【正文】 、陽光小區(qū)等）。 業(yè)物配合：以戶外媒體為主，間有零星的人員推廣和新聞告訴。（二）、公開期（2005年4月~12月） 主要任務(wù)：商品信息廣泛推廣 廣告重點(diǎn)：次階段采用拉式策略，運(yùn)用廣告媒體的宣傳，喚起目標(biāo)客戶的注意。 公共媒體：新聞報(bào)道和報(bào)紙廣告同時(shí)張開，電臺(tái)、電視臺(tái)管高外圍配合。 印刷媒體：所有印刷品制作完工，各自擔(dān)當(dāng)銷售角色。戶外媒體：接待中心、戶外看板等相繼完工，適時(shí)擔(dān)當(dāng)吸引客戶銷售解說樓盤的任務(wù)。 戶外引導(dǎo)旗等銷售道具，視具體情況及時(shí)添加。業(yè)務(wù)配合：在適量平面媒體并配合促銷活動(dòng)之下，人員銷售全面展開（現(xiàn)場(chǎng)促銷、人員拜訪、電話追蹤、直接郵遞等）。（三）、強(qiáng)銷期（2006年1月~12月） 主要任務(wù)：正式開始強(qiáng)銷，塑造商品整體氣勢(shì) 廣告重點(diǎn)：立體廣告攻勢(shì)，促成成交，擴(kuò)大業(yè)績(jī) 公共傳播：報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)等廣告密度達(dá)到峰值（評(píng)判媒體發(fā)布效果，及時(shí)調(diào)整運(yùn)作）。印刷媒體；印刷品廣泛傳播，第二波派發(fā)的小海報(bào)制作完成； 印刷媒體的修改補(bǔ)充。戶外媒體：戶外媒體是廣告主體修正而及時(shí)更改。業(yè)務(wù)配合：立體攻勢(shì)下的人員推廣和促銷活動(dòng)。（四）、持續(xù)期（2007年1月~6月） 主要任務(wù)：針對(duì)剩余商品的特色加以推廣廣告重點(diǎn)：分析前期廣告的賣點(diǎn)，擇優(yōu)再行強(qiáng)打。公共傳播：報(bào)紙媒體逐漸收斂，使實(shí)際狀況彈性運(yùn)作。印刷媒體：設(shè)計(jì)制作贈(zèng)與以購房客戶的賀卡 、慰問信等。業(yè)務(wù)配合：適量的平面媒體和針對(duì)性的人員推廣。二、營銷方式由于開發(fā)商以前開發(fā)的樓盤多為經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)高檔住宅的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足，從銷售經(jīng)驗(yàn)欠缺，因此本樓盤采用獨(dú)家代理方式承包給物業(yè)代理公司進(jìn)銷售。三、租售計(jì)劃由于本項(xiàng)目是住宅項(xiàng)目，因此全部銷售，不對(duì)外出租。銷售計(jì)劃如下；銷售時(shí)間（33個(gè)月）籌備期（6個(gè)月）公開期（9個(gè)月）強(qiáng)銷期（12個(gè)月）持續(xù)期（6個(gè)月）銷售計(jì)劃15%30%45%10%第七部分 投資估算及資金籌措一、 估算的原則 按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行估算； 按**市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法及其他有關(guān)文件進(jìn)行估算； 按行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標(biāo)進(jìn)行估算； 按有關(guān)部門制定的工程建設(shè)其他費(fèi)用的計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及國家公布的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行估算； 按可行研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求進(jìn)行估算。二、投資估算根據(jù)以上投資估算原則和建設(shè)單位所提供的項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，,具體見總投資估算表。三、資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金的主要來源有：，下半年投入1590。申請(qǐng)銀行借款為6441萬元，2004年上半年借款1978萬元，下半年借款4463萬元，%（其中包括10%的融資成本），其余不足部分用商品房的銷售收入按實(shí)際需要補(bǔ)足。詳見資金來源與運(yùn)用表。 第八部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本數(shù)據(jù)與參數(shù)的確定項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目占地面積為132500平方米。本項(xiàng)目的建筑面積為220455平方米，其中小高層住宅可售面積為57330平方米，多層住宅可售面積為163125平方米，車庫位數(shù)為780個(gè)?；鶞?zhǔn)內(nèi)部折現(xiàn)率的確定 %，考慮本項(xiàng)目的所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)及風(fēng)險(xiǎn)等綜合因素，將風(fēng)險(xiǎn)利率確定為6%，通貨膨脹率確定為1%，所以基準(zhǔn)折現(xiàn)率為i=(1+%)(1+6%)(1+1%)1=%項(xiàng)目的銷售價(jià)格的確定根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置、周圍環(huán)境條件、周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目建設(shè)的成本等綜合因素，多層住宅的銷售價(jià)格按每平方米3020元，小高層住宅的銷售價(jià)格按每平方米3630元，車位的價(jià)格為9萬/個(gè)。銷售進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在2007年上半年完成銷售任務(wù)，各年銷售計(jì)劃見表 銷售時(shí)間（33個(gè)月）籌備期（6個(gè)月）公開期（9個(gè)月）強(qiáng)銷期（12個(gè)月）持續(xù)期（6個(gè)月）銷售計(jì)劃15%30%45%10%二、盈利能力分析，。項(xiàng)目繳納經(jīng)營稅金為4282萬元。詳見損益表表。項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率（所得稅前）為42%，%時(shí)，，所得稅后的全部資金的內(nèi)部收益率為31%，%。自有資金的內(nèi)部收益率（稅前）為50%，%時(shí)。詳見全部投資現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表。商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資100%=100%=37%商品房投資利稅率=（利潤(rùn)總額+銷售稅金及附加）/總投資100%=22829/100%=45%三、清償能力分析按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，房地產(chǎn)投資借款從2005年上半年開始分三次償還本金和利息，2005年上半年還122萬元，2005年下半年還3823萬元，2006年上半年還2496萬元，從本項(xiàng)目的還本付息表中可以得出本項(xiàng)目的清償能力是可以的，能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按照計(jì)劃償還本金和利息。詳見借款還本付息表。第九部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析從**市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，目前**的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于供求相對(duì)平衡的狀態(tài)。對(duì)于本項(xiàng)目所在的城南區(qū)域，開發(fā)與本項(xiàng)目定位相似樓盤較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而本項(xiàng)目所在的**旅游度假開發(fā)區(qū)，雖然增值潛力巨大，但目前基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施還不完善。本項(xiàng)目與城南區(qū)定位相似的樓盤相比，本區(qū)的住宅建設(shè)鋼你剛剛起步，人氣不是太旺。但**市目前人均居住面積約為11平方米，距離人均20平方米還需時(shí)日；從銷售來看，三室兩廳的房子市場(chǎng)需求較旺，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為了保證項(xiàng)目的成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程的質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減少市場(chǎng)得風(fēng)險(xiǎn)。做好規(guī)劃方案。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上的包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應(yīng)從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析由于開發(fā)商開發(fā)高檔住宅的經(jīng)驗(yàn)不足，因此本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng)目實(shí)施過程中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，降低工程造價(jià)，控制投資成本也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作，提高公司品牌的知名度，爭(zhēng)取讓消費(fèi)者成為產(chǎn)品的形象代言人，加快項(xiàng)目的銷售速度，同時(shí)為以后開發(fā)的項(xiàng)目贏得顧客。三、 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目投資的資金主要來源有自有資金、銀行貸款、銷售收入，從資金的使用成本和開發(fā)資金的回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種付款方式促銷，可以選擇采用：一次性付款方式、七成銀行按揭貸款方式、建設(shè)期付款+銀行按揭等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，削減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四、敏感性分析敏感性分析是通過分析、預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目主要因素變化時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。下面就不同的因素對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的影響進(jìn)行分析。NPV=∑( CIt COt)(1+IRR)t =0。 CI為各年的銷售收入，CO為各年的成本支出。將建設(shè)投資和售房?jī)r(jià)格因素作為比確定因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格對(duì)項(xiàng)目的效應(yīng)最為敏感。如果建設(shè)投資和售房?jī)r(jià)格 向不利方向變動(dòng)10%，全部投資的內(nèi)部收益率分別下降至25%和28%，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4459萬元和3026萬元。由此可以看出建設(shè)投資和售房?jī)r(jià)格對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益影響較大，由此部分的敏感性分析可以看出本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。詳見敏感性分析表和敏感性分析圖。變化因素變化幅度15%10%5%0%5%10%15%建設(shè)投資68%58%50%42%34%28%22%銷售收入16%25%33%42%50%58%67%五、盈虧平衡分析臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的另一個(gè)重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能夠承受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值。主要是通過分析住房的建筑面積，成本和盈利之間的關(guān)系，找出方案在盈利和虧損在產(chǎn)量、單價(jià)、成本等方面的臨界點(diǎn)，以判斷不確定性因素對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，說明方案實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)大小，這個(gè)臨界點(diǎn)就是本節(jié)所求的參數(shù)。為了考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)建設(shè)投資、售房?jī)r(jià)格作臨界點(diǎn)分析，%，；每平方米的售房?jī)r(jià)格為多層2522元， 小高層3031元。臨界點(diǎn)分析表指標(biāo)名稱基本方案結(jié)果臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（%） 期望值%建設(shè)投資（萬元）最高值多層價(jià)格(元/㎡)3020最低值2522小高層價(jià)格(元/㎡) 3630最低值 3031銷售收入（萬元）最低值 第十部分 結(jié)論及建議一、 結(jié)論該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價(jià)格處于偏上水平，分析**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)后，可以預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景比較樂觀。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)**市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目的擔(dān)負(fù)次定位、總平面布置和方案的設(shè)計(jì)都比較適應(yīng)**市**區(qū)未來的環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)，從技術(shù)方面看本項(xiàng)目也是可行的。項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表序號(hào)名 稱單位數(shù)據(jù)備注1項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積平方米228983商品房銷售小高層住宅多 層住宅超 市郵局、銀行平方米平方米平方米平方米平方米222455573301631251200800車位780個(gè)2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開發(fā)產(chǎn)品投資其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金籌措其中：自有資金 銀行貸款預(yù)售房款銷售稅金及附加萬元萬元萬元萬元萬元萬元69376576441全部全部全部全部3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率全部投資內(nèi)部收益率（稅前）全部投資回收期（稅前）全部投資內(nèi)部收益率（稅后）全部投資回收期（稅后）資本金內(nèi)部收益率（稅前）資本金內(nèi)部收益率（稅后）%%%年%年%%37454231%5038 二、 存在的問題及建議 項(xiàng)目地塊所處位置市政配套設(shè)施配套不完善，自然環(huán)境較差，周圍住宅環(huán)境還不成熟，人氣不旺。我們的項(xiàng)目定為高級(jí)住宅小區(qū)，因此不但要搞好小區(qū)內(nèi)的環(huán)境，同時(shí)也要注意小區(qū)周圍的環(huán)境，努力給客戶營造優(yōu)雅、健康的居住環(huán)境。在營銷策劃中我們要想方設(shè)法聚集人氣，給銷售增添砝碼。 目前在南郊有很多與本項(xiàng)目同檔次的樓盤在開發(fā)，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，對(duì)此我們要做好項(xiàng)目的差異化定為，在樓盤中有所創(chuàng)新，來減緩項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的壓力。 據(jù)上分析，目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，因此我們有必要密切注意國家的宏觀政策調(diào)整，對(duì)不利于本相項(xiàng)目的政策法規(guī)做好應(yīng)對(duì)措施。 據(jù)消息靈通人士介紹，央行有可能對(duì)房地產(chǎn)貸款政策做出調(diào)整，調(diào)整后的政策對(duì)開發(fā)商和購房者的融資能力都有一定的影響，因此我們?cè)诎才藕庙?xiàng)目的開發(fā)資金。保證項(xiàng)目融資能力的同時(shí)，提供給客戶更多的信用條件來促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。春曉苑高級(jí)住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書