【正文】 目前在南郊有很多與本項目同檔次的樓盤在開發(fā)，項目的競爭壓力較大，對此我們要做好項目的差異化定為，在樓盤中有所創(chuàng)新，來減緩項目競爭的壓力。為了考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對建設投資、售房價格作臨界點分析，%，；每平方米的售房價格為多層2522元， 小高層3031元。NPV=∑( CIt COt)(1+IRR)t =0。做好規(guī)劃方案。詳見全部投資現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表。 第八部分 財務評價一、財務評價基本數(shù)據(jù)與參數(shù)的確定項目的技術經(jīng)濟指標本項目占地面積為132500平方米。業(yè)務配合：適量的平面媒體和針對性的人員推廣。業(yè)務配合：在適量平面媒體并配合促銷活動之下，人員銷售全面展開（現(xiàn)場促銷、人員拜訪、電話追蹤、直接郵遞等）。 評估相關報紙： 主打報紙：華商報 輔助報紙：**晚報 評估相關電臺、電視臺： **電視二臺《房產(chǎn)宣言》欄目 **交通音樂臺 印刷媒體：名片、制服等CI系統(tǒng)的設計制作； 銷售海報的設計制作； 所明說的設計做。 若業(yè)績不佳，付款方式的利益基準在向客戶傾斜。 發(fā)展商貸款的尺度和適用范圍營隨時調整，以調控銷售順序。 定價說明：付款方式視市場反應的強弱，科技是修正建筑付款前后的比例，以起到價格的微調作用。（二）、項目銷售各階段的價格策略 第一階段：籌備期 定價原則：價格暫不公開，試探市場反映 主要方式：簽訂無條件可隨時撤換的購買意向書，收受定金。574=3630本項目與可比樓盤定價基本因素的比較分析（多層）比較內容樓盤地段環(huán)境交通配套設施設計景觀規(guī)模檔次品牌合計平均價（元/M2）本項目89893070楓葉新都市89889899783200藍溪都市花園887788723050錦元新世紀（2）7882980雅荷智能家園788877782750多層的平均價格=（3200247。u 價格策略（一）、項目的定價定價基本準則1）高價塑形象、品質立品牌2) 維持先期基本資金運作，保證后期最大利潤創(chuàng)收。戶型合理化 間隔、開間舒適合理，沖鋒考慮居住者使用需求和生理需求，結構設計合理，房無凸柱，主要活動空間為隱梁隱柱，視覺空間完整，實用性好，室內設計細致入微，家庭生活舒適方便。周圍物業(yè)的位置優(yōu)越，交通方便，市政配套設施較齊全，而我們的項目周圍配套設施落后，正式規(guī)劃路未建。因此目前該區(qū)的住宅項目都是高檔的別墅如**皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等。同時充分考慮一些特殊人群老、弱、病、殘、孕等的需要實施無障礙設計。（二）、交通設計及停車位堅持人車分流的原則，機動車系統(tǒng)限定于小區(qū)的一定范圍內，與人行系統(tǒng)部較差，互不干擾且盡量做到短捷。3） 根據(jù)項目用地的自身地理條件以及周邊環(huán)境，合理布局、規(guī)劃，節(jié)約土地，遵循土地使用集約化的原則。l 資金、社會條件： 本項目的開發(fā)商是**市城市投資有限責任公司，該公司是由**市建委牽頭、城建各相關部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)和民營企業(yè)共同出資組建的公司，城投公司資本實力雄厚，經(jīng)營業(yè)務大多為飛翔較小的市政設施建設等的成見項目，資金周轉靈活，而公司的股東多為具有相當實力的企事業(yè)單位，因此本項目有良好的融資能力和社會公關能力。l 教育設施： 項目南郊周圍有陜西師范大學、郵電學院、外語學院、政法學院等多所高等學院，教育文化氣息濃厚，教育環(huán)境良好。 央行將對房貸條款政策的調整會對購房者產(chǎn)生一定的消極影響 據(jù)知情人透露,此次調整包括四個方面：一是利率，房改房和普通住房按照現(xiàn)行房貸利率政策執(zhí)行，高檔房、別墅、商用房和多套住房按照現(xiàn)行同檔同期一般貸款利率執(zhí)行；二是首付款比例，個人第一次住房的首付款比例為總房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款30%～50%；三是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是貸款房的類別，參照境外銀行做法只發(fā)放現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過國家有關房地產(chǎn)部門的批準。 商品房空置率過高,可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象一般說來,國外商品房合理的控制率為45%,控制率10%是國際公認的防地廠開發(fā)紅燈。 多層與小高層的定位給我們帶來了龐大的消費群體據(jù)我們調查，**%,小高層(712層)%,小高層(1218層)%,%,TOWNHOUSE %,%。216。 優(yōu)越的地理位置據(jù)我們調查，**市民希望居住的地區(qū)依次為南郊二環(huán)以外、南郊二環(huán)以內、東郊、城內、西郊和北郊，本項目位于南郊二環(huán)以外自然環(huán)境優(yōu)美的**旅游度假區(qū)，這為本項目提供強大的競爭優(yōu)勢。評價住宅的居住環(huán)境、必須綜合考慮購物等飲食配娛樂阿休療等綜合配套住宅的居住環(huán)境，必須綜合考慮購物、飲食、娛樂、休療等綜合配套條件，而**的麥德龍倉儲廣場、雁塔十字商業(yè)區(qū)、長安路商業(yè)區(qū)構成外圍大商業(yè)圈，大唐不夜城舉部，**國際網(wǎng)球中心等體育設施一應俱全，碧波蕩漾的**湖還提供垂釣、劃船這樣額外休閑配套……人文環(huán)境的表現(xiàn)，一是物質設施，如校園環(huán)境、藝術館、書店能的硬件數(shù)量和質量，北內較大學城數(shù)十所大學包圍的**自然不在話下；二是抽象的精神環(huán)境，即社區(qū)內主流群體的受教育程度、道德素質、法律意識等的總和，這便是社區(qū)文化的體現(xiàn)。總體來看，商服用房從去年開始市場成交趨向于以中低檔價位物業(yè)為主，因此從總體上拉動了該物業(yè)價格的持續(xù)下滑；寫字樓物業(yè)走勢平穩(wěn)，不間斷性漲跌，使得長期以來該物業(yè)價格總體變動不大；而普通住宅類物業(yè)由于市場競爭激烈，且發(fā)展時間較早，因此市場價格波動在四類物業(yè)中最小，其價格走勢也已趨于平緩；公寓別墅類物業(yè)價格一路高走，別墅用地叫停后，直接將引起后期該物業(yè)市場供應量的減少，在此形勢之下已開發(fā)項目開發(fā)商對價格也有所調整，估計后期此類物業(yè)價格仍有上升空間?！　。常挟a(chǎn)階層與精品樓盤是房地產(chǎn)發(fā)展的核動力市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律決定了經(jīng)濟適用房雖然是市場最愛，但低收入無房戶只能在二手房市場解決基本居住需求，換句話說，除了政府補貼經(jīng)濟適用房的能力是有限的，是短期救濟，徹底解決要靠**GDP與城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟收入水平的整體提高．一級商品房市場面向的多數(shù)消費者是中產(chǎn)階級，是高性價比的精品樓盤，因此，低收入無妨忽視房地產(chǎn)發(fā)展的原動力，中產(chǎn)階層與精品樓盤則是房地產(chǎn)發(fā)展的核動力。東郊作為**的工業(yè)集聚帶，是**工薪階層人口數(shù)量最多的區(qū)域，這個區(qū)域的居民大多數(shù)是靠工資生活的家庭，消費水平只局限于中等偏下的檔次；南教師**市房地產(chǎn)開發(fā)的重點，南郊有優(yōu)越的周邊環(huán)境優(yōu)勢和濃重的文化氛圍，是居住生活的黃金區(qū)位，也是未來幾年**市開發(fā)的重點地帶。,比去年下降了113%。,%。研究人員預測，2003年個人購房的比重會在2002年的基礎上增加一個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)商對市場需求進行了細分，他們針對不同消費能力、不同消費偏好的消費者推出了各式各樣的房產(chǎn)。前三個月，中國商品房平均銷售價格為每平方米二千五百一十一元，同比增長百分之五點一。 消費傾向略有增強 一季度消費傾向（即消費支出總額除以可支配收入總額）為71%，比去年同期67%提高4個百分點。 ，%左右，扣除價格因素，%。全年國有及其他經(jīng)濟類型投資中，東部地區(qū)投資18456億元，%，；中部地區(qū)投資7580億元，增長20%，；西部地區(qū)投資5672億元，%。全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴大表1.%。2002年國內生產(chǎn)總值GDP情況。第二部分 市場分析與預測一、宏觀環(huán)境分析 國內經(jīng)濟發(fā)展狀況：2003年是貫徹十六大精神的第一年，上半年國民經(jīng)濟運行基本平穩(wěn)，在平穩(wěn)中還保持了較快的增長，總體形勢良好；國民經(jīng)濟保持了較快增長走勢，根據(jù)前五個月的經(jīng)濟運行情況，初步測算，今年上半年國內生產(chǎn)總值42942億元，%，繼續(xù)保持了較快的增長態(tài)勢。2004年的3月底完成項目的前期工作，2004年4月至2005年9月底完成第一批的建設，2004年的10月初至2006年6月底完成部項目的全部建設，建設期為27個月。環(huán)境的需要（1） 項目用地目前為階梯狀耕地，地勢南高北低，平均高差14米，大的地方戲相差21米，自然狀況無法灌溉，具有土質貧差、畝產(chǎn)低的特點。三、 項目概況n 項目名稱：春曉苑高級住宅小區(qū)n 地 點：該項目位于**旅游度假區(qū)**水廠東側n 開發(fā)商簡介：**市城市建設投資有限責任公司成立于1997年12月，由**市建委牽頭、城建各相關部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)（**高科集團公司、市投資公司等）和民營企業(yè)共同出資，并堅持國有控股，共同組建的公司，公司注冊資本金10050萬元。公司經(jīng)營范圍為：接受城建主管部門的委托，從事城市建設資金籌措，進行城建項目的招商引資與咨詢服務,城建項目的投資建設與經(jīng)營管理；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；高科技產(chǎn)品開發(fā)；國內貿(mào)易與投資等。（2） 項目西界為現(xiàn)代化的**水處理廠，周圍雜草叢生，垃圾遍地，白色污染嚴重，經(jīng)當?shù)卣啻纬雒鎱f(xié)調，成效甚為。根據(jù)項目進度計劃本項目定于2005年4月開盤銷售，2006年10月1日入伙，2007年6月底銷售結束，銷售期為33個月。%和去年全年增長8%的速度相比落差不大，也明顯高于同期世界經(jīng)濟增長速度，表明國家以擴大內需為主的宏觀調控政策，包括積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策是有效的。國民經(jīng)濟持續(xù)較快增長。%。固定資產(chǎn)投資情況指 標絕對數(shù)（億元）比上年增長（%）全社會固定資產(chǎn)投資43202 其中：基本建設投資17251投資結構繼續(xù)改善。其中，%。 一季度全國城鎮(zhèn)居民家庭收支情況如下表: 項目實際數(shù)（元）增長速度（%）一、月人均總收入831其中：人均可支配收入工薪收入10經(jīng)營凈收入財產(chǎn)性收入轉移性收入52二、月人均總支出消費性支出購房與建房支出轉移性支出財產(chǎn)性支出社會保障支出我國目前的房地產(chǎn)市場狀況今年以來，中國房地產(chǎn)市場在去年平穩(wěn)運行的基礎上，逐漸轉“熱”。 　　住房投資的增加和建設的加快增加了供給，滿足了消費需求。有針對年輕工薪族推出的精裝修小戶型，有迎合人們對居住環(huán)境的關注推出的各種生態(tài)型小區(qū)，還有為老年人安度晚年推出的“夕陽紅”型小區(qū)。二、中觀環(huán)境**房地產(chǎn)是市場分析(一) 經(jīng)濟環(huán)境分析 **國民經(jīng)濟運行情況根據(jù)2002年宏觀經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)：，%,，%，%,，%.三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，帶動了宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好。,%。,比去年上升了308%。而我們的項目正好處于南郊**度假旅游區(qū)，可謂占盡地利人和。４．市場銷售特征根據(jù)最新調查數(shù)據(jù)，２００３年３月份**％，增幅較大，從今年一季度**商品房銷售情況來看，前三個月的銷售量于去年同期相比均有大幅增長，屆增幅均保持在２０％以上，開年的高走給市場帶來了較多的喜旺之氣，也給今年的**樓是注入了跟大的信心與期待。 （三）對**市2003年房地產(chǎn)市場的預測 2003年，在國家積極財政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動下，*