消費物價的穩(wěn)定，人們對上平房的購買力也在不斷增強，有6%15%的家庭甚至開始購買第二套住宅以用作投資，個人購房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場購買的主體。研究人員預(yù)測，2003年個人購房的比重會在2002年的基礎(chǔ)上增加一個百分點。二、中觀環(huán)境**房地產(chǎn)是市場分析(一) 經(jīng)濟環(huán)境分析 **國民經(jīng)濟運行情況根據(jù)2002年宏觀經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)：，%,，%，%,，%.三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，帶動了宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好。2002年全市在崗職工平均工資11789元，%。城市居民人均可支配收入7184元,%；城市居民人居消費支出6419元,%。2002年**,%。,%。,。 固定資產(chǎn)投資情況,%。,%。,%。,%。**經(jīng)濟的穩(wěn)定增長得益于房地產(chǎn)的開發(fā)及西部大開發(fā)政策吸引的外線投資額的增長，房地產(chǎn)已成為拉動經(jīng)濟增長的一大支柱，隨著**產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場，使之向著更加良性的方向發(fā)展。 住宅類房地產(chǎn)項目施工、竣工及新開工面積,%。,%。,%。公寓、,%。,比去年下降了113%。,比去年上升了308%。 住宅類商品房銷售情況 商品房銷售情況良好，價格穩(wěn)中有升。，%，其中公寓、%；，%，其中公寓、%，銷售均價為4484元/平方米，距歷史較高位。 住宅類商品房空置情況2002年**市住宅空置面積（累計），%。，%；公寓、%。(二) 房地產(chǎn)市場形勢分析從地理環(huán)境分析來看，**的房地產(chǎn)市場主要劃分為五個區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。城內(nèi)作為**市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的自然優(yōu)勢，人文環(huán)境等各方面都明顯強于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂的最有地段。東郊作為**的工業(yè)集聚帶，是**工薪階層人口數(shù)量最多的區(qū)域，這個區(qū)域的居民大多數(shù)是靠工資生活的家庭，消費水平只局限于中等偏下的檔次；南教師**市房地產(chǎn)開發(fā)的重點，南郊有優(yōu)越的周邊環(huán)境優(yōu)勢和濃重的文化氛圍，是居住生活的黃金區(qū)位，也是未來幾年**市開發(fā)的重點地帶。而我們的項目正好處于南郊**度假旅游區(qū)，可謂占盡地利人和。下面將對**市的情況作具體分析。1. 有效需求旺盛**市人均住房面積不足。2000年**,2002年人均居住面積也不超過11平方米, 要達到20平方米的標(biāo)準(zhǔn),需要增建8300萬平方米住宅,即使在2006年達到人均14平方米, 每年至少需要建設(shè)500萬平方米. 而最近五年年平均開發(fā)量僅300多萬平方米,顯示解決基本需求任重而道遠。至2001年**,隨著家庭人口規(guī)模日趨小型化(=3),其結(jié)果是家庭規(guī)?？s小,**市城鎮(zhèn)居民住房緊張的現(xiàn)象并未得到緩解,有數(shù)據(jù)表明,目前**市潛在購房人數(shù)為35萬。2. 城市化水平的加速為**市房地產(chǎn)業(yè)帶來了商機“一城五軸八條生態(tài)帶”的**城市發(fā)展規(guī)劃,不僅拉開了**經(jīng)營城市的序幕,開始**城區(qū)大規(guī)模的擴張,而且預(yù)示著**城市化進程的加速。同時市委市政府要件西部**最佳人居環(huán)境,人均GDP低于300美元的低收入國家,城市化水平僅為20%:人均GDP在7001500美元時，城水花水平將達到４０～６０％．據(jù)資料，目前**市城市化水平約為２７．７％，最近十年來，**市年平均人增長１１．９萬人，隨著**城市化建設(shè)加快，新增城市人口將會在未來十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平提高，每年需增加８００萬平方米住宅，這無疑會給房地產(chǎn)建設(shè)帶來巨大的商機?！　。常挟a(chǎn)階層與精品樓盤是房地產(chǎn)發(fā)展的核動力市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律決定了經(jīng)濟適用房雖然是市場最愛，但低收入無房戶只能在二手房市場解決基本居住需求，換句話說，除了政府補貼經(jīng)濟適用房的能力是有限的，是短期救濟，徹底解決要靠**GDP與城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟收入水平的整體提高．一級商品房市場面向的多數(shù)消費者是中產(chǎn)階級，是高性價比的精品樓盤，因此，低收入無妨忽視房地產(chǎn)發(fā)展的原動力，中產(chǎn)階層與精品樓盤則是房地產(chǎn)發(fā)展的核動力。４．市場銷售特征根據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)，２００３年３月份**％，增幅較大，從今年一季度**商品房銷售情況來看，前三個月的銷售量于去年同期相比均有大幅增長，屆增幅均保持在２０％以上，開年的高走給市場帶來了較多的喜旺之氣，也給今年的**樓是注入了跟大的信心與期待?！　　　　　?月份**樓市各物業(yè)銷售結(jié)構(gòu)上來看，%，%；低于去年全年平均市場份額約3個百分點；%，該比例與上期相比變動不大，小有增長；%，%，但銷售絕對量已有較大幅度增長；%，較上期回落了近一個百分點。結(jié)合近幾年**樓市的市場表現(xiàn)來看，樓市的銷售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢。而價格也開始隨著樓市的供求變化，樓市的市場化運作趨勢越來越為顯化，這種趨勢也逐步被購房者和開發(fā)商所接受，成為樓市價格走向健康、回歸于價值的重要體現(xiàn)?！　。担畠r格表現(xiàn)2003年3月份40指數(shù)為1124點，較上期增長較多，上升了21點，這與春節(jié)后房市恢復(fù)正常運行不無相關(guān)。從40指數(shù)趨勢圖來看，從去年11月份至今，該指數(shù)走動較為平穩(wěn)，變動不大，本期市場銷售充分放量，除普通住宅外其余高價格物業(yè)也開始放量，成交活躍，從而也刺激了指數(shù)的上揚?！　【唧w分物業(yè)來看：本期**市商服用房價格有所回落，%，跌幅為66元/平方米；寫字樓類物業(yè)價格持續(xù)上行，本期增長幅度為81元/平方米，%，目前市場均價為4729元/平方米；普通住宅類物業(yè)價格同樣有所增長，市場成交均價為2855元/平方米，%；公寓別墅類商品房市場價格繼續(xù)其上升勢頭，目前市場銷售均價為4571元/平方米，%?？傮w來看，商服用房從去年開始市場成交趨向于以中低檔價位物業(yè)為主，因此從總體上拉動了該物業(yè)價格的持續(xù)下滑；寫字樓物業(yè)走勢平穩(wěn)，不間斷性漲跌，使得長期以來該物業(yè)價格總體變動不大；而普通住宅類物業(yè)由于市場競爭激烈，且發(fā)展時間較早，因此市場價格波動在四類物業(yè)中最小，其價格走勢也已趨于平緩；公寓別墅類物業(yè)價格一路高走，別墅用地叫停后，直接將引起后期該物業(yè)市場供應(yīng)量的減少，在此形勢之下已開發(fā)項目開發(fā)商對價格也有所調(diào)整，估計后期此類物業(yè)價格仍有上升空間。 （三）對**市2003年房地產(chǎn)市場的預(yù)測 2003年，在國家積極財政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動下，**經(jīng)濟持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動經(jīng)濟增長的重點放在投資和擴大內(nèi)需上，并實施積極的財政政策，擴大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴大，促進了房地產(chǎn)投資的快速增長。**市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持近兩年來的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，商品房價格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長，銷售額同步增加，市場交投活躍，空置量將繼續(xù)下降。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，居民收入的穩(wěn)步增長，使**商品房市場人氣上升，并進入了一個穩(wěn)定增長期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟適用房建設(shè)進度加快，商品房個人消費不斷擴大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步位,2003年**房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。三、區(qū)位環(huán)境――――**市**區(qū)的環(huán)境分析**呈現(xiàn)出**罕見的“路多余車”的現(xiàn)象，即公路的密度和寬度的指標(biāo)都很高，車輛卻很稀疏。這有**獨特的區(qū)域所決定的，繁華的西影路、小寨路、長安路近在咫尺，卻能偏好一隅，鬧中取靜。這種交通條件強化了區(qū)將作為旅游區(qū)和高尚住宅區(qū)所需的靜謐，又讓“有車族”的高層次居民出入方便，無阻車之憂，使之真正體會到“離城市不遠，里生活很近”。**的區(qū)域生態(tài)質(zhì)量在**市一個小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長安芙蓉園、唐園、溫泉樂園、世界娛樂園……這里是**園林建筑密度最高的區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、**皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在**市各區(qū)域中絕對名列前茅；**湖的２０００畝水面將超過目前**城區(qū)各公園水面之和，在一個水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。評價住宅的居住環(huán)境、必須綜合考慮購物等飲食配娛樂阿休療等綜合配套住宅的居住環(huán)境，必須綜合考慮購物、飲食、娛樂、休療等綜合配套條件，而**的麥德龍倉儲廣場、雁塔十字商業(yè)區(qū)、長安路商業(yè)區(qū)構(gòu)成外圍大商業(yè)圈，大唐不夜城舉部，**國際網(wǎng)球中心等體育設(shè)施一應(yīng)俱全，碧波蕩漾的**湖還提供垂釣、劃船這樣額外休閑配套……人文環(huán)境的表現(xiàn)，一是物質(zhì)設(shè)施，如校園環(huán)境、藝術(shù)館、書店能的硬件數(shù)量和質(zhì)量，北內(nèi)較大學(xué)城數(shù)十所大學(xué)包圍的**自然不在話下；二是抽象的精神環(huán)境，即社區(qū)內(nèi)主流群體的受教育程度、道德素質(zhì)、法律意識等的總和，這便是社區(qū)文化的體現(xiàn)。**的主流群體多為商業(yè)競爭的勝利者，競爭一種綜合實力的表現(xiàn)，包括道德素質(zhì)、文化素質(zhì)、創(chuàng)新能力、膽識和魄力等，由于**的物質(zhì)檔次高，決定了進入的經(jīng)濟門檻高，掀起的居住者多為這個城市的精英，是**的整體文化表具有不一般色。四、項目的SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）216。 得天獨厚的公司背景 **市城市投資有限責(zé)任公司是由**市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)和民營企業(yè)共同出資組建的公司。因此，公司具有相當(dāng)?shù)恼P(guān)實力，審批各種手續(xù)比較快捷，能夠迅速的獲得最新的有關(guān)建設(shè)法規(guī)和房地產(chǎn)政策信息，這位項目順利的成功的實施提供了保障。216。 良好的融資能力 城投公司資本實力雄厚，經(jīng)營業(yè)務(wù)大多為飛翔較小的市政設(shè)施建設(shè)等的成見項目，資金周轉(zhuǎn)靈活，而公司的股東多為具有相當(dāng)實力的企事業(yè)單位，這為項目的實施提供了強有力的資金保障。216。 優(yōu)越的地理位置據(jù)我們調(diào)查，**市民希望居住的地區(qū)依次為南郊二環(huán)以外、南郊二環(huán)以內(nèi)、東郊、城內(nèi)、西郊和北郊，本項目位于南郊二環(huán)以外自然環(huán)境優(yōu)美的**旅游度假區(qū)，這為本項目提供強大的競爭優(yōu)勢。216。 濃厚的人文環(huán)境 **的主流的居住群體多為商業(yè)競爭中的優(yōu)勝者，可謂我們這個城市中的精英階層，因此他們具有較高的道德素質(zhì)和文化素質(zhì)，使該區(qū)的整體文化表現(xiàn)不一般