金誠家苑住宅小區(qū)項目可行性報告-資料下載頁
2025-01-19 00:14本頁面
【正文】 層住宅按平均每建筑平方米售價3200元；小高層住宅按平均每建筑平方米售價3300元；商業(yè)店鋪每平方米12000元。預計銷售收入明細表見表71。表71 銷售收入預計表 單位：元項目面積（平方米）單位售價銷售收入（萬元）多層住宅90803200元/平方米2900小高層住宅95083300元/平方米3137商業(yè)店鋪168012000元/平方米1344合 計202687381稅費率本報告采用的各種稅費率見表72表72稅費率表（%）稅 費 項 目稅費率計算基數(shù)預計稅額營業(yè)稅3%7381260萬元城市維護建設稅5%190教育費附加費3%2160印花稅%700021萬元土地增值稅(住宅)%600035萬元土地增值稅(商鋪)1%280028萬元合 計360萬元盈利能力分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入7381萬元，可獲利潤總額3509元，項目繳納的經(jīng)營稅金為360萬元。商品房投資利潤率=利潤總額247。總投資100% =3509247。3512100%=%預計利潤=經(jīng)營收入經(jīng)營成本稅金 =78313512360=3509萬元敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投產(chǎn)和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。售房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測處，敏感因素的變動均不應超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大。八、風險分析及對策市場風險分析（1）從共青城目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，除了市場有效需求不足，國家產(chǎn)業(yè)政策導向，購房者舉棋不定，等原因外，小區(qū)位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3—6倍，而目前共青城房價每平方米售價為3200元左右，一套建筑面積100平方米的住房平均售價達32萬元左右，相當于家庭年收入的4倍至6倍，難以形成有效需求。本項目銷售房價略高于這一標準，目前共青城先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。雖然目前共青城房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。（2）做好了方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應杜絕設計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。經(jīng)營管理風險分析（1）本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。 （2）在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用；降低投資成本，降低本項目風險的因素。（3）做好物業(yè)管理和售后服務工作。財務風險分析本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮加減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：（1）一次性付款方式；（2）分期付款方；（3）七成銀行按揭方式；（4）建筑分期付款+銀行按揭；（5）特惠免息分期付款；（6）全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠廠消減財務風險。江西金云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二O一O年九月16
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