【正文】 類商品房空置情況2002年**市住宅空置面積（累計），%。(二) 房地產(chǎn)市場形勢分析從地理環(huán)境分析來看，**的房地產(chǎn)市場主要劃分為五個區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。東郊作為**的工業(yè)集聚帶，是**工薪階層人口數(shù)量最多的區(qū)域，這個區(qū)域的居民大多數(shù)是靠工資生活的家庭，消費水平只局限于中等偏下的檔次；南教師**市房地產(chǎn)開發(fā)的重點，南郊有優(yōu)越的周邊環(huán)境優(yōu)勢和濃重的文化氛圍，是居住生活的黃金區(qū)位，也是未來幾年**市開發(fā)的重點地帶。下面將對**市的情況作具體分析。2000年**,2002年人均居住面積也不超過11平方米, 要達(dá)到20平方米的標(biāo)準(zhǔn),需要增建8300萬平方米住宅,即使在2006年達(dá)到人均14平方米, 每年至少需要建設(shè)500萬平方米. 而最近五年年平均開發(fā)量僅300多萬平方米,顯示解決基本需求任重而道遠(yuǎn)。2. 城市化水平的加速為**市房地產(chǎn)業(yè)帶來了商機(jī)“一城五軸八條生態(tài)帶”的**城市發(fā)展規(guī)劃,不僅拉開了**經(jīng)營城市的序幕,開始**城區(qū)大規(guī)模的擴(kuò)張,而且預(yù)示著**城市化進(jìn)程的加速?！　。常挟a(chǎn)階層與精品樓盤是房地產(chǎn)發(fā)展的核動力市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律決定了經(jīng)濟(jì)適用房雖然是市場最愛，但低收入無房戶只能在二手房市場解決基本居住需求，換句話說，除了政府補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房的能力是有限的，是短期救濟(jì)，徹底解決要靠**GDP與城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)收入水平的整體提高．一級商品房市場面向的多數(shù)消費者是中產(chǎn)階級，是高性價比的精品樓盤，因此，低收入無妨忽視房地產(chǎn)發(fā)展的原動力，中產(chǎn)階層與精品樓盤則是房地產(chǎn)發(fā)展的核動力?！　　　　　?月份**樓市各物業(yè)銷售結(jié)構(gòu)上來看，%，%；低于去年全年平均市場份額約3個百分點；%，該比例與上期相比變動不大，小有增長；%，%，但銷售絕對量已有較大幅度增長；%，較上期回落了近一個百分點。而價格也開始隨著樓市的供求變化，樓市的市場化運作趨勢越來越為顯化，這種趨勢也逐步被購房者和開發(fā)商所接受，成為樓市價格走向健康、回歸于價值的重要體現(xiàn)。從40指數(shù)趨勢圖來看，從去年11月份至今，該指數(shù)走動較為平穩(wěn)，變動不大，本期市場銷售充分放量，除普通住宅外其余高價格物業(yè)也開始放量，成交活躍，從而也刺激了指數(shù)的上揚?？傮w來看，商服用房從去年開始市場成交趨向于以中低檔價位物業(yè)為主，因此從總體上拉動了該物業(yè)價格的持續(xù)下滑；寫字樓物業(yè)走勢平穩(wěn)，不間斷性漲跌，使得長期以來該物業(yè)價格總體變動不大；而普通住宅類物業(yè)由于市場競爭激烈，且發(fā)展時間較早，因此市場價格波動在四類物業(yè)中最小，其價格走勢也已趨于平緩；公寓別墅類物業(yè)價格一路高走，別墅用地叫停后，直接將引起后期該物業(yè)市場供應(yīng)量的減少，在此形勢之下已開發(fā)項目開發(fā)商對價格也有所調(diào)整，估計后期此類物業(yè)價格仍有上升空間。**市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持近兩年來的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，商品房價格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長，銷售額同步增加，市場交投活躍，空置量將繼續(xù)下降。三、區(qū)位環(huán)境――――**市**區(qū)的環(huán)境分析**呈現(xiàn)出**罕見的“路多余車”的現(xiàn)象，即公路的密度和寬度的指標(biāo)都很高，車輛卻很稀疏。這種交通條件強(qiáng)化了區(qū)將作為旅游區(qū)和高尚住宅區(qū)所需的靜謐，又讓“有車族”的高層次居民出入方便，無阻車之憂，使之真正體會到“離城市不遠(yuǎn)，里生活很近”。評價住宅的居住環(huán)境、必須綜合考慮購物等飲食配娛樂阿休療等綜合配套住宅的居住環(huán)境，必須綜合考慮購物、飲食、娛樂、休療等綜合配套條件，而**的麥德龍倉儲廣場、雁塔十字商業(yè)區(qū)、長安路商業(yè)區(qū)構(gòu)成外圍大商業(yè)圈，大唐不夜城舉部，**國際網(wǎng)球中心等體育設(shè)施一應(yīng)俱全，碧波蕩漾的**湖還提供垂釣、劃船這樣額外休閑配套……人文環(huán)境的表現(xiàn)，一是物質(zhì)設(shè)施，如校園環(huán)境、藝術(shù)館、書店能的硬件數(shù)量和質(zhì)量，北內(nèi)較大學(xué)城數(shù)十所大學(xué)包圍的**自然不在話下；二是抽象的精神環(huán)境，即社區(qū)內(nèi)主流群體的受教育程度、道德素質(zhì)、法律意識等的總和，這便是社區(qū)文化的體現(xiàn)。四、項目的SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）216。因此，公司具有相當(dāng)?shù)恼P(guān)實力，審批各種手續(xù)比較快捷，能夠迅速的獲得最新的有關(guān)建設(shè)法規(guī)和房地產(chǎn)政策信息，這位項目順利的成功的實施提供了保障。 良好的融資能力 城投公司資本實力雄厚，經(jīng)營業(yè)務(wù)大多為飛翔較小的市政設(shè)施建設(shè)等的成見項目，資金周轉(zhuǎn)靈活，而公司的股東多為具有相當(dāng)實力的企事業(yè)單位，這為項目的實施提供了強(qiáng)有力的資金保障。 優(yōu)越的地理位置據(jù)我們調(diào)查，**市民希望居住的地區(qū)依次為南郊二環(huán)以外、南郊二環(huán)以內(nèi)、東郊、城內(nèi)、西郊和北郊，本項目位于南郊二環(huán)以外自然環(huán)境優(yōu)美的**旅游度假區(qū)，這為本項目提供強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢。 濃厚的人文環(huán)境 **的主流的居住群體多為商業(yè)競爭中的優(yōu)勝者，可謂我們這個城市中的精英階層，因此他們具有較高的道德素質(zhì)和文化素質(zhì)，使該區(qū)的整體文化表現(xiàn)不一般；周圍高校眾多，如陜師大、外院、政法學(xué)院等，進(jìn)一步提升了本區(qū)的文化品位，真正做到“談笑有鴻儒，往來五白丁”。 公司的開發(fā)經(jīng)驗不足。216。216。216。機(jī)會（OPPORTUNITY）216。這樣就減少了同檔次的樓盤，從而就減輕了項目的競爭強(qiáng)度。 多層與小高層的定位給我們帶來了龐大的消費群體據(jù)我們調(diào)查，**%,小高層(712層)%,小高層(1218層)%,%,TOWNHOUSE %,%。216。216。 商品房空置率過高,可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象一般說來,國外商品房合理的控制率為45%,控制率10%是國際公認(rèn)的防地廠開發(fā)紅燈。因此目前我國房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。銀行監(jiān)管，出臺限制房地產(chǎn)政策法規(guī)等對本項目不利的因素。 目前**市高檔商品房空置率比較高 對于此類威脅，我們要深入調(diào)查同等檔次的項目空置率過高的原因，防止重蹈覆轍；在者我們在設(shè)計時要對產(chǎn)品進(jìn)行差異化定位，實行創(chuàng)新來增大樓盤的競爭力。 央行將對房貸條款政策的調(diào)整會對購房者產(chǎn)生一定的消極影響 據(jù)知情人透露,此次調(diào)整包括四個方面：一是利率，房改房和普通住房按照現(xiàn)行房貸利率政策執(zhí)行，高檔房、別墅、商用房和多套住房按照現(xiàn)行同檔同期一般貸款利率執(zhí)行；二是首付款比例，個人第一次住房的首付款比例為總房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款30%～50%；三是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是貸款房的類別，參照境外銀行做法只發(fā)放現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過國家有關(guān)房地產(chǎn)部門的批準(zhǔn)。第三部分 建設(shè)條件一、 開發(fā)項目用地狀況 **春曉苑項目位于**市**水廠東側(cè)，占地約90畝，（含部分代征規(guī)劃路），東西間距以水廠東圍墻為界，向東寬為250米，南北間距以水廠南圍墻為界，向北長度為530米。99年底已完成征地、三通一平和項目前期勘察設(shè)計等工作。二、 資源供給及外部協(xié)作條件l 交通狀況： 本項目處與大雁塔和**水廠間，交通便利，地塊北、西臨時道路已建成。l 教育設(shè)施： 項目南郊周圍有陜西師范大學(xué)、郵電學(xué)院、外語學(xué)院、政法學(xué)院等多所高等學(xué)院，教育文化氣息濃厚，教育環(huán)境良好。l 商業(yè)服務(wù)：距離項目不遠(yuǎn)的小寨商業(yè)區(qū)購物場所比肩林立，日常購物、休閑娛樂、非常方便，再加上正在建設(shè)的大唐不夜城和即將進(jìn)入本區(qū)的國際大型購物商場，可滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需要。由于項目所處區(qū)域規(guī)劃暫無可用底下市政管道，可利用**水廠專用路直徑300mm的雨污混合排水管線，但排放前要先進(jìn)行化糞處理。而項目的通訊設(shè)施需要向市政電訊部門提出申辦。l 資金、社會條件： 本項目的開發(fā)商是**市城市投資有限責(zé)任公司，該公司是由**市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)和民營企業(yè)共同出資組建的公司，城投公司資本實力雄厚，經(jīng)營業(yè)務(wù)大多為飛翔較小的市政設(shè)施建設(shè)等的成見項目，資金周轉(zhuǎn)靈活，而公司的股東多為具有相當(dāng)實力的企事業(yè)單位，因此本項目有良好的融資能力和社會公關(guān)能力。交通線路要明確、流暢，人車分流。二、 規(guī)劃設(shè)計原則1） 規(guī)劃以生態(tài)化、一體化、市場化為理念，提高人居環(huán)境。盡力根據(jù)**市總體城市體系和城市的環(huán)境建設(shè)規(guī)劃，國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃，綜合本地區(qū)的實際情況，統(tǒng)籌兼顧，綜合布署小區(qū)的各項建設(shè)。3） 根據(jù)項目用地的自身地理條件以及周邊環(huán)境，合理布局、規(guī)劃，節(jié)約土地，遵循土地使用集約化的原則。為了提高住區(qū)的生活質(zhì)量，居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計必須具有一定的超前意識，規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該富有彈性，以便于今后小區(qū)配套設(shè)施等的升級。力求做到求同存異，完善規(guī)劃方案。使得小區(qū)內(nèi)原有自然條件和新的景觀設(shè)計相融合，營造具有自然、和諧、靜謐的高尚人居小區(qū)。（二）、交通設(shè)計及停車位堅持人車分流的原則，機(jī)動車系統(tǒng)限定于小區(qū)的一定范圍內(nèi)，與人行系統(tǒng)部較差，互不干擾且盡量做到短捷。（三）、住宅設(shè)計戶型設(shè)計據(jù)我們調(diào)查，目前**市戶型需求依次是三室兩廳、兩室兩廳、四室兩廳及躍層和復(fù)式，%，面積在100~%,面積在150~%,%,因此設(shè)計時應(yīng)把主力戶型放在三室兩廳上，主力面積放在125~155平方米上。（四）、環(huán)境設(shè)計風(fēng)格定位我們把該項目定位為時尚、健康、優(yōu)雅的高級住宅小區(qū)，環(huán)境設(shè)計應(yīng)與此定位相協(xié)調(diào)。 充分利用項目用地高程的變化該項目用地南高北低，平均高差14米，最大高差21米，在設(shè)計上要充分利用此高差，建造出錯落有致，有獨特風(fēng)格的建筑群，使其成為開發(fā)上的買點。同時充分考慮一些特殊人群老、弱、病、殘、孕等的需要實施無障礙設(shè)計。**春曉高級住宅小區(qū)作為城鄉(xiāng)結(jié)合部小區(qū)，在設(shè)計上力求將居住文化中的城市人文同綠色生態(tài)及可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合，為城鄉(xiāng)結(jié)合部居住開發(fā)提供一種新的模式。第五部分 項目開發(fā)進(jìn)度安排一、 項目開發(fā)的各項工作內(nèi)容2003年7月~8月初完成土地平整工作；2003年8月~10月中旬完成總體規(guī)劃工作；2003年10月下旬~12月下旬完成單體方案的設(shè)計工作；2003年11月初~2004年底完成項目的報批工作；2004年1月初~2月底完成施工圖設(shè)計工作；2004年2月初~3月底完成施工招標(biāo)工作；2004年4月初第一批工程開始施工；2004年10月初第二批工程開始施工；2005年4月2日開盤開始銷售；2005年9月底完成第一批工程的建設(shè)；2006年9月底完成第二批工程的建設(shè)及項目的全部建設(shè)工作；2006年10月1日入伙；2007年6月底項目的全部銷售工作結(jié)束。第六部分 營銷方案一、 營銷策略與節(jié)湊u 產(chǎn)品策略（一）、項目定位該項目位于**旅游度假區(qū)，項目用地地勢開闊，向遠(yuǎn)處眺望，名勝古跡盡收眼底。因此目前該區(qū)的住宅項目都是高檔的別墅如**皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等。（二）、市場分析周圍可比項目情況一覽表如下項目名稱藍(lán)溪都市花園驪馬豪城心情雅苑雁影華庭新藝城中聯(lián)頤花園開發(fā)商藍(lán)溪科技實業(yè)有限責(zé)任公司陜西陽光集團(tuán)**泓盛房地產(chǎn)公司陜西廣成房房地產(chǎn)公司陜西東城房地產(chǎn)公司市房地產(chǎn)管理一分局位置小寨興善寺東街8號**長安北路83號雁塔北路21號西影路、雁塔路交匯處東300米**文藝北路21號文藝北路、環(huán)城路西南角占地面積28畝30畝15畝總建筑面積（㎡）6萬(共二期、現(xiàn)為二期）（共二期、現(xiàn)為一期）2萬類別一期四棟8層小高層，而期1棟16層、1棟21層高層7棟8~11層小高層3東~25層高層（分二期）475戶2棟11層小高層和2棟18層高層1棟18層臨街商住兩用樓3棟10~14層小高層，1棟21層高層2棟25層高層，1棟11層小高層容積率均價高層期房3500、小高層現(xiàn)房3450期房，高層住宅4200、小高層住宅4100期房，高層小高層均價3500祺房，高層3300期