【正文】 會上各個領域的成功人士。二、 項目開發(fā)進度安排本項目從2003年7月開始到2007年6月底結(jié)束，共歷時4年具體的工作內(nèi)容和時間安排如上所述，其他的工作詳見詳項目開發(fā)計劃橫道圖附圖。具體規(guī)劃建規(guī)劃方案附圖。 可持續(xù)發(fā)展的人居生態(tài)環(huán)境理念 在設計時充分考慮生態(tài)景觀的可持續(xù)發(fā)展，并在此基礎上，適地適樹、優(yōu)先選擇喬木樹種，不要盲目引進珍貴樹種，同時考慮水景的應用。 景觀的人性化設計充分考慮現(xiàn)代人的生活習性和活動習慣，合理地配置場地設施激發(fā)住戶進行戶外活動的興趣，間接引導其生活方式向健康科學的方向發(fā)展。如今，人們買房不僅局限于購買一套公寓，而是買進整個社區(qū)以及社區(qū)中與外部不同的生活方式，住區(qū)環(huán)境就是開發(fā)商所推崇的這種生活方式的最直觀地詮釋。 外立面設計外立面設計應簡潔時尚，注重結(jié)交處理，使之能取得良好的城市景觀效果，并與共建協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足開發(fā)商“以一流的設計，一流的工程質(zhì)量，健康環(huán)保的材料構(gòu)筑精品”的開發(fā)理念。由于本居住小區(qū)面對的是中上等收入的客戶，停車位數(shù)不應小于住戶總數(shù)的40%，同時為避免停車位對環(huán)境的不良沖擊，結(jié)合地形高差，將停車位全部放在地下。三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案設想(一)、小區(qū)布局保證各戶的“通好性”“通好性”是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要指標，一個樓盤如果80%很好賣，但剩下的20%清不了盤，這個項目就沒利可圖，利潤全部在壓在沒賣出的20%中，所以小區(qū)的總體規(guī)劃首先看有多少不好賣的，將不好賣的戶數(shù)壓到最少。6） 構(gòu)筑“多樣性居住空間”，多層、小高層巧妙組合，營造組團概念原則。5） 規(guī)劃設計應具有特色——差異化原則。4） 規(guī)劃具有彈性靈活原則和建設精品化的原則。并體現(xiàn)項目本身的特點。2） 承上啟下，綜合布置，空間布局一體化發(fā)展的原則。本項目難度較大的是該地塊標高較為復雜，要求設計充分利用高差，建造出有錯落有致、有獨特風格的建筑群。 第四部分 規(guī)劃設計方案一、 規(guī)劃設計方案的指導思想總平面布置應合理的利用土地，注意好景觀充分利用和不良景觀的回避，合理的控制住宅間距，全面考慮通風、采光。并且施工場地開闊，具有良好的施工條件。生產(chǎn)用的臨時用電可以協(xié)調(diào)**水廠部分解決，區(qū)內(nèi)永久用電需向供電局申辦。l 給排水、供電、通訊等： 項目緊鄰**水廠，水廠可以提供500mm供水管道，可以解決施工場地內(nèi)的用水問題。l 醫(yī)療機構(gòu)：**南郊擁有較多的醫(yī)療機構(gòu)，醫(yī)療配套設施較好，設備齊全、技術先進，具有完善的醫(yī)療、護理體系，如省委機關門診部是省勞動和社會保障廳認定的定點醫(yī)療機構(gòu)，醫(yī)療條件和綜合實力處于**市先進水平。臨近**交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進出極為方便。其中道路問題，目前只有一條臨時道路可進場施工，正式規(guī)劃路待建。項目用地目前為階梯狀耕地，征地范圍內(nèi)地勢南高北低，平均高差14米，高差最大的地方相差21米，工作區(qū)內(nèi)最低點高程為450。據(jù)消息靈通人士透露，央行目前正在抓緊時間制定具體的政策。216。216。有此可能帶來政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀管理，如美國的商品房空置率為7%，我國香港約為4%,而專家估計，我國當前的商品房空置率約為26%左右，我國當前的商品房空置率已遠遠超過國外空置警戒線。威脅（THREAT）216。 周邊新建住宅項目不多，為本項目儲備了一定量的客戶。 城市重心的南移給項目帶來巨大的升值空間**大都市圈的規(guī)劃，把電視塔作為新的CBD，而本項目正好位于電視塔附近，中央商務區(qū)建成后，其一流的服務設施，完善的配套設施，再加上規(guī)劃建設中的**旅游度假區(qū)提供的優(yōu)美的環(huán)境，會給購買者帶來豐厚的住宅投資增值回報。而目前這里只有**皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等幾個別墅項目，面向中高層消費群體的多層與小高層項目的高級住宅區(qū)還不多，這就贏得了想居住在**區(qū)而又買不起別墅的顧客。216。 **對中高檔商品房的開發(fā)與銷售的控制，給本項目帶來了商機今年4月份，**市副市長喬征在**城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)大勢論壇上指出今后市政府將從政策上嚴格控制中高檔商品房的開發(fā)和銷售，并按照國家有關政策，對別墅類項目嚴格執(zhí)行“封殺令”。 治安環(huán)境較差由于本項目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人員流動量大且復雜，這樣給本區(qū)治安帶來了影響，給客戶一定的顧慮。 基礎設施不完善項目周圍的郵局、銀行等重要設施離本項目較遠，給居民生活帶來不便。 市政配套設施跟不上目前項目周邊的道路、給水、排水、供電等市政設施都是臨時的，正式的待建。雖然公司曾與**新大陸集團公司聯(lián)合開發(fā)了雅荷只能家園小區(qū)，以及正在開發(fā)的大明宮經(jīng)濟適用房項目和**文博苑項目，但公司沒有獨立成功開發(fā)高級住宅小區(qū)項目的經(jīng)驗以供借鑒，這對公司來說，是一個新的嘗試。劣勢（WEAKNESS）216。216。216。216。 得天獨厚的公司背景 **市城市投資有限責任公司是由**市建委牽頭、城建各相關部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)和民營企業(yè)共同出資組建的公司。**的主流群體多為商業(yè)競爭的勝利者，競爭一種綜合實力的表現(xiàn)，包括道德素質(zhì)、文化素質(zhì)、創(chuàng)新能力、膽識和魄力等，由于**的物質(zhì)檔次高，決定了進入的經(jīng)濟門檻高，掀起的居住者多為這個城市的精英，是**的整體文化表具有不一般色。**的區(qū)域生態(tài)質(zhì)量在**市一個小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長安芙蓉園、唐園、溫泉樂園、世界娛樂園……這里是**園林建筑密度最高的區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、**皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在**市各區(qū)域中絕對名列前茅；**湖的２０００畝水面將超過目前**城區(qū)各公園水面之和，在一個水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。這有**獨特的區(qū)域所決定的，繁華的西影路、小寨路、長安路近在咫尺，卻能偏好一隅，鬧中取靜。隨著商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，居民收入的穩(wěn)步增長，使**商品房市場人氣上升，并進入了一個穩(wěn)定增長期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟適用房建設進度加快，商品房個人消費不斷擴大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步位,2003年**房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。 （三）對**市2003年房地產(chǎn)市場的預測 2003年，在國家積極財政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動下，**經(jīng)濟持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動經(jīng)濟增長的重點放在投資和擴大內(nèi)需上，并實施積極的財政政策，擴大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴大，促進了房地產(chǎn)投資的快速增長?！　【唧w分物業(yè)來看：本期**市商服用房價格有所回落，%，跌幅為66元/平方米；寫字樓類物業(yè)價格持續(xù)上行，本期增長幅度為81元/平方米，%，目前市場均價為4729元/平方米；普通住宅類物業(yè)價格同樣有所增長，市場成交均價為2855元/平方米，%；公寓別墅類商品房市場價格繼續(xù)其上升勢頭，目前市場銷售均價為4571元/平方米，%?！　。担畠r格表現(xiàn)2003年3月份40指數(shù)為1124點，較上期增長較多，上升了21點，這與春節(jié)后房市恢復正常運行不無相關。結(jié)合近幾年**樓市的市場表現(xiàn)來看，樓市的銷售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢。４．市場銷售特征根據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)，２００３年３月份**％，增幅較大，從今年一季度**商品房銷售情況來看，前三個月的銷售量于去年同期相比均有大幅增長，屆增幅均保持在２０％以上，開年的高走給市場帶來了較多的喜旺之氣，也給今年的**樓是注入了跟大的信心與期待。同時市委市政府要件西部**最佳人居環(huán)境,人均GDP低于300美元的低收入國家,城市化水平僅為20%:人均GDP在7001500美元時，城水花水平將達到４０～６０％．據(jù)資料，目前**市城市化水平約為２７．７％，最近十年來，**市年平均人增長１１．９萬人，隨著**城市化建設加快，新增城市人口將會在未來十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平提高，每年需增加８００萬平方米住宅，這無疑會給房地產(chǎn)建設帶來巨大的商機。至2001年**,隨著家庭人口規(guī)模日趨小型化(=3),其結(jié)果是家庭規(guī)模縮小,**市城鎮(zhèn)居民住房緊張的現(xiàn)象并未得到緩解,有數(shù)據(jù)表明,目前**市潛在購房人數(shù)為35萬。1. 有效需求旺盛**市人均住房面積不足。而我們的項目正好處于南郊**度假旅游區(qū)，可謂占盡地利人和。城內(nèi)作為**市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的自然優(yōu)勢，人文環(huán)境等各方面都明顯強于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂的最有地段。%；公寓、%。%，其中公寓、%；，%，其中公寓、%，銷售均價為4484元/平方米，距歷史較高位。,比去年上升了308%。公寓、,%。,%。**經(jīng)濟的穩(wěn)定增長得益于房地產(chǎn)的開發(fā)及西部大開發(fā)政策吸引的外線投資額的增長，房地產(chǎn)已成為拉動經(jīng)濟增長的一大支柱，隨著**產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場，使之向著更加良性的方向發(fā)展。,%。 固定資產(chǎn)投資情況,%。,%。城市居民人均可支配收入7184元,%；城市居民人居消費支出6419元,%。二、中觀環(huán)境**房地產(chǎn)是市場分析(一) 經(jīng)濟環(huán)境分析 **國民經(jīng)濟運行情況根據(jù)2002年宏觀經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)：，%,，%，%,，%.三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，帶動了宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好。根據(jù)國家有關部門的統(tǒng)計，過去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個人，到2002年10月份，我國個人購買商品住宅占到商品房銷售的91%，已經(jīng)成為市場的購買主體，隨著居民收入的不斷提高和消費物價的穩(wěn)定，人們對上平房的購買力也在不斷增強，有6%15%的家庭甚至開始購買第二套住宅以用作投資，個人購房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場購買的主體。因此，房地產(chǎn)投資會繼續(xù)增長。根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國城市人均住宅建筑面積要達到22平方米，戶均達70平方米，目前距這一目標有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設仍是2003年投資的重點和熱點。有針對年輕工薪族推出的精裝修小戶型，有迎合人們對居住環(huán)境的關注推出的各種生態(tài)型小區(qū)，還有為老年人安度晚年推出的“夕陽紅”型小區(qū)。 　　不僅是竣工面積在增加，房地產(chǎn)種類也豐富多樣。一季度，商品住宅竣工面積為二千四百五十九萬平方米，同比增長百分之四十四點三。全國房地產(chǎn)開發(fā)實際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅八點一個百分點。 　　住房投資的增加和建設的加快增加了供給，滿足了消費需求。隨著商品房持續(xù)旺銷，商品房平均銷售價格也呈上漲態(tài)勢。人們在逐步滿足汽車等十萬元級消費需求的同時，對幾十萬元的房地產(chǎn)消費需求也在不斷增加。 　　此間分析人士認為，購房需求的加速釋放是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)熱的動因。 一季度全國城鎮(zhèn)居民家庭收支情況如下表: 項目實際數(shù)（元）增長速度（%）一、月人均總收入831其中：人均可支配收入工薪收入10經(jīng)營凈收入財產(chǎn)性收入轉(zhuǎn)移性收入52二、月人均總支出消費性支出購房與建房支出轉(zhuǎn)移性支出財產(chǎn)性支出社會保障支出我國目前的房地產(chǎn)市場狀況今年以來，中國房地產(chǎn)市場在去年平穩(wěn)運行的基礎上，逐漸轉(zhuǎn)“熱”。其中：，%；，%。非消費性支出及服務消費增長超過消費性支出增長。其中，%，%； %； %。其中，%。 （3）、經(jīng)營凈收入較快增長 ，%。 （2）、轉(zhuǎn)移性收入穩(wěn)定增長 ，%。城鎮(zhèn)居民收支情況 ，%，扣除價格因素，%。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。東中西部地區(qū)投資全面增長。 房地產(chǎn)開發(fā)投資7736 更新改造投資6584 其中：基本建設投資17251