【正文】 二、 資源供給及外部協(xié)作條件l 交通狀況： 本項(xiàng)目處與大雁塔和**水廠間，交通便利，地塊北、西臨時(shí)道路已建成。盡力根據(jù)**市總體城市體系和城市的環(huán)境建設(shè)規(guī)劃，國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，綜合本地區(qū)的實(shí)際情況，統(tǒng)籌兼顧，綜合布署小區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)。 充分利用項(xiàng)目用地高程的變化該項(xiàng)目用地南高北低，平均高差14米，最大高差21米，在設(shè)計(jì)上要充分利用此高差，建造出錯(cuò)落有致，有獨(dú)特風(fēng)格的建筑群，使其成為開發(fā)上的買點(diǎn)。 周圍物業(yè)的占地面積和開發(fā)面積較小，多為小盤開發(fā)，而我們的項(xiàng)目占地約190畝，在規(guī)劃上有很大的余地，可以充分的考慮環(huán)境規(guī)劃。我們?cè)谛^(qū)建設(shè)了學(xué)校、高級(jí)會(huì)所、銀行、郵局、健身中心等設(shè)施，為業(yè)主提供更自然，更舒心的生活、休憩 、娛樂服務(wù)。項(xiàng)基本因素總分為10，按實(shí)際情況打分。 送陽臺(tái)或書房的建筑面積。根據(jù)樓盤各個(gè)銷售時(shí)期的特點(diǎn)，我們制定了如下的廣告策略:(一)、籌備期（2004年10月~2005年3月） 主要任務(wù)：完成公開銷售以前的各項(xiàng)工作事項(xiàng) 廣告重點(diǎn)：試探性的廣而告知，檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)，確認(rèn)商品賣，尋求以最佳方式表現(xiàn)產(chǎn)平的特質(zhì)。公共傳播：報(bào)紙媒體逐漸收斂，使實(shí)際狀況彈性運(yùn)作。項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率（所得稅前）為42%，%時(shí)，所得稅后的全部資金的內(nèi)部收益率為31%，%。四、敏感性分析敏感性分析是通過分析、預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目主要因素變化時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。我們的項(xiàng)目定為高級(jí)住宅小區(qū)，因此不但要搞好小區(qū)內(nèi)的環(huán)境，同時(shí)也要注意小區(qū)周圍的環(huán)境，努力給客戶營(yíng)造優(yōu)雅、健康的居住環(huán)境。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)**市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。二、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析由于開發(fā)商開發(fā)高檔住宅的經(jīng)驗(yàn)不足，因此本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。基準(zhǔn)內(nèi)部折現(xiàn)率的確定 %，考慮本項(xiàng)目的所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)及風(fēng)險(xiǎn)等綜合因素，將風(fēng)險(xiǎn)利率確定為6%，通貨膨脹率確定為1%，所以基準(zhǔn)折現(xiàn)率為i=(1+%)(1+6%)(1+1%)1=%項(xiàng)目的銷售價(jià)格的確定根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置、周圍環(huán)境條件、周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目建設(shè)的成本等綜合因素，多層住宅的銷售價(jià)格按每平方米3020元，小高層住宅的銷售價(jià)格按每平方米3630元，車位的價(jià)格為9萬/個(gè)。印刷媒體；印刷品廣泛傳播，第二波派發(fā)的小海報(bào)制作完成； 印刷媒體的修改補(bǔ)充。據(jù)此我們致死努如下廣告策略。第三階段：強(qiáng)銷期定價(jià)原則：高價(jià)塑形象、付款創(chuàng)佳績(jī)付款方式：一次性付款95折。72+2980247。建筑材料環(huán)?；卷?xiàng)目建筑材料適應(yīng)時(shí)代潮流，符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，從而避免了對(duì)人和環(huán)境的傷害。（二）、市場(chǎng)分析周圍可比項(xiàng)目情況一覽表如下項(xiàng)目名稱藍(lán)溪都市花園驪馬豪城心情雅苑雁影華庭新藝城中聯(lián)頤花園開發(fā)商藍(lán)溪科技實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司陜西陽光集團(tuán)**泓盛房地產(chǎn)公司陜西廣成房房地產(chǎn)公司陜西東城房地產(chǎn)公司市房地產(chǎn)管理一分局位置小寨興善寺東街8號(hào)**長(zhǎng)安北路83號(hào)雁塔北路21號(hào)西影路、雁塔路交匯處東300米**文藝北路21號(hào)文藝北路、環(huán)城路西南角占地面積28畝30畝15畝總建筑面積（㎡）6萬(共二期、現(xiàn)為二期）（共二期、現(xiàn)為一期）2萬類別一期四棟8層小高層，而期1棟16層、1棟21層高層7棟8~11層小高層3東~25層高層（分二期）475戶2棟11層小高層和2棟18層高層1棟18層臨街商住兩用樓3棟10~14層小高層，1棟21層高層2棟25層高層，1棟11層小高層容積率均價(jià)高層期房3500、小高層現(xiàn)房3450期房，高層住宅4200、小高層住宅4100期房，高層小高層均價(jià)3500祺房，高層3300期房，高層小高層均價(jià)3400期房，高層、小高層3550主力戶型3*2*2~㎡3*2*2125㎡3*2*2124~169㎡3*2*2101~165㎡3*2*2㎡3*2*2122~208㎡銷售狀況一期已售完、二期售出75%2003年3月1日開盤、售出15%2002年6月發(fā)售，售出60%2003年2月發(fā)售，售出60%2002年初發(fā)售，售出率70%2002年初發(fā)售，售出95%物管公司自管怡園物業(yè)上海東湖自管自管自管物管費(fèi)（元/㎡?月）1（不含電梯費(fèi)）特點(diǎn)地理位置優(yōu)越、毗鄰生歷史博物館，周圍商業(yè)、市政配套齊全。（三）、住宅設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)據(jù)我們調(diào)查，目前**市戶型需求依次是三室兩廳、兩室兩廳、四室兩廳及躍層和復(fù)式，%，面積在100~%,面積在150~%,%,因此設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)把主力戶型放在三室兩廳上，主力面積放在125~155平方米上。交通線路要明確、流暢，人車分流。第三部分 建設(shè)條件一、 開發(fā)項(xiàng)目用地狀況 **春曉苑項(xiàng)目位于**市**水廠東側(cè)，占地約90畝，（含部分代征規(guī)劃路），東西間距以水廠東圍墻為界，向東寬為250米，南北間距以水廠南圍墻為界，向北長(zhǎng)度為530米。216。 濃厚的人文環(huán)境 **的主流的居住群體多為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勝者，可謂我們這個(gè)城市中的精英階層，因此他們具有較高的道德素質(zhì)和文化素質(zhì)，使該區(qū)的整體文化表現(xiàn)不一般；周圍高校眾多，如陜師大、外院、政法學(xué)院等，進(jìn)一步提升了本區(qū)的文化品位，真正做到“談笑有鴻儒，往來五白丁”。**市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持近兩年來的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長(zhǎng)，銷售額同步增加，市場(chǎng)交投活躍，空置量將繼續(xù)下降。下面將對(duì)**市的情況作具體分析。,%。 對(duì)我國(guó)2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)根據(jù)以上分析，各種跡象表明2003年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較高位運(yùn)行狀態(tài)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，三月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”達(dá)到一百零七點(diǎn)三四，比去年同期上升三點(diǎn)四六點(diǎn)，是近三年來升幅最大的月份。全年第一產(chǎn)業(yè)投資1106億元，%，呈恢復(fù)性快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；第二產(chǎn)業(yè)投資10703億元，%，呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，全年完成投資21132億元，%。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值躍上10萬億元的新臺(tái)階,達(dá)到102398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8%。八、 結(jié)論及建議該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價(jià)格處于偏上水平，分析**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)后，可以預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景比較樂觀。公司自成立以來，經(jīng)過科學(xué)管理、規(guī)范運(yùn)作、積極開拓，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，主要在舊城改造項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和土地開發(fā)項(xiàng)目等方面做出了積極的貢獻(xiàn)。而**春曉苑高級(jí)住宅小區(qū)的建設(shè)可以滿足一部分較高收入家庭的住房需求，為改善我市目前的住房狀況作出一定的貢獻(xiàn)。有此可能帶來政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，如銀行監(jiān)管，出臺(tái)限制房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)等，對(duì)本項(xiàng)目不利的因素，對(duì)此要密切注意有關(guān)方面的政策法規(guī)，及時(shí)制定出應(yīng)對(duì)措施。其中，城市下降1%；%。 城鄉(xiāng)居民個(gè)人投資6280 （3）、經(jīng)營(yíng)凈收入較快增長(zhǎng) ，%。隨著商品房持續(xù)旺銷，商品房平均銷售價(jià)格也呈上漲態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，過去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個(gè)人，到2002年10月份，我國(guó)個(gè)人購買商品住宅占到商品房銷售的91%，已經(jīng)成為市場(chǎng)的購買主體，隨著居民收入的不斷提高和消費(fèi)物價(jià)的穩(wěn)定，人們對(duì)上平房的購買力也在不斷增強(qiáng)，有6%15%的家庭甚至開始購買第二套住宅以用作投資，個(gè)人購房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場(chǎng)購買的主體。公寓、,%。同時(shí)市委市政府要件西部**最佳人居環(huán)境,人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家,城市化水平僅為20%:人均GDP在7001500美元時(shí)，城水花水平將達(dá)到４０～６０％．據(jù)資料，目前**市城市化水平約為２７．７％，最近十年來，**市年平均人增長(zhǎng)１１．９萬人，隨著**城市化建設(shè)加快，新增城市人口將會(huì)在未來十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平提高，每年需增加８００萬平方米住宅，這無疑會(huì)給房地產(chǎn)建設(shè)帶來巨大的商機(jī)。**的區(qū)域生態(tài)質(zhì)量在**市一個(gè)小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長(zhǎng)安芙蓉園、唐園、溫泉樂園、世界娛樂園……這里是**園林建筑密度最高的區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、**皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在**市各區(qū)域中絕對(duì)名列前茅；**湖的２０００畝水面將超過目前**城區(qū)各公園水面之和，在一個(gè)水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對(duì)生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。 市政配套設(shè)施跟不上目前項(xiàng)目周邊的道路、給水、排水、供電等市政設(shè)施都是臨時(shí)的，正式的待建。威脅（THREAT）216。臨近**交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進(jìn)出極為方便。并體現(xiàn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。 景觀的人性化設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)代人的生活習(xí)性和活動(dòng)習(xí)慣，合理地配置場(chǎng)地設(shè)施激發(fā)住戶進(jìn)行戶外活動(dòng)的興趣，間接引導(dǎo)其生活方式向健康科學(xué)的方向發(fā)展。周圍物業(yè)的容積率大，%。 物業(yè)管理為了維護(hù)業(yè)主的利益，確切達(dá)到物業(yè)報(bào)紙和增值的目的，同時(shí)為了樹立開發(fā)商的形象，加快市場(chǎng)銷售的速度，我們聘請(qǐng)了業(yè)內(nèi)著名的物業(yè)管理公司香港戴德梁行作為本項(xiàng)目的物業(yè)顧問。 本項(xiàng)目平均價(jià)的擬定是以評(píng)分總數(shù)與其他可比項(xiàng)目比較得出綜合加權(quán)之后，本項(xiàng)目小高層的平均價(jià)為3630元/M2，多層的平均價(jià)為3020元/M2。 定價(jià)說明：如果付款方式3的市場(chǎng)反應(yīng)良好，則付款方式可維持不變。 公共傳播： 召開記者招待會(huì)，散播新聞消息稿，引起社會(huì)大眾的興趣。印刷媒體：設(shè)計(jì)制作贈(zèng)與以購房客戶的賀卡 、慰問信等。自有資金的內(nèi)部收益率（稅前）為50%，%時(shí)。下面就不同的因素對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的影響進(jìn)行分析。在營(yíng)銷策劃中我們要想方設(shè)法聚集人氣，給銷售增添砝碼。臨界點(diǎn)分析表指標(biāo)名稱基本方案結(jié)果臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（%） 期望值%建設(shè)投資（萬元）最高值多層價(jià)格(元/㎡)3020最低值2522小高層價(jià)格(元/㎡) 3630最低值 3031銷售收入（萬元）最低值 第十部分 結(jié)論及建議一、 結(jié)論該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價(jià)格處于偏上水平，分析**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)后，可以預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景比較樂觀。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上的包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應(yīng)從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的建筑面積為220455平方米，其中小高層住宅可售面積為57330平方米，多層住宅可售面積為163125平方米，車庫位數(shù)為780個(gè)。（三）、強(qiáng)銷期（2006年1月~12月） 主要任務(wù)：正式開始強(qiáng)銷，塑造商品整體氣勢(shì) 廣告重點(diǎn)：立體廣告攻勢(shì)，促成成交，擴(kuò)大業(yè)績(jī) 公共傳播：報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)等廣告密度達(dá)到峰值（評(píng)判媒體發(fā)布效果，及時(shí)調(diào)整運(yùn)作）。u 廣告策略據(jù)調(diào)查，**市民目前獲得房地產(chǎn)信息的主要途徑依次為報(bào)刊雜志（主要是華商報(bào)和*