【正文】 ）、項(xiàng)目定位該項(xiàng)目位于**旅游度假區(qū)，項(xiàng)目用地地勢(shì)開(kāi)闊，向遠(yuǎn)處眺望，名勝古跡盡收眼底。 充分利用項(xiàng)目用地高程的變化該項(xiàng)目用地南高北低，平均高差14米，最大高差21米，在設(shè)計(jì)上要充分利用此高差，建造出錯(cuò)落有致，有獨(dú)特風(fēng)格的建筑群，使其成為開(kāi)發(fā)上的買(mǎi)點(diǎn)。使得小區(qū)內(nèi)原有自然條件和新的景觀設(shè)計(jì)相融合，營(yíng)造具有自然、和諧、靜謐的高尚人居小區(qū)。盡力根據(jù)**市總體城市體系和城市的環(huán)境建設(shè)規(guī)劃，國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，綜合本地區(qū)的實(shí)際情況，統(tǒng)籌兼顧，綜合布署小區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)。而項(xiàng)目的通訊設(shè)施需要向市政電訊部門(mén)提出申辦。二、 資源供給及外部協(xié)作條件l 交通狀況： 本項(xiàng)目處與大雁塔和**水廠間，交通便利，地塊北、西臨時(shí)道路已建成。 目前**市高檔商品房空置率比較高 對(duì)于此類(lèi)威脅，我們要深入調(diào)查同等檔次的項(xiàng)目空置率過(guò)高的原因，防止重蹈覆轍；在者我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行差異化定位，實(shí)行創(chuàng)新來(lái)增大樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力。這樣就減少了同檔次的樓盤(pán)，從而就減輕了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。216。 良好的融資能力 城投公司資本實(shí)力雄厚，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)大多為飛翔較小的市政設(shè)施建設(shè)等的成見(jiàn)項(xiàng)目，資金周轉(zhuǎn)靈活，而公司的股東多為具有相當(dāng)實(shí)力的企事業(yè)單位，這為項(xiàng)目的實(shí)施提供了強(qiáng)有力的資金保障。這種交通條件強(qiáng)化了區(qū)將作為旅游區(qū)和高尚住宅區(qū)所需的靜謐，又讓“有車(chē)族”的高層次居民出入方便，無(wú)阻車(chē)之憂，使之真正體會(huì)到“離城市不遠(yuǎn)，里生活很近”。從40指數(shù)趨勢(shì)圖來(lái)看，從去年11月份至今，該指數(shù)走動(dòng)較為平穩(wěn)，變動(dòng)不大，本期市場(chǎng)銷(xiāo)售充分放量，除普通住宅外其余高價(jià)格物業(yè)也開(kāi)始放量，成交活躍，從而也刺激了指數(shù)的上揚(yáng)。2. 城市化水平的加速為**市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了商機(jī)“一城五軸八條生態(tài)帶”的**城市發(fā)展規(guī)劃,不僅拉開(kāi)了**經(jīng)營(yíng)城市的序幕,開(kāi)始**城區(qū)大規(guī)模的擴(kuò)張,而且預(yù)示著**城市化進(jìn)程的加速。(二) 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析從地理環(huán)境分析來(lái)看，**的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃槲鍌€(gè)區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。,%。,。2003年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)繼續(xù)成主流，房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。三月份，竣工面積分類(lèi)指數(shù)比去年同期上升八點(diǎn)九一點(diǎn)，是拉動(dòng)“國(guó)房景氣指數(shù)”整體水平上升的主要原因。 　　今年一季度，中國(guó)累計(jì)銷(xiāo)售商品房面積三千一百二十五萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)百分之四十五點(diǎn)二，增幅比去年同期增加二十七點(diǎn)七個(gè)百分點(diǎn)，是近幾年同期的最高值。 ，%。%%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資43202億元，首次突破4萬(wàn)億元，%，增速為1996年以來(lái)最高水平。%。３）、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率尚未達(dá)到過(guò)熱標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)當(dāng)前的商品房空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際空置警戒線，目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。六、 項(xiàng)目投資估算 根據(jù)**市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法及其他有關(guān)文件，行業(yè)主管部門(mén)制定的投資估算辦法、估算指標(biāo)，有關(guān)部門(mén)制定的工程建設(shè)其他費(fèi)用的計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及國(guó)家公布的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行估算，可行研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求和本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。2000年**,2002年人均居住面積也不超過(guò)11平方米, 要達(dá)到20平方米的標(biāo)準(zhǔn),需要增建8300萬(wàn)平方米住宅,即使在2006年達(dá)到人均14平方米, 每年至少需要建設(shè)500萬(wàn)平方米. 而最近五年年平均開(kāi)發(fā)量?jī)H300多萬(wàn)平方米,顯示解決基本需求任重而道遠(yuǎn)。為了使**市經(jīng)濟(jì)更加快速的發(fā)展和有效改善**市人民的住房條件，市政府做出了開(kāi)發(fā)**旅游度假區(qū)的決定，我公司積極響應(yīng)市政府的號(hào)召，投入到開(kāi)發(fā)**旅游度假區(qū)的建設(shè)中來(lái)，為了改善**旅游度假區(qū)的環(huán)境，為了滿足一部分高收入階層的住房需求，我公司在已成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，同時(shí)也為開(kāi)拓市場(chǎng)，提出了**春曉苑項(xiàng)目。n 項(xiàng)目所在地周?chē)沫h(huán)境狀況：項(xiàng)目地處**旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世墓寒窖相距不足二公里。（3） 項(xiàng)目地處**風(fēng)景旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世陵墓、寒窯相距不足二公里。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)**市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。２００３年一季度，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)保持２００２年穩(wěn)步回升增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)出“九五”以來(lái)的相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，但這并不表示當(dāng)前經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過(guò)熱。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14883億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52982億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34533億元，%。%。其中：國(guó)有及其他固定資產(chǎn)投資31020 更新改造投資6584城鎮(zhèn)居民收支情況 ，%，扣除價(jià)格因素，%。其中，%，%； %； %。 　　此間分析人士認(rèn)為，購(gòu)房需求的加速釋放是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱的動(dòng)因。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長(zhǎng)百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅八點(diǎn)一個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國(guó)城市人均住宅建筑面積要達(dá)到22平方米，戶均達(dá)70平方米，目前距這一目標(biāo)有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設(shè)仍是2003年投資的重點(diǎn)和熱點(diǎn)。城市居民人均可支配收入7184元,%；城市居民人居消費(fèi)支出6419元,%。**經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)得益于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及西部大開(kāi)發(fā)政策吸引的外線投資額的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大支柱，隨著**產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之向著更加良性的方向發(fā)展。%，其中公寓、%；，%，其中公寓、%，銷(xiāo)售均價(jià)為4484元/平方米，距歷史較高位。1. 有效需求旺盛**市人均住房面積不足。結(jié)合近幾年**樓市的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，樓市的銷(xiāo)售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢(shì)。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn)，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使**商品房市場(chǎng)人氣上升，并進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)期，尤其是商服房銷(xiāo)售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步位,2003年**房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。 得天獨(dú)厚的公司背景 **市城市投資有限責(zé)任公司是由**市建委牽頭、城建各相關(guān)部門(mén)（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國(guó)有大中型企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)共同出資組建的公司。劣勢(shì)（WEAKNESS）216。 治安環(huán)境較差由于本項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人員流動(dòng)量大且復(fù)雜，這樣給本區(qū)治安帶來(lái)了影響，給客戶一定的顧慮。 城市重心的南移給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的升值空間**大都市圈的規(guī)劃，把電視塔作為新的CBD，而本項(xiàng)目正好位于電視塔附近，中央商務(wù)區(qū)建成后，其一流的服務(wù)設(shè)施，完善的配套設(shè)施，再加上規(guī)劃建設(shè)中的**旅游度假區(qū)提供的優(yōu)美的環(huán)境，會(huì)給購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)豐厚的住宅投資增值回報(bào)。有此可能帶來(lái)政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，如項(xiàng)目用地目前為階梯狀耕地，征地范圍內(nèi)地勢(shì)南高北低，平均高差14米，高差最大的地方相差21米，工作區(qū)內(nèi)最低點(diǎn)高程為450。l 給排水、供電、通訊等： 項(xiàng)目緊鄰**水廠，水廠可以提供500mm供水管道，可以解決施工場(chǎng)地內(nèi)的用水問(wèn)題。本項(xiàng)目難度較大的是該地塊標(biāo)高較為復(fù)雜，要求設(shè)計(jì)充分利用高差，建造出有錯(cuò)落有致、有獨(dú)特風(fēng)格的建筑群。5） 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有特色——差異化原則。 外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)應(yīng)簡(jiǎn)潔時(shí)尚，注重結(jié)交處理，使之能取得良好的城市景觀效果，并與共建協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足開(kāi)發(fā)商“以一流的設(shè)計(jì)，一流的工程質(zhì)量，健康環(huán)保的材料構(gòu)筑精品”的開(kāi)發(fā)理念。具體規(guī)劃建規(guī)劃方案附圖。位于**市中心地段，周邊配套較全，商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓等位置優(yōu)越，毗鄰雁塔路，周?chē)虡I(yè)市政配套齊全，但出入較不方便。 項(xiàng)目的容積率低（%），綠化率高（%）。本項(xiàng)目將大量采用聚合物高分子有機(jī)物類(lèi)保溫、防水材料、設(shè)別管材等，使“白色垃圾”得以物盡其用，如屋面的聚苯板、水泥聚苯板保溫層、UPVC排水管、塑料熱水管等。77+3450247。+2750247。 試探市場(chǎng)反應(yīng)，預(yù)估定金客戶的心理價(jià)位，為開(kāi)盤(pán)定價(jià)提供參考。 建筑起付款簽約首付30%；竣工付50%；交房20%。 銀行按揭七成30年貸款。由于本項(xiàng)目的顧客群是較收入者，他們對(duì)網(wǎng)絡(luò)的接觸頻繁，因此我們有必要使我們的項(xiàng)目在望商進(jìn)行宣傳。（二）、公開(kāi)期（2005年4月~12月） 主要任務(wù)：商品信息廣泛推廣 廣告重點(diǎn)：次階段采用拉式策略，運(yùn)用廣告媒體的宣傳，喚起目標(biāo)客戶的注意。戶外媒體：戶外媒體是廣告主體修正而及時(shí)更改。銷(xiāo)售計(jì)劃如下；銷(xiāo)售時(shí)間（33個(gè)月）籌備期（6個(gè)月）公開(kāi)期（9個(gè)月）強(qiáng)銷(xiāo)期（12個(gè)月）持續(xù)期（6個(gè)月）銷(xiāo)售計(jì)劃15%30%45%10%第七部分 投資估算及資金籌措一、 估算的原則 按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行估算； 按**市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法及其他有關(guān)文件進(jìn)行估算； 按行業(yè)主管部門(mén)制定的投資估算辦法、估算指標(biāo)進(jìn)行估算； 按有關(guān)部門(mén)制定的工程建設(shè)其他費(fèi)用的計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及國(guó)家公布的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行估算； 按可行研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求進(jìn)行估算。銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在2007年上半年完成銷(xiāo)售任務(wù)，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表 銷(xiāo)售時(shí)間（33個(gè)月）籌備期（6個(gè)月）公開(kāi)期（9個(gè)月）強(qiáng)銷(xiāo)期（12個(gè)月）持續(xù)期（6個(gè)月）銷(xiāo)售計(jì)劃15%30%45%10%二、盈利能力分析。第九部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析從**市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，目前**的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于供求相對(duì)平衡的狀態(tài)。 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，降低工程造價(jià)，控制投資成本也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。如果建設(shè)投資和售房?jī)r(jià)格 向不利方向變動(dòng)10%，全部投資的內(nèi)部收益率分別下降至25%和28%，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4459萬(wàn)元和3026萬(wàn)元。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。保證項(xiàng)目融資能力的同時(shí)，提供給客戶更多的信用條件來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表序號(hào)名 稱(chēng)單位數(shù)據(jù)備注1項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積平方米228983商品房銷(xiāo)售小高層住宅多 層住宅超 市郵局、銀行平方米平方米平方米平方米平方米222455573301631251200800車(chē)位780個(gè)2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金籌措其中：自有資金 銀行貸款預(yù)售房款銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元69376576441全部全部全部全部3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率全部投資內(nèi)部收益率（稅前）全部投資回收期（稅前）全部投資內(nèi)部收益率（稅后）全部投資回收期（稅后）資本金內(nèi)部收益率（稅前）資本金內(nèi)部收益率（稅后）%%%年%年%%37454231%5038 二、 存在的問(wèn)題及建議 項(xiàng)目地塊所處位置市政配套設(shè)施配套不完善，自然環(huán)境較差，周?chē)≌h(huán)境還不成熟，人氣不旺。詳見(jiàn)敏感性分析表和敏感性分析圖。三、 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目投資的資金主要來(lái)源有自有資金、銀行貸款、銷(xiāo)售收入，從資金的使用成本和開(kāi)發(fā)資金的回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采