【正文】 *經(jīng)濟持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動經(jīng)濟增長的重點放在投資和擴大內(nèi)需上，并實施積極的財政政策，擴大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴大，促進了房地產(chǎn)投資的快速增長。**的主流群體多為商業(yè)競爭的勝利者，競爭一種綜合實力的表現(xiàn)，包括道德素質(zhì)、文化素質(zhì)、創(chuàng)新能力、膽識和魄力等，由于**的物質(zhì)檔次高，決定了進入的經(jīng)濟門檻高，掀起的居住者多為這個城市的精英，是**的整體文化表具有不一般色。216。 基礎(chǔ)設(shè)施不完善項目周圍的郵局、銀行等重要設(shè)施離本項目較遠，給居民生活帶來不便。而目前這里只有**皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等幾個別墅項目，面向中高層消費群體的多層與小高層項目的高級住宅區(qū)還不多，這就贏得了想居住在**區(qū)而又買不起別墅的顧客。美國的商品房空置率為7%，我國香港約為4%,而專家估計，我國當前的商品房空置率約為26%左右，我國當前的商品房空置率已遠遠超過國外空置警戒線。據(jù)消息靈通人士透露，央行目前正在抓緊時間制定具體的政策。l 醫(yī)療機構(gòu)：**南郊擁有較多的醫(yī)療機構(gòu)，醫(yī)療配套設(shè)施較好，設(shè)備齊全、技術(shù)先進，具有完善的醫(yī)療、護理體系，如省委機關(guān)門診部是省勞動和社會保障廳認定的定點醫(yī)療機構(gòu)，醫(yī)療條件和綜合實力處于**市先進水平。 第四部分 規(guī)劃設(shè)計方案一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想總平面布置應(yīng)合理的利用土地，注意好景觀充分利用和不良景觀的回避，合理的控制住宅間距，全面考慮通風(fēng)、采光。4） 規(guī)劃具有彈性靈活原則和建設(shè)精品化的原則。由于本居住小區(qū)面對的是中上等收入的客戶，停車位數(shù)不應(yīng)小于住戶總數(shù)的40%，同時為避免停車位對環(huán)境的不良沖擊，結(jié)合地形高差，將停車位全部放在地下。 可持續(xù)發(fā)展的人居生態(tài)環(huán)境理念 在設(shè)計時充分考慮生態(tài)景觀的可持續(xù)發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上，適地適樹、優(yōu)先選擇喬木樹種，不要盲目引進珍貴樹種，同時考慮水景的應(yīng)用?？紤]到項目的實際位置和差異化定為目標，我們將該項目定位為“高尚、健康、優(yōu)雅”的高級在住宅小區(qū)。根據(jù)以上對比我們初步提出我們產(chǎn)品的賣點： 有巨大的增值潛力。建筑藝術(shù)化建筑造型優(yōu)美動人，不單純滿足住宅的功能要求，同時注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個性和區(qū)位性。本項目的定價依據(jù)為了對本項目進行合理的價格定位，我們對**市民目前的購房承受能力進行了調(diào)查，**市民目前的收入狀況如下：據(jù)以上結(jié)果，**市完全有能力吸收高檔商品房，這也給我們的定價提供重要的參考依據(jù)。78＋3050247。 定價說明：預(yù)售許可證尚未得到，不能進行公開銷售。 此時的促銷優(yōu)惠起的是銷售調(diào)節(jié)的作用。 廣告強打期，促銷優(yōu)惠應(yīng)配合付款方式交錯出擊，此時的促銷優(yōu)惠使較為使值得讓利活動，以抵抗其他樓盤的競爭，促進銷售。u 廣告策略據(jù)調(diào)查，**市民目前獲得房地產(chǎn)信息的主要途徑依次為報刊雜志（主要是華商報和**晚報）、朋友介紹、網(wǎng)絡(luò)信息、戶外廣告和電視廣告。 戶外媒體：接待中心的設(shè)計法寶制作； 現(xiàn)場圍墻、旗子、看板的設(shè)計制作； 交通要道的看板、來訪路徑的指示牌選址、設(shè)計制作； 公交車廣告（所有戶外媒體的建成將引起路人的主意，依照來區(qū)域客戶，如高山流水、楓葉新都市、陽光小區(qū)等）。（三）、強銷期（2006年1月~12月） 主要任務(wù)：正式開始強銷，塑造商品整體氣勢 廣告重點：立體廣告攻勢，促成成交，擴大業(yè)績 公共傳播：報紙、電臺、電視臺等廣告密度達到峰值（評判媒體發(fā)布效果，及時調(diào)整運作）。二、營銷方式由于開發(fā)商以前開發(fā)的樓盤多為經(jīng)濟適用房，對高檔住宅的開發(fā)經(jīng)驗相對不足，從銷售經(jīng)驗欠缺，因此本樓盤采用獨家代理方式承包給物業(yè)代理公司進銷售。本項目的建筑面積為220455平方米，其中小高層住宅可售面積為57330平方米，多層住宅可售面積為163125平方米，車庫位數(shù)為780個。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資100%=100%=37%商品房投資利稅率=（利潤總額+銷售稅金及附加）/總投資100%=22829/100%=45%三、清償能力分析按照項目的借款條件和還款計劃，房地產(chǎn)投資借款從2005年上半年開始分三次償還本金和利息，2005年上半年還122萬元，2005年下半年還3823萬元，2006年上半年還2496萬元，從本項目的還本付息表中可以得出本項目的清償能力是可以的，能夠在規(guī)定的時間內(nèi)按照計劃償還本金和利息。項目的市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上的包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應(yīng)從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減少項目的市場風(fēng)險。 CI為各年的銷售收入，CO為各年的成本支出。臨界點分析表指標名稱基本方案結(jié)果臨界點計算內(nèi)部收益率（%） 期望值%建設(shè)投資（萬元）最高值多層價格(元/㎡)3020最低值2522小高層價格(元/㎡) 3630最低值 3031銷售收入（萬元）最低值 第十部分 結(jié)論及建議一、 結(jié)論該項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價格處于偏上水平，分析**市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢后，可以預(yù)計工程完工后，銷售前景比較樂觀。 據(jù)上分析，目前我國的房地產(chǎn)市場過熱的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，因此我們有必要密切注意國家的宏觀政策調(diào)整，對不利于本相項目的政策法規(guī)做好應(yīng)對措施。在營銷策劃中我們要想方設(shè)法聚集人氣，給銷售增添砝碼。主要是通過分析住房的建筑面積，成本和盈利之間的關(guān)系，找出方案在盈利和虧損在產(chǎn)量、單價、成本等方面的臨界點，以判斷不確定性因素對方案經(jīng)濟效果的影響程度，說明方案實施的風(fēng)險大小，這個臨界點就是本節(jié)所求的參數(shù)。下面就不同的因素對項目的內(nèi)部收益率的影響進行分析。為了保證項目的成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程的質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減少市場得風(fēng)險。自有資金的內(nèi)部收益率（稅前）為50%，%時。詳見資金來源與運用表。印刷媒體：設(shè)計制作贈與以購房客戶的賀卡 、慰問信等。 戶外引導(dǎo)旗等銷售道具，視具體情況及時添加。 公共傳播： 召開記者招待會，散播新聞消息稿，引起社會大眾的興趣。 樓盤以實現(xiàn)房，若銷售情況不錯可相應(yīng)取消發(fā)展商貸款。 定價說明：如果付款方式3的市場反應(yīng)良好，則付款方式可維持不變。 2.、買樓抽獎旅游。 本項目平均價的擬定是以評分總數(shù)與其他可比項目比較得出綜合加權(quán)之后，本項目小高層的平均價為3630元/M2，多層的平均價為3020元/M2。）247。 物業(yè)管理為了維護業(yè)主的利益，確切達到物業(yè)報紙和增值的目的，同時為了樹立開發(fā)商的形象，加快市場銷售的速度，我們聘請了業(yè)內(nèi)著名的物業(yè)管理公司香港戴德梁行作為本項目的物業(yè)顧問。（四）、產(chǎn)品質(zhì)量組合營銷規(guī)劃超前化以提高業(yè)主的生活質(zhì)量、創(chuàng)造更高層次的生活方式為出發(fā)點，以“精品意識、以人為本”為指導(dǎo)思想，進行住宅選型和總體規(guī)劃，提高、擴展現(xiàn)行規(guī)劃標準，充分滿足未來生活需要。周圍物業(yè)的容積率大，%。**區(qū)具有濃厚的人文環(huán)境、發(fā)達的交通設(shè)施、首屈一指的生態(tài)質(zhì)量和完善的配套設(shè)施，再加上**國際會議中心、中偉外商會所、唐華賓館等會議型賓館以及慈恩寺、大雁塔等旅游景點、不久后將進駐的沃爾瑪?shù)葒H著名購物中心和國際一批名校，從而決定了入住該區(qū)的主流人群社會上各個領(lǐng)域的成功人士。 景觀的人性化設(shè)計充分考慮現(xiàn)代人的生活習(xí)性和活動習(xí)慣，合理地配置場地設(shè)施激發(fā)住戶進行戶外活動的興趣，間接引導(dǎo)其生活方式向健康科學(xué)的方向發(fā)展。三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想(一)、小區(qū)布局保證各戶的“通好性”“通好性”是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要指標，一個樓盤如果80%很好賣，但剩下的20%清不了盤，這個項目就沒利可圖，利潤全部在壓在沒賣出的20%中，所以小區(qū)的總體規(guī)劃首先看有多少不好賣的，將不好賣的戶數(shù)壓到最少。并體現(xiàn)項目本身的特點。并且施工場地開闊，具有良好的施工條件。臨近**交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進出極為方便。216。威脅（THREAT）216。216。 市政配套設(shè)施跟不上目前項目周邊的道路、給水、排水、供電等市政設(shè)施都是臨時的，正式的待建。216。**的區(qū)域生態(tài)質(zhì)量在**市一個小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長安芙蓉園、唐園、溫泉樂園、世界娛樂園……這里是**園林建筑密度最高的區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、**皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在**市各區(qū)域中絕對名列前茅；**湖的２０００畝水面將超過目前**城區(qū)各公園水面之和，在一個水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。　　具體分物業(yè)來看：本期**市商服用房價格有所回落，%，跌幅為66元/平方米；寫字樓類物業(yè)價格持續(xù)上行，本期增長幅度為81元/平方米，%，目前市場均價為4729元/平方米；普通住宅類物業(yè)價格同樣有所增長，市場成交均價為2855元/平方米，%；公寓別墅類商品房市場價格繼續(xù)其上升勢頭，目前市場銷售均價為4571元/平方米，%。同時市委市政府要件西部**最佳人居環(huán)境,人均GDP低于300美元的低收入國家,城市化水平僅為20%:人均GDP在7001500美元時，城水花水平將達到４０～６０％．據(jù)資料，目前**市城市化水平約為２７．７％，最近十年來，**市年平均人增長１１．９萬人，隨著**城市化建設(shè)加快，新增城市人口將會在未來十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平提高，每年需增加８００萬平方米住宅，這無疑會給房地產(chǎn)建設(shè)帶來巨大的商機。城內(nèi)作為**市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的自然優(yōu)勢，人文環(huán)境等各方面都明顯強于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂的最有地段。公寓、,%。 固定資產(chǎn)投資情況,%。根據(jù)國家有關(guān)部門的統(tǒng)計，過去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個人，到2002年10月份，我國個人購買商品住宅占到商品房銷售的91%，已經(jīng)成為市場的購買主體，隨著居民收入的不斷提高和消費物價的穩(wěn)定，人們對上平房的購買力也在不斷增強，有6%15%的家庭甚至開始購買第二套住宅以用作投資，個人購房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場購買的主體。 　　不僅是竣工面積在增加，房地產(chǎn)種類也豐富多樣。隨著商品房持續(xù)旺銷，商品房平均銷售價格也呈上漲態(tài)勢。其中：，%；，%。 （3）、經(jīng)營凈收入較快增長 ，%。東中西部地區(qū)投資全面增長。 城鄉(xiāng)居民個人投資6280圖2.其中，城市下降1%；%。４）、物價回升更多受短期性因素的作用，并不是內(nèi)在需求明顯增強的結(jié)果。有此可能帶來政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀管理，如銀行監(jiān)管，出臺限制房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)等，對本項目不利的因素，對此要密切注意有關(guān)方面的政策法規(guī)，及時制定出應(yīng)對措施。七、項目的進度計劃本項目從2003年7月1日開始到2007年6月底結(jié)束，歷時4年。而**春曉苑高級住宅小區(qū)的建設(shè)可以滿足一部分較高收入家庭的住房需求，為改善我市目前的住房狀況作出一定的貢獻。二、 項目可性研究的依據(jù) 項目建議書（初步可行性研究報告）及其批復(fù)文件； 國家與地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況及規(guī)劃，行業(yè)部門的發(fā)展狀況及規(guī)劃； 國家有關(guān)法律、法規(guī)及政策； 國家有關(guān)建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額； 其它有關(guān)依據(jù)資料。公司自成立以來，經(jīng)過科學(xué)管理、規(guī)范運作、積極開拓，取得了較好的經(jīng)濟效益和社會效益，主要在舊城改造項目、經(jīng)濟適用房項目、基礎(chǔ)設(shè)施項目和土地開發(fā)項目等方面做出了積極的貢獻。此項目的開發(fā)對改善水廠周圍生態(tài)環(huán)境起到一定的作用。八、 結(jié)論及建議該項目屬于房地