【文章內(nèi)容簡介】 ；周圍高校眾多，如陜師大、外院、政法學(xué)院等，進(jìn)一步提升了本區(qū)的文化品位，真正做到“談笑有鴻儒，往來五白丁”。劣勢（WEAKNESS）216。 公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。雖然公司曾與**新大陸集團(tuán)公司聯(lián)合開發(fā)了雅荷只能家園小區(qū)，以及正在開發(fā)的大明宮經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和**文博苑項(xiàng)目，但公司沒有獨(dú)立成功開發(fā)高級住宅小區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)以供借鑒，這對公司來說，是一個(gè)新的嘗試。216。 市政配套設(shè)施跟不上目前項(xiàng)目周邊的道路、給水、排水、供電等市政設(shè)施都是臨時(shí)的，正式的待建。216。 基礎(chǔ)設(shè)施不完善項(xiàng)目周圍的郵局、銀行等重要設(shè)施離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，給居民生活帶來不便。216。 治安環(huán)境較差由于本項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人員流動(dòng)量大且復(fù)雜，這樣給本區(qū)治安帶來了影響，給客戶一定的顧慮。機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）216。 **對中高檔商品房的開發(fā)與銷售的控制，給本項(xiàng)目帶來了商機(jī)今年4月份，**市副市長喬征在**城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)大勢論壇上指出今后市政府將從政策上嚴(yán)格控制中高檔商品房的開發(fā)和銷售，并按照國家有關(guān)政策，對別墅類項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行“封殺令”。這樣就減少了同檔次的樓盤，從而就減輕了項(xiàng)目的競爭強(qiáng)度。216。 多層與小高層的定位給我們帶來了龐大的消費(fèi)群體據(jù)我們調(diào)查，**%,小高層(712層)%,小高層(1218層)%,%,TOWNHOUSE %,%。而目前這里只有**皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等幾個(gè)別墅項(xiàng)目，面向中高層消費(fèi)群體的多層與小高層項(xiàng)目的高級住宅區(qū)還不多，這就贏得了想居住在**區(qū)而又買不起別墅的顧客。216。 城市重心的南移給項(xiàng)目帶來巨大的升值空間**大都市圈的規(guī)劃，把電視塔作為新的CBD，而本項(xiàng)目正好位于電視塔附近，中央商務(wù)區(qū)建成后，其一流的服務(wù)設(shè)施，完善的配套設(shè)施，再加上規(guī)劃建設(shè)中的**旅游度假區(qū)提供的優(yōu)美的環(huán)境，會(huì)給購買者帶來豐厚的住宅投資增值回報(bào)。216。 周邊新建住宅項(xiàng)目不多，為本項(xiàng)目儲(chǔ)備了一定量的客戶。威脅（THREAT）216。 商品房空置率過高,可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象一般說來,國外商品房合理的控制率為45%,控制率10%是國際公認(rèn)的防地廠開發(fā)紅燈。美國的商品房空置率為7%，我國香港約為4%,而專家估計(jì)，我國當(dāng)前的商品房空置率約為26%左右，我國當(dāng)前的商品房空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國外空置警戒線。因此目前我國房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。有此可能帶來政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀管理，如銀行監(jiān)管，出臺(tái)限制房地產(chǎn)政策法規(guī)等對本項(xiàng)目不利的因素。216。 目前**市高檔商品房空置率比較高 對于此類威脅，我們要深入調(diào)查同等檔次的項(xiàng)目空置率過高的原因，防止重蹈覆轍；在者我們在設(shè)計(jì)時(shí)要對產(chǎn)品進(jìn)行差異化定位，實(shí)行創(chuàng)新來增大樓盤的競爭力。216。 央行將對房貸條款政策的調(diào)整會(huì)對購房者產(chǎn)生一定的消極影響 據(jù)知情人透露,此次調(diào)整包括四個(gè)方面：一是利率，房改房和普通住房按照現(xiàn)行房貸利率政策執(zhí)行，高檔房、別墅、商用房和多套住房按照現(xiàn)行同檔同期一般貸款利率執(zhí)行；二是首付款比例，個(gè)人第一次住房的首付款比例為總房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款30%～50%；三是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是貸款房的類別，參照境外銀行做法只發(fā)放現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過國家有關(guān)房地產(chǎn)部門的批準(zhǔn)。據(jù)消息靈通人士透露，央行目前正在抓緊時(shí)間制定具體的政策。第三部分 建設(shè)條件一、 開發(fā)項(xiàng)目用地狀況 **春曉苑項(xiàng)目位于**市**水廠東側(cè)，占地約90畝，（含部分代征規(guī)劃路），東西間距以水廠東圍墻為界，向東寬為250米，南北間距以水廠南圍墻為界，向北長度為530米。項(xiàng)目用地目前為階梯狀耕地，征地范圍內(nèi)地勢南高北低，平均高差14米，高差最大的地方相差21米，工作區(qū)內(nèi)最低點(diǎn)高程為450。99年底已完成征地、三通一平和項(xiàng)目前期勘察設(shè)計(jì)等工作。其中道路問題，目前只有一條臨時(shí)道路可進(jìn)場施工，正式規(guī)劃路待建。二、 資源供給及外部協(xié)作條件l 交通狀況： 本項(xiàng)目處與大雁塔和**水廠間，交通便利，地塊北、西臨時(shí)道路已建成。臨近**交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進(jìn)出極為方便。l 教育設(shè)施： 項(xiàng)目南郊周圍有陜西師范大學(xué)、郵電學(xué)院、外語學(xué)院、政法學(xué)院等多所高等學(xué)院，教育文化氣息濃厚，教育環(huán)境良好。l 醫(yī)療機(jī)構(gòu)：**南郊擁有較多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療配套設(shè)施較好，設(shè)備齊全、技術(shù)先進(jìn)，具有完善的醫(yī)療、護(hù)理體系，如省委機(jī)關(guān)門診部是省勞動(dòng)和社會(huì)保障廳認(rèn)定的定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療條件和綜合實(shí)力處于**市先進(jìn)水平。l 商業(yè)服務(wù)：距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的小寨商業(yè)區(qū)購物場所比肩林立，日常購物、休閑娛樂、非常方便，再加上正在建設(shè)的大唐不夜城和即將進(jìn)入本區(qū)的國際大型購物商場，可滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需要。l 給排水、供電、通訊等： 項(xiàng)目緊鄰**水廠，水廠可以提供500mm供水管道，可以解決施工場地內(nèi)的用水問題。由于項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃暫無可用底下市政管道，可利用**水廠專用路直徑300mm的雨污混合排水管線，但排放前要先進(jìn)行化糞處理。生產(chǎn)用的臨時(shí)用電可以協(xié)調(diào)**水廠部分解決，區(qū)內(nèi)永久用電需向供電局申辦。而項(xiàng)目的通訊設(shè)施需要向市政電訊部門提出申辦。并且施工場地開闊，具有良好的施工條件。l 資金、社會(huì)條件： 本項(xiàng)目的開發(fā)商是**市城市投資有限責(zé)任公司，該公司是由**市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)和民營企業(yè)共同出資組建的公司，城投公司資本實(shí)力雄厚，經(jīng)營業(yè)務(wù)大多為飛翔較小的市政設(shè)施建設(shè)等的成見項(xiàng)目，資金周轉(zhuǎn)靈活，而公司的股東多為具有相當(dāng)實(shí)力的企事業(yè)單位，因此本項(xiàng)目有良好的融資能力和社會(huì)公關(guān)能力。 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想總平面布置應(yīng)合理的利用土地，注意好景觀充分利用和不良景觀的回避，合理的控制住宅間距，全面考慮通風(fēng)、采光。交通線路要明確、流暢，人車分流。本項(xiàng)目難度較大的是該地塊標(biāo)高較為復(fù)雜，要求設(shè)計(jì)充分利用高差，建造出有錯(cuò)落有致、有獨(dú)特風(fēng)格的建筑群。二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1） 規(guī)劃以生態(tài)化、一體化、市場化為理念，提高人居環(huán)境。2） 承上啟下，綜合布置，空間布局一體化發(fā)展的原則。盡力根據(jù)**市總體城市體系和城市的環(huán)境建設(shè)規(guī)劃，國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，綜合本地區(qū)的實(shí)際情況，統(tǒng)籌兼顧，綜合布署小區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)。并體現(xiàn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。3） 根據(jù)項(xiàng)目用地的自身地理?xiàng)l件以及周邊環(huán)境，合理布局、規(guī)劃，節(jié)約土地，遵循土地使用集約化的原則。4） 規(guī)劃具有彈性靈活原則和建設(shè)精品化的原則。為了提高住區(qū)的生活質(zhì)量，居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須具有一定的超前意識，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該富有彈性，以便于今后小區(qū)配套設(shè)施等的升級。5） 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有特色——差異化原則。力求做到求同存異，完善規(guī)劃方案。6） 構(gòu)筑“多樣性居住空間”，多層、小高層巧妙組合，營造組團(tuán)概念原則。使得小區(qū)內(nèi)原有自然條件和新的景觀設(shè)計(jì)相融合，營造具有自然、和諧、靜謐的高尚人居小區(qū)。三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想(一)、小區(qū)布局保證各戶的“通好性”“通好性”是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要指標(biāo)，一個(gè)樓盤如果80%很好賣，但剩下的20%清不了盤，這個(gè)項(xiàng)目就沒利可圖，利潤全部在壓在沒賣出的20%中，所以小區(qū)的總體規(guī)劃首先看有多少不好賣的，將不好賣的戶數(shù)壓到最少。（二）、交通設(shè)計(jì)及停車位堅(jiān)持人車分流的原則，機(jī)動(dòng)車系統(tǒng)限定于小區(qū)的一定范圍內(nèi)，與人行系統(tǒng)部較差，互不干擾且盡量做到短捷。由于本居住小區(qū)面對的是中上等收入的客戶，停車位數(shù)不應(yīng)小于住戶總數(shù)的40%，同時(shí)為避免停車位對環(huán)境的不良沖擊，結(jié)合地形高差，將停車位全部放在地下。（三）、住宅設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)據(jù)我們調(diào)查，目前**市戶型需求依次是三室兩廳、兩室兩廳、四室兩廳及躍層和復(fù)式，%，面積在100~%,面積在150~%,%,因此設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)把主力戶型放在三室兩廳上，主力面積放在125~155平方米上。 外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)應(yīng)簡潔時(shí)尚，注重結(jié)交處理，使之能取得良好的城市景觀效果，并與共建協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足開發(fā)商“以一流的設(shè)計(jì)，一流的工程質(zhì)量，健康環(huán)保的材料構(gòu)筑精品”的開發(fā)理念。（四）、環(huán)境設(shè)計(jì)風(fēng)格定位我們把該項(xiàng)目定位為時(shí)尚、健康、優(yōu)雅的高級住宅小區(qū)，環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)與此定位相協(xié)調(diào)。如今，人們買房不僅局限于購買一套公寓，而是買進(jìn)整個(gè)社區(qū)以及社區(qū)中與外部不同的生活方式，住區(qū)環(huán)境就是開發(fā)商所推崇的這種生活方式的最直觀地詮釋。 充分利用項(xiàng)目用地高程的變化該項(xiàng)目用地南高北低，平均高差14米，最大高差21米，在設(shè)計(jì)上要充分利用此高差，建造出錯(cuò)落有致，有獨(dú)特風(fēng)格的建筑群，使其成為開發(fā)上的買點(diǎn)。 景觀的人性化設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)代人的生活習(xí)性和活動(dòng)習(xí)慣，合理地配置場地設(shè)施激發(fā)住戶進(jìn)行戶外活動(dòng)的興趣，間接引導(dǎo)其生活方式向健康科學(xué)的方向發(fā)展。同時(shí)充分考慮一些特殊人群老、弱、病、殘、孕等的需要實(shí)施無障礙設(shè)計(jì)。 可持續(xù)發(fā)展的人居生態(tài)環(huán)境理念 在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮生態(tài)景觀的可持續(xù)發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上，適地適樹、優(yōu)先選擇喬木樹種，不要盲目引進(jìn)珍貴樹種，同時(shí)考慮水景的應(yīng)用。**春曉高級住宅小區(qū)作為城鄉(xiāng)結(jié)合部小區(qū)，在設(shè)計(jì)上力求將居住文化中的城市人文同綠色生態(tài)及可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合，為城鄉(xiāng)結(jié)合部居住開發(fā)提供一種新的模式。具體規(guī)劃建規(guī)劃方案附圖。第五部分 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排一、 項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)工作內(nèi)容2003年7月~8月初完成土地平整工作；2003年8月~10月中旬完成總體規(guī)劃工作；2003年10月下旬~12月下旬完成單體方案的設(shè)計(jì)工作；2003年11月初~2004年底完成項(xiàng)目的報(bào)批工作；2004年1月初~2月底完成施工圖設(shè)計(jì)工作；2004年2月初~3月底完成施工招標(biāo)工作；2004年4月初第一批工程開始施工；2004年10月初第二批工程開始施工；2005年4月2日開盤開始銷售；2005年9月底完成第一批工程的建設(shè)；2006年9月底完成第二批工程的建設(shè)及項(xiàng)目的全部建設(shè)工作；2006年10月1日入伙；2007年6月底項(xiàng)目的全部銷售工作結(jié)束。二、 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排本項(xiàng)目從2003年7月開始到2007年6月底結(jié)束，共歷時(shí)4年具體的工作內(nèi)容和時(shí)間安排如上所述，其他的工作詳見詳項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃橫道圖附圖。第六部分 營銷方案一、 營銷策略與節(jié)湊u 產(chǎn)品策略（一）、項(xiàng)目定位該項(xiàng)目位于**旅游度假區(qū)，項(xiàng)目用地地勢開闊，向遠(yuǎn)處眺望，名勝古跡盡收眼底。**區(qū)具有濃厚的人文環(huán)境、發(fā)達(dá)的交通設(shè)施、首屈一指的生態(tài)質(zhì)量和完善的配套設(shè)施，再加上**國際會(huì)議中心、中偉外商會(huì)所、唐華賓館等會(huì)議型賓館以及慈恩寺、大雁塔等旅游景點(diǎn)、不久后將進(jìn)駐的沃爾瑪?shù)葒H著名購物中心和國際一批名校，從而決定了入住該區(qū)的主流人群社會(huì)上各個(gè)領(lǐng)域的成功人士。因此目前該區(qū)的住宅項(xiàng)目都是高檔的別墅如**皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等?？紤]到項(xiàng)目的實(shí)際位置和差異化定為目標(biāo)，我們將該項(xiàng)目定位為“高尚、健康、優(yōu)雅”的高級在住宅小區(qū)。（二）、市場分析周圍可比項(xiàng)目情況一覽表如下項(xiàng)目名稱藍(lán)溪都市花園驪馬豪城心情雅苑雁影華庭新藝城中聯(lián)頤花園開發(fā)商藍(lán)溪科技實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司陜西陽光集團(tuán)**泓盛房地產(chǎn)公司陜西廣成房房地產(chǎn)公司陜西東城房地產(chǎn)公司市房地產(chǎn)管理一分局位置小寨興善寺東街8號**長安北路83號雁塔北路21號西影路、雁塔路交匯處東300米**文藝北路21號文藝北路、環(huán)城路西南角占地面積28畝30畝15畝總建筑面積（㎡）6萬(共二期、現(xiàn)為二期）（共二期、現(xiàn)為一期）2萬類別一期四棟8層小高層，而期1棟16層、1棟21層高層7棟8~11層小高層3東~25層高層（分二期）475戶2棟11層小高層和2棟1