【正文】 二、 資源供給及外部協(xié)作條件l 交通狀況： 本項目處與大雁塔和**水廠間，交通便利，地塊北、西臨時道路已建成。盡力根據(jù)**市總體城市體系和城市的環(huán)境建設規(guī)劃，國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃，綜合本地區(qū)的實際情況，統(tǒng)籌兼顧，綜合布署小區(qū)的各項建設。 充分利用項目用地高程的變化該項目用地南高北低，平均高差14米，最大高差21米，在設計上要充分利用此高差，建造出錯落有致，有獨特風格的建筑群，使其成為開發(fā)上的買點。 周圍物業(yè)的占地面積和開發(fā)面積較小，多為小盤開發(fā)，而我們的項目占地約190畝，在規(guī)劃上有很大的余地，可以充分的考慮環(huán)境規(guī)劃。我們在小區(qū)建設了學校、高級會所、銀行、郵局、健身中心等設施，為業(yè)主提供更自然，更舒心的生活、休憩 、娛樂服務。項基本因素總分為10，按實際情況打分。 送陽臺或書房的建筑面積。根據(jù)樓盤各個銷售時期的特點，我們制定了如下的廣告策略:(一)、籌備期（2004年10月~2005年3月） 主要任務：完成公開銷售以前的各項工作事項 廣告重點：試探性的廣而告知，檢驗市場反應，確認商品賣，尋求以最佳方式表現(xiàn)產平的特質。公共傳播：報紙媒體逐漸收斂，使實際狀況彈性運作。項目全部投資的內部收益率（所得稅前）為42%，%時，所得稅后的全部資金的內部收益率為31%，%。四、敏感性分析敏感性分析是通過分析、預測投資項目主要因素變化時對經(jīng)濟指標的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。我們的項目定為高級住宅小區(qū)，因此不但要搞好小區(qū)內的環(huán)境，同時也要注意小區(qū)周圍的環(huán)境，努力給客戶營造優(yōu)雅、健康的居住環(huán)境。項目的實施將對**市的建設和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。二、 經(jīng)營管理風險分析由于開發(fā)商開發(fā)高檔住宅的經(jīng)驗不足，因此本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目市場的風險?；鶞蕛炔空郜F(xiàn)率的確定 %，考慮本項目的所處的房地產市場的趨勢預測及風險等綜合因素，將風險利率確定為6%，通貨膨脹率確定為1%，所以基準折現(xiàn)率為i=(1+%)(1+6%)(1+1%)1=%項目的銷售價格的確定根據(jù)項目所處的地理位置、周圍環(huán)境條件、周邊競爭樓盤的銷售價格和房地產市場的發(fā)展趨勢預測，考慮到房地產銷售的風險和項目建設的成本等綜合因素，多層住宅的銷售價格按每平方米3020元，小高層住宅的銷售價格按每平方米3630元，車位的價格為9萬/個。印刷媒體；印刷品廣泛傳播，第二波派發(fā)的小海報制作完成； 印刷媒體的修改補充。據(jù)此我們致死努如下廣告策略。第三階段：強銷期定價原則：高價塑形象、付款創(chuàng)佳績付款方式：一次性付款95折。72+2980247。建筑材料環(huán)保化本項目建筑材料適應時代潮流，符合環(huán)保標準，從而避免了對人和環(huán)境的傷害。（二）、市場分析周圍可比項目情況一覽表如下項目名稱藍溪都市花園驪馬豪城心情雅苑雁影華庭新藝城中聯(lián)頤花園開發(fā)商藍溪科技實業(yè)有限責任公司陜西陽光集團**泓盛房地產公司陜西廣成房房地產公司陜西東城房地產公司市房地產管理一分局位置小寨興善寺東街8號**長安北路83號雁塔北路21號西影路、雁塔路交匯處東300米**文藝北路21號文藝北路、環(huán)城路西南角占地面積28畝30畝15畝總建筑面積（㎡）6萬(共二期、現(xiàn)為二期）（共二期、現(xiàn)為一期）2萬類別一期四棟8層小高層，而期1棟16層、1棟21層高層7棟8~11層小高層3東~25層高層（分二期）475戶2棟11層小高層和2棟18層高層1棟18層臨街商住兩用樓3棟10~14層小高層，1棟21層高層2棟25層高層，1棟11層小高層容積率均價高層期房3500、小高層現(xiàn)房3450期房，高層住宅4200、小高層住宅4100期房，高層小高層均價3500祺房，高層3300期房，高層小高層均價3400期房，高層、小高層3550主力戶型3*2*2~㎡3*2*2125㎡3*2*2124~169㎡3*2*2101~165㎡3*2*2㎡3*2*2122~208㎡銷售狀況一期已售完、二期售出75%2003年3月1日開盤、售出15%2002年6月發(fā)售，售出60%2003年2月發(fā)售，售出60%2002年初發(fā)售，售出率70%2002年初發(fā)售，售出95%物管公司自管怡園物業(yè)上海東湖自管自管自管物管費（元/㎡?月）1（不含電梯費）特點地理位置優(yōu)越、毗鄰生歷史博物館，周圍商業(yè)、市政配套齊全。（三）、住宅設計戶型設計據(jù)我們調查，目前**市戶型需求依次是三室兩廳、兩室兩廳、四室兩廳及躍層和復式，%，面積在100~%,面積在150~%,%,因此設計時應把主力戶型放在三室兩廳上，主力面積放在125~155平方米上。交通線路要明確、流暢，人車分流。第三部分 建設條件一、 開發(fā)項目用地狀況 **春曉苑項目位于**市**水廠東側，占地約90畝，（含部分代征規(guī)劃路），東西間距以水廠東圍墻為界，向東寬為250米，南北間距以水廠南圍墻為界，向北長度為530米。216。 濃厚的人文環(huán)境 **的主流的居住群體多為商業(yè)競爭中的優(yōu)勝者，可謂我們這個城市中的精英階層，因此他們具有較高的道德素質和文化素質，使該區(qū)的整體文化表現(xiàn)不一般；周圍高校眾多，如陜師大、外院、政法學院等，進一步提升了本區(qū)的文化品位，真正做到“談笑有鴻儒，往來五白丁”。**市房地產市場將繼續(xù)保持近兩年來的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢頭，房地產開發(fā)投資穩(wěn)定增長，商品房價格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長，銷售額同步增加，市場交投活躍，空置量將繼續(xù)下降。下面將對**市的情況作具體分析。,%。 對我國2003年房地產市場的預測根據(jù)以上分析，各種跡象表明2003年我國的經(jīng)濟將持續(xù)快速增長，城市化進程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅動下，房地產業(yè)將繼續(xù)保持較高位運行狀態(tài)。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，三月份，“國房景氣指數(shù)”達到一百零七點三四，比去年同期上升三點四六點，是近三年來升幅最大的月份。全年第一產業(yè)投資1106億元，%，呈恢復性快速增長態(tài)勢；第二產業(yè)投資10703億元，%，呈加速增長態(tài)勢；第三產業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長，全年完成投資21132億元，%。全年國內生產總值躍上10萬億元的新臺階,達到102398億元，按可比價格計算，比上年增長8%。八、 結論及建議該項目屬于房地產開發(fā)項目，符合國家產業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價格處于偏上水平，分析**市房地產市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢后，可以預計工程完工后，銷售前景比較樂觀。公司自成立以來，經(jīng)過科學管理、規(guī)范運作、積極開拓，取得了較好的經(jīng)濟效益和社會效益，主要在舊城改造項目、經(jīng)濟適用房項目、基礎設施項目和土地開發(fā)項目等方面做出了積極的貢獻。而**春曉苑高級住宅小區(qū)的建設可以滿足一部分較高收入家庭的住房需求，為改善我市目前的住房狀況作出一定的貢獻。有此可能帶來政府加強對房地產市場的宏觀管理，如銀行監(jiān)管，出臺限制房地產開發(fā)的政策法規(guī)等，對本項目不利的因素，對此要密切注意有關方面的政策法規(guī)，及時制定出應對措施。其中，城市下降1%；%。 城鄉(xiāng)居民個人投資6280 （3）、經(jīng)營凈收入較快增長 ，%。隨著商品房持續(xù)旺銷，商品房平均銷售價格也呈上漲態(tài)勢。根據(jù)國家有關部門的統(tǒng)計，過去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個人，到2002年10月份，我國個人購買商品住宅占到商品房銷售的91%，已經(jīng)成為市場的購買主體，隨著居民收入的不斷提高和消費物價的穩(wěn)定，人們對上平房的購買力也在不斷增強，有6%15%的家庭甚至開始購買第二套住宅以用作投資，個人購房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場購買的主體。公寓、,%。同時市委市政府要件西部**最佳人居環(huán)境,人均GDP低于300美元的低收入國家,城市化水平僅為20%:人均GDP在7001500美元時，城水花水平將達到４０～６０％．據(jù)資料，目前**市城市化水平約為２７．７％，最近十年來，**市年平均人增長１１．９萬人，隨著**城市化建設加快，新增城市人口將會在未來十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平提高，每年需增加８００萬平方米住宅，這無疑會給房地產建設帶來巨大的商機。**的區(qū)域生態(tài)質量在**市一個小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長安芙蓉園、唐園、溫泉樂園、世界娛樂園……這里是**園林建筑密度最高的區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、**皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在**市各區(qū)域中絕對名列前茅；**湖的２０００畝水面將超過目前**城區(qū)各公園水面之和，在一個水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。 市政配套設施跟不上目前項目周邊的道路、給水、排水、供電等市政設施都是臨時的，正式的待建。威脅（THREAT）216。臨近**交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進出極為方便。并體現(xiàn)項目本身的特點。 景觀的人性化設計充分考慮現(xiàn)代人的生活習性和活動習慣，合理地配置場地設施激發(fā)住戶進行戶外活動的興趣，間接引導其生活方式向健康科學的方向發(fā)展。周圍物業(yè)的容積率大，%。 物業(yè)管理為了維護業(yè)主的利益，確切達到物業(yè)報紙和增值的目的，同時為了樹立開發(fā)商的形象，加快市場銷售的速度，我們聘請了業(yè)內著名的物業(yè)管理公司香港戴德梁行作為本項目的物業(yè)顧問。 本項目平均價的擬定是以評分總數(shù)與其他可比項目比較得出綜合加權之后，本項目小高層的平均價為3630元/M2，多層的平均價為3020元/M2。 定價說明：如果付款方式3的市場反應良好，則付款方式可維持不變。 公共傳播： 召開記者招待會，散播新聞消息稿，引起社會大眾的興趣。印刷媒體：設計制作贈與以購房客戶的賀卡 、慰問信等。自有資金的內部收益率（稅前）為50%，%時。下面就不同的因素對項目的內部收益率的影響進行分析。在營銷策劃中我們要想方設法聚集人氣，給銷售增添砝碼。臨界點分析表指標名稱基本方案結果臨界點計算內部收益率（%） 期望值%建設投資（萬元）最高值多層價格(元/㎡)3020最低值2522小高層價格(元/㎡) 3630最低值 3031銷售收入（萬元）最低值 第十部分 結論及建議一、 結論該項目屬于房地產開發(fā)項目，符合國家產業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價格處于偏上水平，分析**市房地產市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢后，可以預計工程完工后，銷售前景比較樂觀。項目的市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上的包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減少項目的市場風險。本項目的建筑面積為220455平方米，其中小高層住宅可售面積為57330平方米，多層住宅可售面積為163125平方米，車庫位數(shù)為780個。（三）、強銷期（2006年1月~12月） 主要任務：正式開始強銷，塑造商品整體氣勢 廣告重點：立體廣告攻勢，促成成交，擴大業(yè)績 公共傳播：報紙、電臺、電視臺等廣告密度達到峰值（評判媒體發(fā)布效果，及時調整運作）。u 廣告策略據(jù)調查，**市民目前獲得房地產信息的主要途徑依次為報刊雜志（主要是華商報和*