金誠(chéng)家苑住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告-資料下載頁
2025-01-19 00:14本頁面
【正文】 層住宅按平均每建筑平方米售價(jià)3200元；小高層住宅按平均每建筑平方米售價(jià)3300元；商業(yè)店鋪每平方米12000元。預(yù)計(jì)銷售收入明細(xì)表見表71。表71 銷售收入預(yù)計(jì)表 單位：元項(xiàng)目面積（平方米）單位售價(jià)銷售收入（萬元）多層住宅90803200元/平方米2900小高層住宅95083300元/平方米3137商業(yè)店鋪168012000元/平方米1344合 計(jì)202687381稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表72表72稅費(fèi)率表（%）稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)率計(jì)算基數(shù)預(yù)計(jì)稅額營(yíng)業(yè)稅3%7381260萬元城市維護(hù)建設(shè)稅5%190教育費(fèi)附加費(fèi)3%2160印花稅%700021萬元土地增值稅(住宅)%600035萬元土地增值稅(商鋪)1%280028萬元合 計(jì)360萬元盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入7381萬元，可獲利潤(rùn)總額3509元，項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為360萬元。商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額247?？偼顿Y100% =3509247。3512100%=%預(yù)計(jì)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本稅金 =78313512360=3509萬元敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投產(chǎn)和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。售房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)處，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過基本方案6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。八、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析（1）從共青城目前住宅市場(chǎng)來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，除了市場(chǎng)有效需求不足，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，購房者舉棋不定，等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3—6倍，而目前共青城房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為3200元左右，一套建筑面積100平方米的住房平均售價(jià)達(dá)32萬元左右，相當(dāng)于家庭年收入的4倍至6倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)略高于這一標(biāo)準(zhǔn)，目前共青城先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前共青城房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）做好了方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析（1）本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 （2）在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本，降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素。（3）做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮加減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：（1）一次性付款方式；（2）分期付款方；（3）七成銀行按揭方式；（4）建筑分期付款+銀行按揭；（5）特惠免息分期付款；（6）全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。江西金云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二O一O年九月16
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